Mia madre è la proprietaria di un immobile dato in locazione commerciale da novembre 2008. Gli affittuari hanno sempre pagato in ritardo di un mese, ma nel 2011 hanno iniziato a saltare delle mensilità. A novembre 2011 gli abbiamo consegnato il calcolo del rinnovo del contratto comunicando quanto segue (firmato in calce da mia madre e dall’affittuario): – Vi ricordiamo che nonostante i nostri precedenti richiami l’ultimo pagamento del canone di affitto risulta versato in data 10/11/2011 e si riferisce al periodo 16/07/2011-15/08/2011. Con la presente quindi vi intimiamo in quanto conduttori morosi a procedere al pagamento dei canoni di affitto arretrati entro 15 giorni dal ricevimento della presente, onde evitare di adire le vie legali con beneplacito di spese e danni. Risultato: pagamento di alcune mensilità arretrate. Problema attuale: ad oggi l’ultima mensilità che è stata pagata è quella di nov-dic 2011. C’è quindi una morosità di 5 mensilità per un totale di 4260 euro. Abbiamo più volte domandato all’affittuario di adempiere all’obbligo di pagamento, il quale però si è lamentato chiedendo di ridurre considerevolmente l’importo dell’affitto che deve ancora pagare e di quello futuro, oppure di fare partire lo sfratto. Cosa comporta e quanto mi costa lo sfratto?
Dopo che il conduttore si è reso moroso di almeno due mensilità di canone, o oneri accessori per importo corrispondente, si può intimare lo sfratto, che rappresenta un modo «veloce» approntato per le locazioni dalla legge di realizzare la risoluzione per inadempimento.
Nelle locazioni commerciali, si ritiene per lo più che il conduttore non possa chiedere il termine di grazia, nè possa «annullare» lo sfratto dopo averne ricevuto la notifica, ad esempio anche pagando le mensilità arretrate, per il principio noto come «cristallizzazione dell’inadempimento».
All’udienza chiamata per lo sfratto, se il conduttore non presenta opposizione (i motivi possono essere più vari) o se, pur presentandola, non viene ritenuta sufficientemente credibile da parte del giudice, lo sfratto viene convalidato e viene fissata una data per il rilascio dell’immobile. A quel punto, se il conduttore non restituisce i locali si può iniziare l’esecuzione per il rilascio vero e proprio con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica e del fabbro quando occorre.
Tutto sommato, ti occorre valutare cosa ti conviene fare, cioè: se ritieni, una volta riottenuto l’immobile, di trovare un inquilino più «bravo» forse conviene dare lo sfratto, altrimenti meglio quello che hai attualmente, che pur se in ritardo arriva a pagare.
Per quanto riguarda i costi, essi variano da studio a studio, se vuoi un preventivo da noi, non hai che da chiederlo è gratuito, basta compilare il modulo apposito
79 risposte su “Sfratto nelle locazioni commerciali: quando si può fare?”
Buongiorno a tutti: ho una domanda da fare…
Mia madre anni fa ha affittato un negozio ad una SRL (chiamiamola Giacomina) e il proprietario di questa Srl ha fatto a sua volta altre Srl per subaffittare la gestione della pizzeria.
Questa Giacominasrl non ha mai pagato lavori e affitto. Allora mia mamma ha chiesto all’avvocato di avviare lo sfratto alla Giacomina Srl. Ma hanno vinto il ricorso perchè il nostro avvocato non ha fatto lo sfratto alla ultima srl che era in negozio a gestire la pizzeria, in sub-affitto della Giacomina Srl..
(E’ un po confuso ma spero di aver fatto capire la situazione.)
Adesso abbiamo fatto un nuovo sfratto a questa Giacomina Srl e anche alla ultima Srl che ha messo a gestire la pizzeria… (questa ultima srl creata chiamiamola Libellula.)
Noi abbiamo fatto lo sfratto a Giacomina Srl e anche a Libellula srl per essere sicuri di mandarli via. Ma i padroni della “Libellula Srl” sono andati via e io vedo chi gestisce la “Giacomina Srl” portare in pizzeria possibili persone per subaffittare e fare una nuova srl…
La mia domanda è: se Giacomina Srl subaffitta ad una nuova società… lo sfratto che ha fatto mia madre, a Libellula srl, si annulla di nuovo perchè ci chiederanno di sfrattare questa nuova srl che Giacomina Srl intende fare?
Basta che uno crei una nuova srl al posto dell’ultima e annulla automaticamente tutti gli sfratti?
