Appartamento costruito sul lastrico: cade in successione?

mio padre nel 1976 costruì un appartamento sopra quello dei nonni, in quanto gli stessi gli donarono il lastrico solare con l’accordo che l’appartamento al piano terra sarebbe rimasto in eredità esclusiva alle due sorelle.
Ora i nonni sono morti entrambi, e le sorelle, nonostante gli accordi e le volontà dei nonni, citano mio padre in giudizio con la richiesta di mettere in successione anche l’appartamento da lui costruito e vissuto da circa 40 anni. Chiedono che gli stessi vengano suddivisi in tre quote, altresì i frutti ed eventuale conguaglio del valore.
Purtroppo non abbiamo mai fatto l’atto di proprietà in quanto non sussistevano problemi tra le parti sino alla morte della nonna.
Come si può risolvere?

La donazione, specialmente quando ha per oggetto degli immobili, richiede di essere stipulata per atto pubblico. Nel vostro caso, immagino, che non ci sia stato né questo atto pubblico né un altro documento scritto.

Questo, ovviamente, è l’errore di base e il problema di fondo, rispetto al quale adesso purtroppo si può solo cercare di aggiustare la situazione, mentre non esistono soluzioni «pronte» e magiche, ma solo strade che si possono tentare di percorrere.

Purtroppo, quando viene costruito su un «fondo» – nel vostro caso il lastrico – di altre persone diverse da chi costruisce, la proprietà della costruzione, in linea di principio, viene acquistata dal proprietario del fondo o del suolo, in base all’antico principio di accessione.

Per superare questa regola, che determinerebbe la ricaduta in successione anche dell’appartamento eretto sul lastrico, l’unica strada direi sia quella di valutare se possibile sostenere l’usucapione dell’appartamento, per effetto del possesso esercitato probabilmente come proprietario (uti dominus) per così tanto tempo.

Si tratta, tuttavia, di una idea tutta da valutare e approfondire, sia quanto alla sua configurabilità in linea di principio in un caso del genere, sia quanto alla sua praticabilità in concreto, dal punto di vista più che altro delle prove che ci sarebbero a disposizione.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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