Casa acquistata a rate prima del 1975: di chi è?

Mio nonno nel 1968 acquistò una casa stipulando un contratto di pagamento rateale con pagamento ultima rata 1990. La casa venne intestata a mio nonno ma nel 1975 entro in vigore la legge sul diritto di famiglia e quindi in comunione dei beni con mia nonna. Mia nonna è mancata nel 2012 e mio nonno non ha voluto aprire la successione nei confronti di mia mamma e mia zia perché dice che la casa è solo sua. (da dire che mio nonno ha immediatamente trovato una compagna molto più giovane di lui che ha un forte ascendente): Considerando che la casa è stata finita di pagare nel 1990 non rientra nella successione alle figlie la parte di casa pagata tra il 1975 al 1990? Io ho trovato una sentenza di cassazione che pare concordare la mia tesi.

Gli immobili acquistati prima del 1975 da uno solo dei coniugi non diventano di proprietà comune per effetto del solo passaggio al regime di comunione legale tra coniugi, che non ha effetto retroattivo, come spiego meglio in questo mio presente, vecchio, post, tuttora valido.

Quindi l’immobile dovrebbe essere oggetto di proprietà individuale di tuo nonno.

Uso il condizionale perché bisognerebbe a questo punto ulteriormente vedere il contratto di acquisto e il momento preciso in cui si è verificato il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente.

In tutti i casi cui mi è capitato di assistere, il momento traslativo è stato insieme alla stipula del contratto, cioè immediato, per cui mi sembrerebbe molto strano che questo momento, almeno in materia di immobili, fosse posticipato, ma questo potrebbe avvenire se le parti lo avessero stabilito.

È pur vero che, ad esempio, ai sensi dell’art. 1523 c.c., nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Tuttavia, non mi è mai capitato di vedere applicato questo schema contrattuale per la cessione di immobili.

In conclusione, ti consiglio di approfondire maggiormente il caso con l’assistenza e la consulenza di un bravo avvocato.

About Tiziano Solignani

L’uomo che sussurrava ai cavilli… Cassazionista, iscritto all’ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l’altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un’ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. Francesco says:

    Buongiorno.
    Io credo che sia importante stabilire cosa intenda la signora che ha posto la domanda per contratto di pagamento rateale.
    Io suppongo che il nonno abbia stipulato un normale contratto di compravendita con il venditore dell’immobile e contestualmente un contratto di mutuo con una banca, come avviene generalmente.
    Pertanto, non credo che si possa parlare di una vendita rateale, dal momento che il nonno della signora ha pagato il corrispettivo in un’unica soluzione, sia pure utilizzando il denaro che ha restituito a rate alla Banca sulla base di un contratto di mutuo.

    In sostanza credo che l’intera proprietà dell’immobile sia solo del nonno, visto che l’acquisto è avvenuto nel 1968, cioè 7 anni prima della riforma del diritto di famiglia.

    • Lo penso anche io, anche se è difficile che una persona si confonda tra mutuo e pagamento a rate, quasi tutti parlano correttamente di mutuo, sono cose giuridiche che fanno parte del bagaglio popolare, visto che il 90% degli Italiani è proprietario di casa.

  2. Francesco says:

    Gentile Avv.
    mio padre ha contratto matrimonio in comunione dei beni nel 1965, nel 1969 ha acquistato un terreno intestandolo solo a lui sul quale è stata poi costruita una abitazione con 5 appartamenti, in uno dei quali convive con mia madre. Sulle visure catastali la proprietà risulta suddivisa al 50% tra lui e mia madre, e anche le varie tasse (IMU, TASI) sono state sempre suddivise al 50%.
    A causa di una grave malattia mio padre , spero più tardi possibile, verrà a mancare.
    Qualche giorno fa , in fase di vendita di un terreno abbiamo consultato un notaio che ci ha allertato riguardo la successione, secondo lui le case realizzate su quel terreno sono interamente di proprietà di mio padre perché il terreno lo acquistato solo lui, per cui si andrebbero a pagare notevoli tasse in fase di successione.
    Ma se al catasto la proprietà risulta al 50% tra lui e mia madre, è solo il suo 50% che andrà in successione giusto? Altrimenti è possibile stipulare un atto, un accordo che ci permatta di pagare meno tasse in fase di successione?

    Grazie, Cordiali Saluti

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