Grazie della eventuale spiegazione!
Raffaele
Non credo, ma dovrei leggere le carte e studiare meglio la situazione. In ogni caso, nella pratica giudiziaria bisogna stare ai fatti, le ipotesi non hanno quasi mai senso.
Rispondo a Monica.
Abbiamo tutti dei problemi e tutti desideriamo avere una mano….
Ma come prima cosa dorestif esporre chiaramente il problema senno’ come puoi pretendere un aiuto?
Anch io ho un problema abbastanza grave ma sono conduttore non locatore.. Chi mi può dare una mano?
Prova in farmacia 😀
Salve,dopo avere rilevato l’attività nella quale ero preposta e,di fatto,socia,ho lavorato come titolare per un anno poi purtroppo vicissitudini personali gravi mi hanno costretta a smettere per circa 5 mesi pur continuando a pagare l’affitto. Dopo la ripresa dell’attività,accortami di non avere più l’energia necessaria per proseguire,mi sono decisa a trovare un acquirente o a fare un affitto d’azienda e,confidando in un rapporto chiaro,ho fatto l’errore di comunicare la mia decisione alla proprietaria.Questa si è mostrata disponibile a valutare il subentro del nuovo affittuario,che nel frattempo mi aveva contattato per l’acquisto ma,approfittando poi di un mio ritardo di un mese nell’affitto mi ha inviato una ingiunzione di sfratto per morosità nel quale indica due mensilità. Ora,la prima è stata pagata con un mese e 7 giorni di ritardo ma il mese successivo che è quello corrente l’ho pagato entro il mese stesso e prima dei 20 giorni successivi alla data fissata sul contratto,cioè il 5. Le chiedo se cortesemente mi può dire se anche in un caso come questo un giudice può convalidare lo sfratto e considerarlo una morosità grave,se posso comunque procedere con la trattativa subordinandola all’esito dell’udienza e se può essere rilevante anche ai fini del giudizio il danno prodotto da un comportamento così scorretto che rischia di compromettere la possibilità di recuperare l’investimento economico fatto anche e soprattutto apportando migliorie al negozio stesso,quindi a vantaggio anche della proprietaria, per potere ottenere la licenza di somministrazione,mi riferisco alle spese sostenute per rifare tutto l’impianto elettrico del negozio e bagni e locali a norma.Grazie,mi scusi per la lunghezza della domanda
Nel caso degli sfratti vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, per cui l’eventuale adempimento successivo all’intimazione dello sfratto non determina il venir meno della possibilità di convalidare lo stesso. O almeno così ragionano molti giudici. Questo significa che l’unica soluzione che puoi trovare è di tipo negoziale, raggiungendo un accordo con la proprietà. Per la trattativa, devi necessariamente farti aiutare a mio modo di vedere da un avvocato.
Scusi vorresi sapere io ho acquistato un ramo d’azienda bar e avrei dovuto stipulare un nuovo contratto di locazione perché il proprietario voleve aumentarmi da 800 a 1500 euro io accettai dal notaio però mi disse che era tutto in perfette condiziono.Ho scoperto dopo che non era a norma ma lui niente insisteva nel farmi firmare il contratto di locazione per perfette condizioni!Io non ho mai firmato ilcontratto,e mi jha fatto causa di sfratto sul vecchio contratyo di locazione intestato al l a vecchia società che è anche scaduto!Puo fare questo?
Per poter dare una risposta sensata a questa domanda bisognerebbe vedere la documentazione del caso e in particolare il contratto di locazione precedente sospetto al riguardo pur non avendo potuto vedere niente che più che uno sfratto ti abbia mandato una licenza per finita locazione dal momento che è scaduto il contratto il possesso dell’immobile da parte tua è diventato un po’ sesso privo di titolo ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato sia per capire come stanno le cose in punto di diritto sia soprattutto per vedere se possibile individuare una soluzione che a questo punto può essere probabilmente solo di tipo negoziale cioè tramite un accordo con la proprietà.
Ho concesso uno sconto al locatario (negozio) per un anno perché in difficoltá, adesso non vuole piú pagare il vecchio canone, come da accordi scritti, posso dare lo sfratto? Devo pagare delle mensilitá?
Così non si riesce a capire granché, bisognerebbe vedere con quali modalità hai concesso questo sconto e soprattutto vedere il contratto se, dopo aver visto tutto questo, si può sostenere che c’è un inadempimento di più di due mensilità si può dare lo sfratto.
