come gestire la comunione ereditaria

8 MESI FA E’ VENUTO A MANCARE MIO PADRE, LASCIANDO COME SUOI EREDI MIA MAMMA E 5 FIGLI. L’ ASSE EREDITARIO E’ COMPOSTO DA UN LOCALE AD USO COMMERCIALE (DI PROPRIETA’ AL 50% DI PAPA’ E AL 50% DI MAMMA) E LA CASA DI FAMIGLIA DI PAPA’ AL 100% (LUI E MIA MAMMA, INFATTI, SI SONO SPOSATI PRIMA CHE ENTRASSE IN VIGORE LA COMUNIONE DEI BENI).
MIO PADRE E MIA MADRE AVEVANO DECISO, UN ANNO FA, DI VENDERE IL LOCALE AD USO COMMERCIALE. ALLA MORTE DI MIO PADRE TRA TUTTI NOI EREDI C’ERA UN ACCORDO VERBALE PER VENDERE L’IMMOBILE E FARE QUELLA CHE ERA UNA DELLE ULTIME VOLONTA’ DI PAPA’,UNA COSA CHE LUI PURTROPPO AVEVA LASCIATO A META’.
ORA CHE ABBIAMO TROVATO UN POTENZIALE ACQUIRENTE 1 DELLE MIE SORELLE SI RIFIUTA DI VENDERE O MEGLIO DICE CHE DARA’ IL SUO ASSENSO SE INTESTIAMO PARTE DELLA CASA DI FAMIGLIA A SUA FIGLIA.
VORREMMO SAPERE SE POSSIAMO VENDERE IL SUO IMMOBILE, VISTO CHE SIAMO PRATICAMENTE TUTTI D’ACCORDO, E LIQUIDARLE LA SUA QUOTA PARI A 1/15. LA RINGRAZIO. (DANIELA, MAIL)

Ciò a cui fa riferimento è la cd. “divisione”, istituto (disciplinato dagli articoli 713 e seguenti del nostro Codice Civile) che scioglie la comunione mediante apporzionamento, a ciascun condividente di beni, del valore proporzionalmente corrispondente a quello delle rispettive quote.

Ciascuno dei coeredi può chiedere la divisione, che può essere:

-amichevole: fatta con il consenso di tutti i coeredi. In questo caso, il patto tra i coeredi, più in generale tra i contitolari di un diritto reale, in virtù del quale essi si accordino per sciogliere una comunione attribuendosi reciprocamente una porzione di beni dal valore proporzionale alle rispettive quote è un contratto a tutti gli effetti. Come tutti i contratti, pertanto, il contratto di divisione necessita di un consenso validamente manifestato. Il consenso può essere manifestato simultaneamente ma, quando si svolga secondo le fasi dettate dalle c.d. operazioni divisionali, il consenso dovrà riguardare tutte le operazioni divisionali. Il contratto di divisione deve essere stipulato tra tutti i coeredi a pena di nullità.

-giudiziale: se i coeredi non sono d’accordo, ciascuno di loro può chiederlo all’autorità giudiziaria. Il giudice provvederà alla determinazione dell’attivo e del passivo dell’eredità, disponendo la vendita di beni per il pagamento dei debiti ereditari e procedendo alla formazione delle porzioni da assegnare ai singoli condividendi. Se i coeredi hanno quote uguali le porzioni di ciascuno vengono estratte a sorte. In caso contrario, quando i beni non siano divisibili, il coerede con maggior quota può chiederne l’assegnazione in natura, con conguaglio in denaro a favore degli altri, altrimenti si vendono i beni e si divide fra i coeredi la somma ricavata. La divisione giudiziale, tuttavia, richiede la partecipazione di tutti i coeredi in quanto litisconsorti necessari e la relativa sentenza risulta inutiliter data nel caso di mancata integrazione del contraddittorio.

Questo significa che lei e suoi fratelli potete cercare di trovare un accordo con la sorella che si oppone alla vendita, proponendole la quota corrispondente alla porzione che le spetta (il cui valore potrebbe essere definito dai coeredi consensualmente, oppure potrebbe essere accertato dal giudice, a seconda dei casi), ma non è detto che la stessa sia d’accordo, potendo infatti non aderire nè all’una nè all’altra forma di divisione.

Per dovere di completezza, comunque, le ricordo che l’art. 732 prevede, in caso di volontà di uno o più coeredi di alienare la loro quota ad un estraneo, non soltanto un diritto di prelazione degli altri coeredi a parità di condizioni, ma anche un diritto di riscatto ( c. d. retratto successorio) della quota nei confronti del terzo acquirente e di ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione, qualora l’alienante non abbia rispettato il suddetto diritto di prelazione.

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