Quando ereditano i collaterali

Salve,la mia situazione e la seguente: sto per acquistare da 2 mie zie un immobile a valore più basso di quello di reale e mi preoccupa il fatto che, mentre una delle mie zie è nubile e senza figli e quindi io come nipote ne sono anche erede l’altra ha 2 figli i quali già oggi non sono d’accordo a che lei venda a questo prezzo. Ma in futuro loro potranno avanzare pretese sulla differenza tra quello che ho pagato alla loro madre e il prezzo di mercato? Ed essendo anche loro eredi delle zia nubile anche sulla sua quota potranno avere pretese? Infine volevo chiedervi: ma se un immobile è di proprietà di più persone (esempio: Tizio ne possiede il 70%, Caio il 15% e Sempronio il 15%) questo immobile verrà gestito secondo la volontà di Tizio perchè è lui che ha la percentuale più alta di proprietà (e che supera il 50%) e quindi potrà decidere se affittarlo, a chi affittarlo e a quanto o magari decidere arbitrariamente di utilizzarlo come sua abitazione/ufficio (magari riconoscendo un piccolo canone di locazione agli altri due, che comunque sono contrari a ciò) o la volontà degli altri proprietari è vincolante per la destinazione di tale immobile? GRAZIE MILLE PER IL TIPO DI SERVIZIO CHE OFFRITE.

Innanzitutto cerchiamo di fare un po’ di chiarezza. Prima di tutto se le Sue due zie sono nel pieno della loro facoltà mentali, nonchè le legittime proprietarie dell’immobile, nulla e nessuno può impedire loro di venderlo a Lei, anche a un valore più basso di quello reale o di mercato.

Cosa succederà in seguito? Poniamo che venga meno la zia nubile (che per comodità chiameremo d’ora in poi Tizia) e rimanga in vita la sorella (che chiameremo Caia). L’art. 565 del codice civile dice che “Nella successione legittima l’eredità si devolve al coniuge, ai discendenti legittimi e naturali, agli ascendenti legittimi, ai collaterali, agli altri parenti e allo Stato…”. Stiamo parlando del caso in cui Tizia non abbia fatto testamento. Nel caso di specie i suoi beni andranno a Caia (sorella sopravvissuta) e, alla sua morte, al marito di lei e ai figli (quelli che non sono d’accordo).

Le ricordo che per la legge i fratelli e le sorelle sono considerati parenti in linea collaterale di 2° grado. Dopo vengono i nipoti (figli di fratelli) che, invece, sono considerati parenti in linea collaterale di 3° grado.

Noi, però, stiamo parlando di un bene (l’immobile) che, dando per scontato che venga acquistato da Lei, esce dal patrimonio di Tizia e di Caia che potrà essere ereditato. Tuttavia, non si tratta di una donazione a Suo favore, ma di una compravendita; ciò significa che nel patrimonio delle due zie entreranno dei soldi (il prezzo che Lei pagherà per l’immobile). Conseguentemente, Voi eredi succederete alla zie secondo la legge ereditando anche questa somma.

E’ doverosa, tuttavia, una precisazione. La legge stabilisce che qualora il de cuius (la persona deceduta della cui eredità si tratta) in vita abbia effettuato donazioni che in qualche modo hanno intaccato la quota legittima di eredità spettante al parente più immediato (nel nostro caso possiamo dire i due figli di Caia), questo possa agire in riduzione per reintegrare le quote di legittima intaccate dalla donazione fatta in vita dal de cuius.

Si tratta di vedere se il prezzo che Lei andrà a pagare per la casa è nettamente inferiore al suo valore effettivo. Facciamo un esempio: Tizia e Caia Le vendono la casa a 50.000 euro laddove il suo valore reale viene fissato in 500.000 euro. E’ fuori di dubbio che si tratterebbe praticamente di una donazione e i nipoti potrebbero agire in riduzione, far vendere la casa (o valutarla) e chiederLe le quote ereditarie che spettano loro per legge.

Se invece Lei comprasse l’immobile a un prezzo più basso, ma comunque vicino al prezzo di mercato, i nipoti difficilmente potrebbero dimostrare che la differenza consiste in una donazione che ha intaccato la loro quota di eredità.

Veniamo alla seconda domanda: stiamo parlando (direi) di un condominio a tre con percentuali di proprietà diverse. Se di condominio si tratta, allora ci deve essere un regolamento condominiale che preveda casi del genere, ricordando che il cod. civ. stabilisce che il momento in cui vengono prese le decisioni sulla sorte dell’edificio comune è l’assemblea e l’art. 1136, in particolare, dice che “L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio”. Ciò significa che per prendere una decisione tipo un’eventuale locazione Tizio (70%), non può essere solo, ma necessita della presenza in assemblea di almeno uno fra Caio e Sempronio. A questo punto, si tratta di vedere quali decisioni si debbano prendere: il secondo comma dell’art.1136 cod. civ. dice che “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”. Se partecipano tutti e tre i condomini e Tizio vota a favore, ma Caio e Sempronio sono contrari, vincono questi ultimi due.

Ci sono poi casi in cui alcune decisioni devono essere prese all’unanimità: per esempio, è stato stabilito dalla giurisprudenza che non è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, 2° co. (di cui abbiamo parlato sopra), ma occorre l’unanimità, quando la delibera abbia ad oggetto la ricostruzione in maniera difforme dell’edificio rispetto a quello preesistente. Si tratta di vedere quali decisioni relative al destino dell’immobile si vogliono prendere.

Ricordo infine che il condominio fa riferimento a parti dello stesso che non sono divisibili, ma comuni a tutti i condomini, a prescindere dalle rispettive quote. Se una casa è composta da tre appartamenti posti uno sopra l’altro, non si può certo affermare che il tetto sia esclusivamente del proprietario dell’appartamento al piano più alto perchè lo copre. Si tratta di un bene comune a tutti i condomini e le decisioni che lo riguardano vanno prese di comune accordo.

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