Buongiorno gentile avvocato,
ho affittato un locale ad uso commerciale e sono titolare di una cartolibreria. Pago € 450,00 di affitto al mese da 3 mesi. Sono sempre stata molto puntuale nei pagamenti e continuo ad esserlo. Il proprietario del locale lo ha appena venduto ad un terzo. Ho un contatto 6 +6. Presumo che il nuovo proprietario, avendo attività di barbiere, voglia recedere dal contratto alla scadenza dei primi 6 anni di locazione. Io sono già diventata un punto di riferimento per i miei clienti, figuriamoci tra 6 anni! Non vorrei lasciare il locale, altrimenti ricevo un danno. Mi spettano almeno i costi di avviamento alla scadenza dei primi sei anni?
Grazie in anticipo per la risposta.
Direi proprio che ti spetti, ovviamente bisognerebbe poi approfondire anche tutte le altre condizioni.
Buona sera, da 18 mesi pago un affitto di 4500,00 € al mese. Solo adesso nel mese di febbraio 2017 lo pagato in tre soluzioni e subito dopo la prima mi a notificato lo sfratto. Oggi è tutto pagato può decadere lo sfratto? Grazie
Nelle locazioni commerciali c’è il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, se paghi dopo l’avvenuta intimazione non sani. Ne abbiamo parlato diverse volte nel blog, prova a fare una ricerca.
Salve ho un locale commerciale dato in gestione ma ho un problema che il locatore paga sempre in ritardo di 2 mesi ho provato varie volte in maniera educata di parlare con lui dicendole di adempire regolarmente l affitto ricevendo con strafotenza risposte inpensabili…posso procedere allo sfratto visto che nel contratto parla che solo per il ritardo di una mensilita posso rescindere il contratto..poi cosa che non capisco parla di un artt 55. 392/78 che non so che significa potrebbe illuminarmi?grazie tante
Puoi fare il decreto ingiuntivo, per lo sfratto è necessaria una morosità pari a due mensilità di canone.
Buonasera,
ho affittato un locale commerciale ad una gelateria.
Da mesi (ormai anni…) il canone non solo è sempre ritardato ben oltre la scadenza contrattuale del primo di ogni mese ma è sempre una frazione del dovuto.
Ad esempio, il 10 dicembre ho ricevuto il 40% del canone dello stesso mese mentre a gennaio non ho ancora ricevuto niente (probabilmente mi arriverà un’altra frazione della mensilità di dicembre…).
Sono mesi che sollecito per iscritto il rispetto del contratto, anche perché per motivi personali ho chiesto un prestito alla banca e quanto sopra mi crea un danno rispetto al piano di ripagamento con l’istituto.
C’è poi un secondo aspetto.
Alcuni mesi fa i titolari dell’attività mi hanno inviato una raccomandata chiedendomi una riduzione del canone, giustificando poi i loro ritardi con la crisi economica e con il fatto che per loro è primario pagare i propri dipendenti per non mettere le loro famiglie sulla strada.
Adesso però ho scoperto che proprio nello stesso periodo, gli stessi soggetti hanno aperto altre 5 gelaterie in zone limitrofe…
A questo punto le chiedo:
– In merito al continuo ritardo e frazionamento dei canoni si può parlare di inadempimento contrattuale (il conduttore per pagare… paga … ma come gli pare) ,applicando magari il principio della cristallizzazione dell’inadempimento da lei spesso richiamato?
– In considerazione del fatto che mi hanno mentito per iscritto sulla motivazione dei loro ritardi, chiedendo oltretuttto la riduzione del canone, ci sono i presuposti per grave violazione della buona fede contrattuale?
Nel ringraziarla per l’attenzione, un cordiale saluto.
Paolo
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Buongiorno,
Ho affittato la mia attivita’ da qualche mese. Il contratto e’ per 3 anni
Ora mancano all’appello 3 mensilita’.
Nn vorrei sfrattarla, anche perche’ nn vedrei piu un soldo.
La domanda e’…
Se esce spontaneamente lrima dei 3 anni , essendo inadempiente sia dal contratto che delle mensilita’ cosa succede?
Devo comunque restituire la cauzione ? (Che tra l altro nn ha versato completamente perche’ mancano 1000 euro.
Grazie per l’attenzione
Alessandra
La soluzione migliore sarebbe appunto un accordo per il rilascio, a quel punto la cauzione gliela puoi anche restituire a condizione che ti consenta di recuperare la disponibilità dell’azienda.
