Servitù di paesaggio o panorama: come si acquista?

6 anni fa ho acquistato una casa al piano terra con un giardinetto. Il motivo dell’acquisto è stata la vista che si aveva dal giardino. La casa che c’era nella curva più sotto (io abito in collina) è stata ristrutturata aggiungendo un piano, limitando notevolmente la mia vista(che era davvero splendida) su tutta la città.
Ho verificato ed hanno i regolari permessi per effettuare i lavori.
La mia casa però ha senza alcun dubbio perso di valore (perizia effettuata da un architetto) perchè il suo fero punto forte era proprio il giardino con la relativa vista.
Ho qualche possibilità di essere risarcita? Ho scritto loro attraverso una semplice racocmandata per esporre il problema al proprietario dell’immobile, ma non ho ricevuto alcuna risposta.

Non credo che tu possa utilmente coltivare una cosa del genere. Avresti dovuto attivarti al momento dell’acquisto, per la stipula di un eventuale contratto costitutivo di una servitù di paesaggio o servitù di panorama con il proprietario della casa più a valle.

Per capire questo, è necessario fare un discorso un po’ tecnico.

Il codice civile non riconosce espressamente questo tipo di servitù, ma i giudici in alcune sentenze l’hanno sostanzialmente prevista, come servitù negativa cioè diretta ad impedire la soprelevazione o comunque la privazione del panorama a chi già ne gode.

Questa servitù di panorama è dunque considerata di natura negativa, perché appunto consente al titolare di vietare al proprietario di un altro fondo di fare qualcosa, nel nostro caso la soprelevazione (Cass. 25 marzo 1995, n. 3556 e n. 3370; Cass. 13 febbraio 1995, n. 1563; Cass. 9 febbraio 1995, n. 1456; Cass. 3 maggio 1993, n. 5126).

Il punto è che le servitù negative sono ulteriormente considerate, dalla maggior parte dei giudici, servitù non apparenti (Cass. 2458/1972; Cass. 1764/1972; Cass. 119/1974; Cass. 8744/1993).

Il punto, in conclusione, è che le servitù non apparenti non possono essere acquistate per usucapione (Cass. Civ., Sez II, 14 Aprile 2000, n. 4816).

Questo significa che se anche la situazione tra le vostre due case si fosse protratta così, prima della soprelevazione fatta dalla villa a valle, per oltre 20 anni, tu non potresti aver acquisito nessun diritto, cosa che invece si sarebbe potuta verificare se la servitù fosse stata usucapibile.

Questo orientamento è giustificato, a mio modo di vedere. Se si ammettesse l’acquisto per usucapione di una servitù negativa, le persone potrebbero perdere diritti e facoltà semplicemente per la mera inerzia nell’esercitarli. È vero che si possono perdere diritti per prescrizione, ma è tutto un altro paio di maniche. Se uno è proprietario di un immobile, non può essere costretto a decidere, ad esempio, entro 20 anni se sopraelevare, costruire o meno, altrimenti il vicino acquista una servitù negativa… È evidente che il proprietario può decidere quando vuole se fare o meno queste cose, senza che i confinanti possano al riguardo pregiudicarlo.

Secondo dunque la maggior parte dei giudici, la servitù di paesaggio non può essere costituita a titolo originario tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia, ma solo tramite un apposito contratto, che peraltro deve essere scritto a pena di nullità e trascritto nei registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ad eventuali terzi acquirenti del fondo servente.

A questo orientamento sembrano fare eccezione due pronunce della cassazione (Cass. 10.250/1997 e 2973/2012) nelle quali si sostiene che, in presenza di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta, anche la servitù di panorama possa essere acquisita per usucapione e destinazione del padre di famiglia. Non si capisce però quali potrebbero essere queste «opere ulteriori» (un terrazzo, una balconata, un «osservatorio»?) e a me personalmente – devo dire – convince molto di più l’orientamento dominante, per le ragioni che ho già detto.

Queste due sentenze potrebbero consentire di approfondire, ma ritengo che difficilmente possa essere conveniente per te far fare ad un avvocato un lavoro di questo genere, che comporta un certo investimento, essendo necessarie comunque diverse ore di studio.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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