Gentilissimo Avvocato, volevo sottoporre alla sua attenzione questo caso: ho 29 anni, abito in un condominio di 16 famiglie ed il regolamento ivi vigente è un regolamento di tipo contrattuale in cui, tra le molte cose, si vieta ai proprietari dei magazzini di adibire i suddetti al commercio (riporto testualmente) “..di materiali emananti esalazioni sgradevoli o nocive, infiammabili od esplosivi…”. Naturalmente, uno dei condòmini ha pensato bene di affittare un magazzino ai titolari di una pescheria (!!!). Non vi è dubbio che il pesce emani esalazioni sgradevoli..sigh! Mi chiedo (e spero possa darmi delucidazioni in merito) se l’amministratore, visto che si tratta del rispetto del regolamento, può agire in giudizio senza convocare l’assemblea, oppure è obbligato comunque? Esistono delle sanzioni da irrogare al condomino che non rispetta il regolamento? La ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione. (Giuliana, mail)
Preliminarmente, posso dirle che il nostro Codice Civile disciplina i poteri-doveri dell’amministratore di condominio all’art. 1130. In tale norma è previsto, tra i vari compiti dell’amministratore, quello di “curare l’osservanza del regolamento di condominio”. Al fine di poter esercitare tale potere nella pratica, il successivo art.1131 dispone che l’amministratore “può agire in giudizio sia contro i condòmini che contro terzi”.
La Corte di Cassazione, a tale proposito, ha stabilito, con la sentenza n. 16240 del 29 ottobre 2003, la legittimità dell’azione promossa dall’amministratore del condominio contro la violazione del divieto di destinare locali di proprietà esclusiva a determinati usi. L’amministratore del condominio, in particolare, secondo tale pronuncia, è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione assembleare, non solo per l’esecuzione delle delibere dell’assemblea, ma anche per garantire l’osservanza del regolamento condominiale e tutelare conseguentemente la condominialità dagli effetti lesivi della inosservanza dello stesso.
Per quanto riguarda le sanzioni, le dico che, in questi casi, il proprietario (che lochi un immobile sito in un condominio ad un terzo che si renda autore di una violazione regolamentare condominiale) può essere convenuto in giudizio, nel qual caso, per non incorrere in responsabilità civile, ai sensi degli artt. 1138 e 1218 c.c., deve allegare la prova di essersi attivato al riguardo adottando un comportamento non inerte e impeditivo della infrazione commessa. Sul piano processuale, quindi, in caso di simili violazioni, bene sarà incardinata dal condominio una lite nei confronti del proprietario, ciò in quanto in capo al primo sono predicabili tutti quegli strumenti di tutela predisposti in favore delle persone fisiche, degli enti e delle collettività non personificate, i cui diritti (assoluti e o relativi) siano violati. Va da sé che, comunque, resta ferma in capo al condominio, in base ai principi generali sulla responsabilità civile, la facoltà di convenire in giudizio direttamente l’inquilino autore della violazione regolamentare.
4 risposte su “i poteri dell’amministratore di condominio”
Buonsera, sono proprietario di un appartamento vorrei frazionarlo in due appartamenti in modo autonomo con ingresso a bussola senza intaccare le parti comuni del condominio, vorrei saper come devo muovermi per procedere al frazionamento??GRAZIE.
Ermanno
Non è una cosa così semplice, prima di valutare la cosa sotto il profilo dei vincoli derivanti dal condominio ti consiglierei di valutare l’aspetto urbanistico, dal momento che il frazionamento di un appartamento comporta, almeno a mio giudizio, la nascita di un nuovo organismo edilizio, con tutto quel che ne consegue, considerando che c’è un aumento del carico urbanistico. Quindi per prima cosa dovresti incaricare un tecnico per verificare in contraddittorio con gli uffici comunali la fattibilità della cosa, dopodiché, in caso di risposta affermativa, si potrà valutare la situazione alla luce delle regole vigenti per il condominio, un altro aspetto non da poco, ma che comunque conviene valutare in un secondo momento.
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Buona giornata
Antonio Azzaretto
grazi mille per la risposta come sempre davvero esauriente.
il nostro amministratore comunque intende convocare l'assemblea straordinaria per avere la maggioranza ed agire in giudizio, avendo già egli avvertito con raccomandata A/R (su mio pressante invito!!!!!!) il condomino e l'inquilino della violazione messa in atto ed in sfregio al regolamento.
chissà come andrà a finire l'assemblea…riuscirà a raggiungere la maggioranza? mah!