Servitù, usucapione, confini, proprietà fondiaria: non sono semplici!

Ricevo spesso domande in tema di servitù (di passaggio, scarico, acquedotto, ecc.), di qualsiasi genere (come si dividono le spese, se e come si può spostare una servitù, se la servitù esiste o meno e con quale ampiezza), strade vicinali, usucapione, distanze dai confini, nuove opere e così via.

Ritengo opportuno fare un po’ il punto, con alcune considerazioni di carattere generale valevoli per queste situazioni riguardanti la proprietà fondiaria e, più in generale, gli immobili e i rapporti tra coloro che li abitano o li usano.

Il fatto è che inquadrare correttamente questioni di questo genere è spesso molto difficile, a volte davvero impossibile.

Sono situazioni, infatti, in cui è estremamente difficile poter stabilire con un certo grado di attendibilità «chi ha ragione», perché in tema di proprietà fondiaria, immobili e servitù sono giuridicamente rilevanti tanti fattori, oltre ai titoli (rogiti) di acquisto, titoli che magari sono già per conto loro poco facile da interpretare.

Questi altri fattori sono ad esempio l’usucapione, che riguarda non solo il diritto di proprietà ma anche i diritti di passaggio, cioè si può usucapire benissimo una servitù, ma anche la destinazione del buon padre di famiglia, un istituto previsto per antichissima tradizione che determina la nascita di servitù quando c’è un rapporto di servizio tra due fondi originariamente appartenenti ad un unico proprietario che poi vengono venduti a due persone diverse.

Per queste ragioni, l’approfondimento di casi del genere è sempre molto impegnativo e deve essere condotto esaminando sia i titoli di acquisto sia lo stato dei luoghi sia le vicende intercorse tra i vari fondi sia, più in generale, tutte le circostanze e i documenti attinenti al caso concreto.

Spesso, lavori di questo genere, che richiedono molte ore di applicazione, e di conseguenza un investimento non trascurabile in spese di consulenza e assistenza legale, e di solito anche tecnica (geometri, architetti, ingegneri civili), e peraltro conducono ad un risultato inconcludente o interlocutorio, per cui la mia idea è che l’approccio migliore per affrontare questo genere di problemi sia assolutamente quello negoziale.

Detto questo, per quanto riguarda i contenuti occorre di solito iniziare a riflettere sulla situazione, vedere quali potrebbero essere i «modelli» di soluzione praticabili, appunto in via negoziale, con un giusto sacrificio da parte di tutte le persone coinvolte in un caso del genere.

Qual è il primo passo che deve fare chi si trova invischiato in una situazione del genere?

A mio giudizio, la prima e più importante cosa in assoluto è mettersi a cercare un avvocato bravo, degno di fiducia, intelligente e dotato di ottime capacità negoziali, per dargli l’incarico di tentare di trovare una soluzione. Questo avvocato, per prima cosa, invierà ai soggetti interessati la classica diffida, che rappresenterà l’inizio della trattazione della vertenza, che potrà avere gli sviluppi più diversi a seconda sia della situazione sia del carattere e delle personalità dei soggetti coinvolti.

Comments

  1. Domanda, e’ possibile chiedere al notaio, prima di una stipula, che verifichi la presenza di gravami di questo genere?
    ( pagando naturalmente) ..

  2. gentile avvocato vorrei esporle un mio problema,il mio vicino di casa ha acquistato un terreno che comprende anche la mia entrata di casa,,limitando cosi’ la mia entrata a casa,mettendo una catena all’entrata,in piu’ ha fatto un’orto dove una volta io parcheggiavo l’auto,e questo e’ il problema ha messo la terra fino sotto al muro di casa mia,ora mi ritrovo il muro pieno di muffa e piante che crescono attacate alla parete.come posso comportarmi x restare nella legalita’ visto che la crisi economica non mi permette di avere un avvocato.sono stata anche dai vigili ma mi hanno detto che nn possono fare niente.la ringrazio in anticipo daniela.

  3. Grazie per il suo tempo. Mio nonno aveva fatto la domanda per acquistare una villetta popolare dove risiedeva, poi nel 1999 purtroppo è venuto a mancare. Mio padre con due sorelle l’hanno acquistata nel 2004, una delle sorelle, nel 2000, si trovava in difficoltà economica e per sostenerla mio padre con l’altra sorella hanno deciso di darle in prestito la casa senza alcun affitto. Siccome io sapevo che l’usucapione è per 20 anni, sono andato dal mio avvocato per mandare una lettera in modo da bloccare l’usucapione senza però dover mandare via la sorella dalle casa. Il mio avv. Mi ha detto che in questo caso poteva subentrare l’usucapione di 10 anni essendo familiare, e l’unico appiglio è fare uno scritto privato con le firme dicendo di rinunciare alla parte ereditaria che dovrebbe risultare di mio padre e dell’altra sorella (una cosa molto difficile da poter accettare). Io siccome so che gli abitanti attuali della casa non sanno che esiste questo usucapione di 10 anni, e dunque non hanno fatto ancora richiesta, prima di allarmarli, dicendogli dello scritto privato, vorrei sapere che altre soluzioni possono esserci, dato che seppur in ritardo stiamo giocando in anticipo. Non sono neanche sicura che la sorella che abita nella casa di mio padre stia pagando le tasse (ICI ecc..). La ringrazio enormemente.

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