Buongiorno,
a febbraio di quest’anno per motivi di salute ho affittato per 500 euro al mese la mia azienda (caffetteria) ….
La cauzione nn ha terminato di pagarla, mancano 1000 euro.
ed ora mancano 3 mensilita’ all’appello.
Nn so’ come comportarmi.
Nn ho salute e nn potrei nemmeno rientrare io se dovessi sfrattrarla.
La mia domanda pero’ e’ questa:
Se dovessi mandarle lo sfratto, come posso recuperare le mensilita’?
Posso tratrenerle dalla cauzione?
E se invece,
avendo sottoscritto un contratto di 3 anni esce prima di sua volonta’, che succede con la cauzione nn versata completamente e con gli affitti arretrati?
Come posso tutelarmi?
La ringrazio per l’attenzione.
Alessandra
(Se avessi bisogno mi potrebbe rappresentare? E' dura trovare un buon legale che se ne intenda davvero, cio'provato ed ho speso solo soldi per niente)
Ho già risposto in un altro commento, per quanto riguarda il rappresentarti volentieri puoi chiedere un preventivo compilando il modulo apposito.
Buona sera,
Dopo 18 anni di affitto di un negozio regolarmente versato canone di affitto, il proprietario mi ha inviato una lettera di sfratto senza nessuna motivazione, la scadenza del contrato e febbraio 2018.Vorrei sapere la validità dello sfratto e se posso oppormi a questo richiesta di sfratto non motivato.
Grazie.
Bisognerebbe vedere lo sfratto e capire su quali motivazioni è stato basato.
Scusate… Non mi rispondete? Grazie
Rispondo ai commenti a perso tempo, quindi quando riesco. Per chi ha urgenza, si può valutare l’acquisto di una consulenza, dove la risposta è garantita entro due giorni.
Grazie,, mi scuso dell impazienza. Ma sono veramente pressata da una situazione che mi sta logorando esser sfrattata da un locale commerciale pur non detenendolo piu da anni.. spero comprenda .. xche? A mio parere? Una sentenza ha un costo .. oggi dinnanzial denaro nulla e importante i processi ormai documentali, non sempre ci avvisano delle udienze xcio arrivati a conclusioni io non c ero x dire al giudice che non detenevo piu il locale e che canoni non ne dòvevo alcuno xcio ritengo che si sia montato il tt x evitare di darmi l avviamento spero sia stata chiara cordiali saluti
Ho già risposto sotto a un altro tuo commento mi pare…
Salve ! Gradirei sapere se un locatore stipula un contratto verbale registrato all Agenzia Entrate con un terzo conduttore dal 1 Marzo 2012 e nel 2013 a luglio sfratta a me simulando che io ero in possesso del locale.. posso ritrovarci anxhe un reato penale? Premetto che non dovevo nessun canone ma lui mi ha portato avanti un procedimento che credevo istinto dal 2011 invece era congelato , ha affittato locale a una societa e sfratta me? Tt cio x legge e possibile? Ha valore il contratto verbale registrato? X cortesia gradirei una sua delucidazione grazie..
Non ho capito niente, mi dispiace.
Salve! Mi scuso se mi sono spiegato male…. un locatore affitta il locale che detenevo io sino al 2012 ad una societa stipulando un contratto verbale registrato , di conseguenza dopo quasi 2 anni sfratta me quando io non detenevo piu il locale simulando che io ero ancora in possesso del locale , piuttosto il mio avvocato non ha fatto presente al giudice che io oramai non detenevo piu il locale gia da tempo, percio chiedo il tt puo racchiudersi in un reato penale? Ha valore legalmente un contratto verbale registrato all Agenzia dell Entrate! .? Grazie spero di esser stata chiara cordialmente!
È un caso complicato, un bel pasticcio, andrebbe studiato e approfondito molto di più, mi dispiace non poterti dire nulla ma senza capire bene tutti i dettagli si rischia di smentire ancora di più la confusione.
Mi è stato notificato lo sfratto (ufficio) in quanto non in regola con il canone stabilito, ho sempre avvertito la proprietà ed il suo commercialista delle mie momentanee difficoltà e nessuno mi ha mai detto nulla. Poi io stesso ho mandato una richiesta di sanatoria dicendo che avrei pagato regolarmente il canone stabilito più una quota per le locazioni in sospeso. Invece mi è arrivato lo sfratto e dovevo presentarmi il 6 luglio all’udienza ma un legale amico mi ha consigliato di non andare in quanto avrei comunque avuto torto. Ora cosa mi devo aspettare? I tempi entro i quali devo per forza uscire quali sono? La ringrazio della Sua cortesia e la saluto cordialmente.
