Salve, ho stipulato un contratto di affitto con altre tre ragazze a Parma, per la durata di 12 mesi dal 1-10-09 al 30-09-10. E’ il mio secondo anno in questo appartamento (insieme ad una delle altre tre ragazze)e l’anno scorso ne sono successe di tutti i colori; in breve, una delle mie tre coinquiline ha regolarmente lasciato casa (previo avviso di tre mesi, ecc..), senza trovare una sostituta e visto che il contratto non tutelava le restanti parti, grazie alla gentilezza della proprietaria, non abbiamo pagato noi tre la quota d’affitto della quarta per i restanti 6 mesi (che da contratto indirettamente ci sarebbe spettato). Quest’anno, per tutelarmi, ho fatto inserire nel contratto la seguente clausula: “ogni conduttrice ha facoltà di recedere dal contratto solo per gravi e documentati motivi previo preavviso da recapitarsi a mezzo raccomandata almeno tre mesi prima ma contemporaneamente si impegna a trovare una sostituta gradita ai proprietari; diversament! e la parte che recede dal contratto dovrà corrispondere regolarmente la quota di affitto che concorre a determinare la cifra complessiva pattuita fino al termine della locazione. Eventuali variazioni od aggiunte di una persona nell’alloggio dovranno essere autorizzate per iscritto dai locatori. E’ vietata la cessione del contratto anche nella forma di comodato gratuito”. Inoltre, c’è un’altra clausula importante che voglio citare, utile a comprendere meglio la mia domanda: “sono interamente a carico delle conduttrici le spese relative alla fornitura dell’acqua, nonchè dell’energia elettrica, del gas, la tassa per i rifiuti, la manutenzione della caldaia ed il nolo dei contatori”. Premesso ciò si stanno verificando le seguenti cose: una mia coinquilina (la stessa che l’anno scorso era in casa con me e che ha assistito a tutto il pandemonio sopra accennato), ha accettato un posto di lavoro in un’altra città, dal mese di gennaio 2010 al mese di giugno 2010. L’affitto, fortunatamente è obbligata a pagarlo a meno che non trovi una sostituta, fino a settembre. Tuttavia, questa ragazza non ha intenzione di pagare le spese fisse e relative ai consumi di luce, acqua, gas, rifiuti, condominio, in quanto non ne usufruirà per tutto quel periodo. Inoltre, abbiamo anche internet a casa, le cui spese si sono sempre divise in quattro, come tutte le altre. Io non sono daccordo a non farle pagare i consumi che non consumerà in quanto è per scelta sua che non li consumerà e non perchè la costringiamo noi. Inoltre, non è stata neanche chiara nei nostri confronti in merito al periodo che trascorrerà fuori casa in quanto da qualche giorno a questa parte, il suo ! tornare a giugno o a settembre dipende dal suo trovare o meno una sostituta. Ora: la proprietaria le sta facendo un grandissimo favore in quanto non stipulerà un nuovo contratto nel momento in cui arrivi una sostituta, ne fino a giugno, ne fino a settembre. Inoltre, i mesi di luglio e agosto, in cui nessuna delle 4 è presente fisicamente nella casa sono stati e saranno pagati da tutte e 4, pur non usufruendo nessuna ne di luce, ne di acqua, ne di gas. Oltre a non voler pagare le spese, questa ragazza ci ha praticamente ricattato (almeno, secondo me si tratta di ciò) e più precisamente, dato che tutte le bollette di luce, acqua, gas, rifiuti e internet sono intestate a lei, ha detto che se non cambiamo idea e restiamo convinte nel farle pagare i consumi e le spese anche con lei assente dalla casa, oltre a non pagarli, ci staccherà la luce e farà la disdetta di tutte le bollette intestate a lei, cosa che comporterebbe per noi tre, spese notevoli da affrontare per un capriccio suo, visto e considerato, inoltre, che a settembre dovremo comunque staccare tutto perchè la casa in cui abitiamo sarà venduta allo scadere del contratto. Le lascio immaginare il clima che si è creato in casa e le difficoltà di non sapere che fare, visto e considerato che secondo la proprietaria dobbiamo organizzarci noi e decidere fra di noi per le spese. (lei ovviamente è dalla nostra solo per le spese fisse e non per i consumi). Infine, credo che capisca bene che trattandosi tutte e 4 di studentesse universitarie, senza un proprio reddito e tutte lontane da casa per motivi di studio, la scelta di dividere un appartamento e i relativi consumi e spese in 4 è una necessità e non un capriccio. Spero di aver fornito un quadro del problema comprensibile. La ringrazio del tempo che mi dedicherà in attesa di una Sua risposta, le auguro una buona giornata.

Mi pare di capire che il nocciolo della questione sia questo: il contratto è intestato a più conduttrici; puo’ una di queste dare la disdetta senza trovare una sostituta? Deve pagare solo i canoni per il periodo di preavviso o deve pagare anche i rimanenti se non trova una sostituta? E poi come ci si regola per le spese dei consumi (luce, internet, ecc.)?

