Al giardino pensile si applica la disciplina del lastrico solare?

All’interno di nuova residenza condominiale di otto unita abitative suddivise in tre distinte strutture, sono proprietario di villetta bifamiliare disposta su tre livelli, box-taverna nel seminterrato, piano terra e primo per le stanze da letto. Al piano terra, a circondare i tre lati della casa ,è il giardino pensile di proprietà esclusiva che, per tutta la sua estensione svolge funzione di copertura al sottostante corsello boxes in uso a tutti i condomini. Dovendo realizzare lavori di rifacimento completo del manto impermeabilizzante di due giardini pensili privati (uno dei quali mio), per infiltrazioni di acqua meteorica l’amministratore presentava il mio preventivo, per totali 16.000 €. 12000 a mio carico, 4000 a millesimi fra tutti. Posso pretendere la ripartizione seguendo i criteri dettati dall’art.1126 c.c. e che tutti i costi della ristrutturazione siano compresi come da sentenza Trib.civ.Udine, 1089/2004?

A mio modo di vedere, nel caso in questione dovrebbe proprio probabilmente applicarsi l’art. 1126 cod. civ., rubricato «Lastrici solari di uso esclusivo», secondo cui «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Si tratta, infatti, di una parte che viene in qualche modo sfruttata, sia pure in modo diverso, e dal singolo proprietario e dalla intera comunità condominiale.

Questo è particolarmente vero quando, come in questo caso ed in altri simili che mi è capito di seguire da vicino, la copertura «funziona» anche come «tetto» per delle autorimesse sotterranee.

Quanto alla pronuncia del tribunale di Udine, che è stata massimata con la formula per cui «la ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall’art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie», mi sembra, come spesso accade, abbastanza pleonastica rispetto al dettato, abbastanza chiaro, della legge.

C’è da dire che, tuttavia, ogni singola situazione proprietaria e condominiale è diversa dalle altre e l’applicazione di queste regole rimane in parte sempre opinabile, per cui il modo migliore di trattare cose di questo genere è sempre quello dell’approccio negoziale, anche considerando che si tratta in fondo di un problema che può avere risvolti nei rapporti di vicinato.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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