Qualche mese direi.
Gentile avvocato,
volevo una informazione riguardo i rischi che si possono correre affittano un locale commerciale ad una società srl e le eventuali “precauzioni” da prendere. La ringrazio anticipatamente
Dimmi pure.
buongiorno, avrei una domanda da sottoporle.
Ho sottoscritto un contratto di locazione uso bar (mio), gestito da una srl.
Senza dirmi nulla, tutti i soci della srl sono stati sostituiti e non sono mai stati pagati i canoni.
Ho iniziato lo sfratto e ora hanno cambiato di nuovo il legale rappresentante.
Che succederà al mio sfratto? è ancora valido?? dovrò iniziarlo di nuovo? anche perché il “vecchio” legale era irreperibile.
Grazie!!!
Direi che non dovrebbe proprio essere un problema.
Il contratto di locazione e’ semplicissimo senza nessuna particolare pustilla. E la motivazione e’ solo vendetta. Il suo stesso legale e’ esterefatto. Mi creda nn c e spazio per negoziare perche’ nn vogliono parlare.
Io sono anche disposta a trasferire l attivita’, ma nn voglio andarmene senza avere cio che mi spetta subendone un ingente danno. Quindi le mie domande restano le stesse del primo post. La ringrazio per la celere risposta.
Alessandra
Ugualmente la documentazione va esaminata. Se avete già un legale vi conviene fare riferimento a lui che conosce bene il caso. Inoltre non metterei via così in fretta l’ipotesi di negoziare, lo dico anche per esperienza.
Buongiorno,
Mi trovo in una situazione alquanto bizzarra.
Il primo febbraio di quest anno per motivi di salute ho ceduto in affitto d azienda la mia attivita’ (bar).
Il contratto di locazione 6+6 giungera’ ai primi 6 anni nel giugno del 2017.
Premetto che gli affitti sono sempre stati pagati regolarmente.
Ecco che mi vedo recapitare una raccomandata con sfratto, spiegando che l immobile serve a loro.
Essendo i propietari una famiglia con gravi problemi economici, ( l affitto viene pagato ad una banca che li ha aiutatati altrimenti andava tutto all asta) e con diverse cause all attivo, la cosa mi e’ sembrata molto strana. Infatti ho scoperto che nn volevando che affittassi l attivita’ Volutamente hanno deciso di crearmi problemi.
Siccome mi spettano le 18 mensilita’ e sapendo che nn solo nn me le vogliono dare ma nemmeno sono in grado economicamente di far fronte a questa spesa; mi chiedo:
possono pretendere che lasci liberi i locali senza essere liquidata?
Quali sono i termini che devono rispettare per il pagamento dell avviamento?
Se nn ricevo le 18 mensilita’ entro il limite dello scadere dei 6 anni, si rinnova automaticamente per i restanti 6?
Grazie dell attenzione
Alessandra
Bisognerebbe esaminare sia il contratto di locazione sia la motivazione della disdetta per poter tentare di ricostruire lo stato del diritto sul punto, anche se l’approccio migliore rimane probabilmente quello negoziale, per trattare una situazione del genere.
Salve,
ho un locale artigianale affittato ad un conduttore da dicembre 2015.A marzo 2016 ha messo di pagarmi i canoni dicendomi che si sono rotti due macchinari per infiltrazione d’acqua. Questa infiltrazione e’ stata causata due giorni dopo la sua entrata dalla rottura della tubazione dell’acqua delle Ente pubblico. Ho fatto richiesta il giorno 4 dicembre 2016 di risarcimento per danni subiti dal locale ma il conduttore non mi aveva detto a suo tempo di questo danno ma solo a marzo.L’ente pubblico ha fatto venire il perito e ha confermato il danno e’ sono stato risarcito. Il conduttore che ha la possibilità’ di farsi ridarci il danno dall’ente pubblico ma non lo vuole fare ma si vuole rifare sui i canoni che mi deve pagare.