La risposta si trova nella legge. Il contratto di locazione, quando i conduttori sono più di uno, prevede la solidarietà dei pagamenti. Ciò significa che se uno dei conduttori (diciamo siano essi 4) dà regolare disdetta e paga il suo preavviso, viene liberato dal pagamento dei canoni successivi dalla fine del preavviso alla scadenza del contratto.

In pratica al proprietario non interessa chi pagherà il canone e in che percentuali, al proprietario interessa (ed è un suo diritto) percepire l’intero canone. Ne deriva che se un’inquilino se ne va l’intero canone mensile deve essere suddiviso fra i restanti tre unquilini. Per fare un esempio: se il canone è di 1.200 euro (300 a testa) e Tizio se ne va, da quel momento il canone diventerà di euro 400 a testa. Gli inquilini restanti sono comunque tenuti a versare l’intero importo e il proprietario ha il diritto di chiedere tale importo anche a uno solo di loro, salvo il diritto di regresso nei confronti degli altri.

Per quanto riguarda le spese il ragionamento è simile. Queste vanno suddivise tra gli inquilini che vivono nell’appartamento. Chi lascia dovrà pagare fino a che rimane nell’appartamento e utilizza i servizi.

Tutto quanto sopra ovviamente con la premessa che la disdetta di un coinquilino si data ricorrendo gravi motivi.

Il prorpietario dell’appartamento che occupavo fino al 1 giugno 2009 con regolare contratto d’affitto (4+4), mi ha contattato telefonicamente in data odierna, 18 febbraio 2010, asserendo che io sia debitore nei suoi confronti per una cifra di circa 1000 euro, minacciando azione legale nei mie confronti se non salderò quanto richiesto entro 8 gg. da oggi. Premesso che il contratto NON è stato rinnovato per volontà espressa e scritta del proprietario e che tutti i canoni mensili, nonché le quote condominiali sono state regolarmente pagate fino all’ultimo euro e che, dal momento della riconsegna delle chiavi ad oggi, il proprietario non ha MAI formulato richieste di alcun genere, avrei necessità di sapere se è possibile che, a distanza di quasi 8 mesi, egli possa ancora sostenere le sue richieste in sede giudiziaria. Grazie.

Se tutto è andato come dice Lei sembra non sussistere motivo alcuno per chiedere tale somma.

Bisognerebbe sapere a che titolo questa somma viene richiesta.

Magari il proprietario asserisce di avere scoperto dei danneggiamenti.

Spiacente, ma altro non sono in grado di dirLe.

Chiedo cortesemente una cosa. Mio padre, purtroppo recentemente deceduto, mi ha lasciato le mura di un negozio (C/2) affittato con contratto 6+6 giunto all’undicesimo anno (a febbraio 2011 scadranno i dodici anni). L’inquilino, sessantenne, vorrebbe rimanere per un altro contratto 6+6. Io, come era con mio padre, ho ottimi rapporti con questo inquilino, e non avrei problemi a tenerlo per tutto il tempo che crede; però, comprendo che egli non lavorerà altri 12 anni, considerata la sua età, e non avendo figli è chiaro che durante i 12 anni mi vedrò qualche sconosciuto subentrargli nel nuovo contratto di affitto che stipuleremo tra un anno. E questo non mi fa stare tranquillo, perché con quello che succede oggigiorno non ci si può fidare di uno sconosciuto. Peraltro, sono un lavoratore precario, con compagna disoccupata, e questo piccolo locale commerciale (per quanto il netto dell’affitto sia poca cosa) rappresenta pur sempre un’entrata importante per le! nostre magre casse. Prima di fare un nuovo contratto vorrei gentilmente sapere se in futuro avrò il dovere di accettare qualsiasi subentro, oppure se nel contratto possiamo stipulare il divieto a subentri (ma la legge lo consente??), oppure cos’altro mi potete consigliare. Vi ringrazio molto perché mi avete letto. Cordiali saluti.

La legge non ne parla espressamente ma la giurisprudenza ritiene che l’art. 36 della Legge n. 392/78 consenta al conduttore la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, qualora venga locata o ceduta contestualmente l’azienda, anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l’immobile o di cedere il contratto (ad es. Cass. sent. 13 aprile 2000 n. 4802).

Per quanto riguarda la solidarietà dei subconduttori con il sublocatore essa sussiste senz’altro per controbilanciare la suddetta impossibilità del locatore di vietare la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.