Allora,io ad aprile dopo aver visto che non mi ha pagato anche il canone di aprile ho fatto vale la clausola risolutiva espressa comunicandola tramite A/R.Adesso,lui non vuole lasciare il locale e non vuole pagare l’affitto fin quando non recupera il valore die macchinari 7250 euro.Il mio avvocato mi ha detto che la perdita dei due macchinari e’ solo un pretesto per non pagare i canoni.ho due domanda da farle.Siccome, ho chiesto dal mio avvocato la notifica di sfratto ed avendo dichiarato al conduttore di vuole far valere la clausola risolutiva espressa, mi chiedo quando lo sfratto sarà’ ufficiale e se potrò’ venir in possesso dei canoni non pagati dal mio conduttore che e’ una ditta individuali? Dovendo fare i lavori per i danni provocati dalla rottura della tubazione dell’ente pubblico,posso aspettare che il conduttore vada via una volta che lo sfratto venga dichiarato dal giudice oppure il contratto e’ ancora ritenuto valido e devo adempiere ai mie obblighi di tener efficiente il locale?
Forse per quegli obblighi puoi fare la eccezione di inadempimento. Per i canoni, credo ci voglia una azione di recupero credito a parte. Per i tempi dello sfratto, non ci sono riferimenti standard purtroppo.
Buongiorno, vorrei avere qualche informazione su un contratto di affitto commerciale che ci sta creando non pochi problemi… Ho un’attività di cartoleria e sono in affitto. Ho accumulato parecchie mensilità non pagate, a causa della grave crisi economica, e, per non aggravare ulteriormente la mia situazione nei confronti del padrone dei muri, ho deciso di mettere in vendita la mia attività e di dare anche il preavviso di 6 mesi di disdetta. A inizio Gennaio parlando con il padrone di casa ed informandolo che ci sarebbero persone interessate a comprare la mia cartoleria, questo mi intima di non vendere l’attività perchè c’è la sua volontà di vendere i muri e che quindi non gli interesserebbe più avere qualcuno in affitto. Ora, la disdetta con ricevuta di ritorno io l’ho inviata ai primi di Marzo e, oggi scopro, che dopo pochi giorni averla ricevuta, il padrone è andato dal suo Avvocato per farmi recapitare un’intimazione di sfratto per morosità che mi è arrivata oggi. Parlando con il padrone abbiamo sempre convenuto che ci saremmo rimessi in pari con i pagamenti ancora prima di lasciare l’immobile e che quindi non avrebbe dovuto preoccuparsi.
Ora invece ci vediamo recapitare questa ingiunzione.
Le mie domande sono: non è che mi ha inviato lo sfratto per impedirmi di vendere l’attività?
Se la cifra dei conteggi degli affitti nell’ingiunzione è sbagliata ed è a mio favore (Mancano parecchie mensilità non pagate) posso pagare solo quelle senza avere problemi o devo pagare anche le altre esterne all’ingiunzione e non conteggiate?
Se mi presento in Tribunale senza Avvocato faccio bene o no?
Spero di averle spiegato il tutto in modo abbastanza preciso…
Grazie
Un avvocato in una situazione del genere è indispensabile per avere peraltro sia pur poche speranze di cavartela. Attenzione al principio della cristallizzazione dell’inadempimento.
Buonasera, le espongo la mia situazione:
mio marito nel 2008 ha gestito una rivendita di pane con una socia per circa 1 anno e mezzo; hanno poi ceduto l’attività e il nuovo gestore ha in seguito accumulato un debito con la proprietaria dei muri di circa 15.000 euro.(attualmente è deceduta ed è subentrato un erede in questione).
Noi siamo venuti a conoscenza del tutto quando ci è stato richiesto tramite raccomandata di un avvocato di saldare questo debito. Oltre a noi sono stati citaci anche altri due precedenti gestori dell’attività, la prima che è stata solo tre mesi ed il secondo che ha gestito l’attività per circa 7 anni. Purtroppo non c’è mai stata la cessione del contratto d’affitto e non essendo solvibile colui che contratto il debito, abbiamo capito che purtroppo la legge da ragione alla proprietà nell’ assurda richiesta di saldo del debito a noi.
Abbiamo tentato una trattativa ma la proprietà non accetta proposte saldo e stralcio, quindi abbiamo intenzione di opporci. So che lo sfratto poteva essere chiesto dopo 2 mesi di morosità, abbiamo possibilità di far ridurre dal giudice la cifra a nostro carico, dal momento che la propietà ha permesso che si accumulasse un tale debito senza avvisarci tempestivamente?
Spero di essermi espressa con chiarezza e la ringrazio per la gentile risposta
È sicuramente una questione da sollevare e porre all’attenzione del giudice, poi si vedrà. Io insisterei con la trattativa però eventualmente promuovendo una mediazione facoltativa.
Buonasera avvocato,
Chiedevo in informazione se possibile.
Sono affittuaria di un locale commerciale dal 2011. Ho sempre pagato l’affitto tranne dopo il terremoto del 2012 che ha causato tanti disagi lavorativi.
Ho mandato la raccomandata di disdetta dell’affitto 6 mesi prima come da contratto in giugno del 2013, ma il proprietario non ha accettato la mia richiesta .
Avevo specificato che non sarei riuscita a pagare l’affitto per calo di lavoro, ma nulla non mi hanno voluto far andare via.
Avevo chiesto allora la sistemazione del locale ( messa a norma dei bagni, togliere la muffa , ripristinare i buchi nei muri fatti dagli addetti dell’antisismica, e tutte le infiltrazioni varie) ma nulla , sono venuti a vedere l’immobile ma non hanno fatto niente.
Ho smesso così di pagare l’affitto.
Loro hanno chiesto soldi a mio padre che non c’entra nulla con l’attività e lui glieli ha dati, inoltre mi hanno mandato la l’lettera con convocazione in tribunale per morosità.
Ora io non ho intenzione di presentarmi in tribunale perché si sono comportati in modo disonesto , ma lascio volentieri l’immobile anche prima della data di presentazione in tribunale.
Mi devo avvalere di un legale rappresentante oppure posso mandare io una raccomandata al titolare e al suo legale rappresentante con le chiavi dell’immobile e chiedere l’annullamento dello sfratto?
Grazie mille
Elena
Puoi farlo anche tu ma non è detto che te lo concedano, un legale saprebbe gestire molto meglio la fase di chiusura.
salve, ho affittato un immobile commerciale ad una società srl e ora ho scoperto che sono cambiati tutti i soci e anche l’amministratore della società, senza che nessuno me lo abbia detto…possono farlo??
io ora dovrei proseguire il contratto con questi nuovi personaggi di cui non so nulla???
grazie per la risposta
In linea di principio certamente possono farlo, bisogna vedere però se questo magari nasconde operazioni illecite. Sarebbe da approfondire.
Gentile avvocato, 2 anni fa una mia amica ha affittato un locale commerciale a nome proprio dove esercitare un attività di abbigliamento a società con me. Tale società non è mai stata fatta e dal mese di febbraio io in questo locale svolgo la mia attività. Io pago personalmente in contanti l’affitto alla proprietaria che ad oggi non vuole fare il contratto a nome mio.
Sono due mesi che non pago l’affitto x costringerla a fare il contratto. La mia amica sia verbalmente che con raccomandata le ha comunicato di non avere più il possesso dell’immobile ma la proprietaria le ha notificato lo sfratto. Anche io a mezzo raccomandata ho richiesto la formalizzazione del contratto.
Cosa devo fare?
Ma c’è la possibilità che nell’imediatezza mi butto fuori dal locale?
GRAZIE
Non ho capito granché tranne il fatto, mi pare, che abbiate fatto un discreto casino. Vi suggerirei pertanto onde evitare che il problema diventi ancora più rognoso è difficile da trattare di andare appena possibile da un legale per vedere se possibile definire una strategia, soprattutto evitate di mettere per iscritto qualsiasi (altra) cosa senza l’aiuto di un avvocato.
Egr. Avvocato, avrei da porLe questo quesito:
ho un locale affittato ad un bar, l’inquilino ha sempre pagato l’affitto trimestrale, anche se nell’ultimo anno in ritardo di una decina di giorni, adducendo che il suo commercialista gli ha detto che ha tempo 20 giorni dopo la scadenza.
A luglio ha pagato giusto ma ha detto che bisognava abbassare l’affitto perché secondo lui più alto di quello che pagano i negozi vicini (!) al che gli ho risposto che, a parte esserci un contratto firmato che lui ha accettato in tutte le sue parti prezzo compreso, in proporzione alle dimensioni degli altri negozi il canone è lo stesso e siccome gli avevo già abbassato il canone due anni fa, non l’avrei rifatto.
Ora sono quasi 3 settimane che non paga (senza neanche avermi detto niente), forse contando sempre sui 20 giorni di cui parlavo sopra.
Questo termine di tempo (che se non sbaglio è quello oltre il quale si può procedere con lo sfratto) non vale solo per le locazioni ad uso abitativo?
Scaduto questo termine, posso mandargli una lettera a titolo di costituzione in mora specificando che se entro 10 giorni non ho un riscontro, mi rivolgerò all’avvocato per avviare la procedura di sfratto per morosità?
Nel ringraziarLa per la cortese attenzione, porgo cordiali saluti.