Buonasera, Vorrei gentilmente chiedere una breve consulenza. Sono in affitto con regolare contratto di formula 4+4. Alloggio qui da diversi anni, il 30 settembre 2010 scade il contratto e ho mandato regolare raccomandata datata 1 febbraio 2010 per poter andarmene già in data 1 agosto 2010. ECCO ora la QUESTIONE: l’articolo3 del contratto che qui riporto per intero: La conduttrice ha facoltà di recedere dal contratto  in via anticipata  in qualsiasi momento, decorso il primo anno di locazione, previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima,salvo riconoscere alla Locatrice il maggior onere, pari a tre mensilità locative, per i mancati guadagni successivi.  DOMANDA:TALE TESTO è  DA INTENDERSI IN QUALE DI QUESTI 2 MODI?????????? 1)mandata la raccomandata 6 mesi prima con il1 agosto lascio libero l’appartamento.(  la mia interpretazione). 2) mandata la raccomandata 6 mesi prima può andare via 1 agosto ma pagando le 3 mensilità. ( parere della padrona di casa, che è una società che affitta e costruisce appartamenti). ATTENDO INTERPRETAZIONI PER POTERE CAPIRE MEGLIO QUESTA FRASE CHE A ME SEMBRA SCRITTA IN PERFETTO ITALIANO  E SIA DA INTERPRETARSI COME AL PUNTO 1.

Una clausola del genere, anche se sottoscritta, è da considerarsi nulla in quanto la legge prevede che qualsiasi clausola accessoria che abbia come scopo quello di aggiungere ulteriori vantaggi al proprietario locatore in contrasto con la medesima legge pè da considerarsi nulla.

Art.79. L. 3927/78 – (Patti contrari alla legge). E’ nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.

In pratica Lei dovrà pagare i sei mesi di canone relativi al preavviso e basta

buonasera avvocato, ho da porle una domanda. da un anno ho preso un negozio di parrucchiera tramite contratto d’affitto d’azienda ma la scorsa estate mi sono accorta che l’impianto elettrico non è a norma. ho difficoltà enormi perchè come si sa uso foni, caschi e condizionatori accesi contemporaneamente e la luca si stacca sempre. ho riferito il problema al proprietario il quale si rifiuta di riportare l’impianto a norma. Questa spesa legalmente a chi spetta??? se si rifiutasse questa spesa la posso scalare sull’affitto o sulla caparra? grazie mille e attendo risposta.

Secondo la giurisprudenza relativa alle locazioni commerciali è legittima «la pattuizione che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria, relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell’immobile locato, lasciando invece a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie» (Cassazione 4 novembre 2002, n. 15388).

Questo per dirLe che si tratta di leggere il contratto e vedere cosa in esso sia stabilito. Se non è stabilito nulla in proposito allora le spese di manutenzione straordinaria (e quindi anche la essa a norma dell’impianto elettrico) sono a carico del locatore.

Per quanto riguarda la possibilità di auto-ridursi il canone questo non è ammissibile perchè arbitrario. I motivi sono evidenti: ad esempio chi puo’ stabilire di quanto ridurre il canone? Occorre rivolgersi al giudice o dare la disdetta per gravi motivi.

Mia madre vuole stipulare con me un contratto di uso gratuito con possibilità di subaffitto per un appartamento che possiede nella città in cui studio. Ma questa casa è affittata a un inquilino che non vuole sapere di andarsene. Desideravo sapere se per stipulare il comodato d’uso con possibilità di subaffitto sia necessario la sfratto dell’inquilino. Devo trasferire il mio domicilio in quest’appartamento? Posso subaffittarla senza andarci a vivere?

Se l’appartamento è regolarmente concesso in locazione occorre aspettare la scadenza del contratto e Sua mamma (proprietaria) dovrà dare il diniego del rinnovo con il preavviso previsto per legge.

Se l’inquilino, al contrario, è moroso, occorre senz’altro procedere con lo sfratto.

Per quanto riguarda la sublocazione non è necessario avere la residenza o il domicilio nell’appartamento. E’ sufficiente essere titolare del diritto di locare il bene. In proposito chiarisco un aspetto della vicenda. Solo il propietario può concedere in locazione l’immobile. Quindi solo Sua madre puo’ farlo, ma se a Lei concede l’appartamento in comodato gratuito allora Lei sarà un semplice comodatario (la nuda proprietà rimarrà in capo alla mamma) e potrà realizzare un subcomodato, ma non una sublocazione. E in ogni caso occorre il consenso del propietario (la mamma).

Buongiorno, In un contratto di locazione commerciale dove viene specificato che in caso di due mesi di non pagamento dell’affitto il proprietario procede allo sfratto, con il rimborso di quanto dovuto maggiorato degli interessi. Vorrei sapere se in questo caso al proprietario spettano solo i mesi non pagati oppure tutte le mensilità fino ad arrivare ai sei mesi della disdetta. Grazie mille

C’è un po’ di confusione nella domanda.

Se è stato dato lo sfratto allora non c’è disdetta e il conduttore dovrà pagare tutti i canoni impagati. Se è stata data disdetta (che nelle locazioni commerciali prevede un preavviso di 12 mesi) le mensilità del preavviso vanno senz’altro pagate.