Per lo sfratto vale quel che c’è scritto nel post. L’unica cosa che puoi fare finché non si può maturare lo sfratto è un ricorso per ingiunzione, a questo punto senza stare a farlo precedere da nessuna lettera.
Grazie mille per la celerità e completezza della risposta!
Cordiali saluti
Prego.
UN CONTRATTO COMMERCIALE 6+6, ALLA SCADENZA PROSSIMA DE CONTRATTO LUI VUOLE FARMI UN NUOVO CONTATTO CON AUMENTO, IO NON ACCETTO IL LOCATORE DEVE PAGARE INDENNITA’ DI AVVIAMENTO AL CONDUTTORE ?
Bisogna intanto vedere se ci sono tutte le altre condizioni.
BUONGIORNO SONO DIECI ANNI CHE PAGO REGOLARMENTE L AFFITTO DI UNA ATTIVITà COMMERCIALE,A LUGLIO NEI TERMINI HO PAGATO IL MESE ANTICIPATO MA HO SBAGLIATO IBAN E HO MESSO IL NOME GIUSTO DEL PROPRIETARIO,QUINDI IN ESTRATTO CONTO RISULTAVA COME SE FOSSE STATO ESEGUITO GIUSTO…SICCOME LA PROPRIETà NON MI RINNOVERA PIU IL CONTRATTO E VUOLE CHE VADA VIA AL PIU PRESTO SENZA DARMI L INDENNITA DI AVVIAMENTO DI 18 MENSILITà CHE MI SPETTA A TERMINE DEL CONTRATTO PER LEGGE MI HA MANDATO A SETTEMBRE LO SFRATTO PER MORISITà PER NON AVER PAGATO LUGLIO (PER SBAGLIO) AGOSTO E SETTEMBRE SUCCESSIVI PAGATI,IO ACCORTOMI DELL ERRORE HO SUBITO FATTO IL BONIFICO DI LUGLIO ….ORA CHE SONO TORNATO IN REGOLA E IL MANCATO PAGAMENTO RISULTA ESSERE MANCATO IN BUONA FEDE PUO IL GIUDICE ESEGUIRE LO SFRATTO. GRAZIE
Purtroppo c’è il principio della cristallizzazione dell’inadempimento.
Buonasera, egregio avvocato la mia zia ha intimato uno sfratto per morosità ad un ristoratore ,l’udienza era il 22 il suo avvocato ha detto che il giudice a mandato tutto in cassazione ! È possibile ??? Era prima udienza! Per locali commerciali non erano piu brevi i tempi? Grazie
Può essere che abbia sospeso il processo per mandare tutto alla corte costituzionale, più probabilmente, comunque non ha senso parlarne senza vedere il fascicolo.
Egregio avvocato,
mi trovo in una situazione paradossale. ho intimato uno sfratto per morosità ad un avvocato (locazione commerciale)
all’udienza l’avvocato si è costituito opponendosi in quanto il contratto era cessato con sua lettera di disdetta. lui era moroso già prima della disdetta.
Le sembra possibile una cosa del genere? il giudice ha emesso solo ordinanza ma ha disposto il mutamento di rito.
Possibilissima. Per dire di più, bisognerebbe vedere le carte.
Buongiorno,
Egr. Avv. ho un locale commerciale in affitto il cui contratto scade nel 2018. Sto concludendo una trattativa di vendita dello stesso. E previsto un risarcimento all’inquilino per lasciare il locale prima della scadenza del contratto ? Se si, in quale misura ?
Grazie !
Silvana Schneir
Potrebbe esserci l’indennità di avviamento, ma il caso va studiato più approfonditamente per vedere se ce ne sono i presupposti.
salve ho un locale commerciale in affitto e il contratto scade a gennaio ma il ragioniere mi ha detto che il contratto si rinnova per altri 6 anni visto che non ho ricevuto nessuna lettera per lasciarlo.
purtroppo sono in ritardo con il pagamento dell affitto di ben 8 mesi a causa della crisi.
il proprietario non mi fa problemi ma ha messo in vendita i muri.
stamattina si è presentato con un possibile acquirente.
la mia domanda è : se vende il locale io devo lasciarlo?
che succede se sono in morosità?
posso avvalermi del fatto che il locale ha bisogno di acconciamenti cioè bagno da fare,umidià,sistema elettrico….? se dovrò lasciare il locale perchè lo venderà a questa persona che deve aprire un salone di barbiere dovrà risarcirmi?
mi dia maggiori delucidazioni…
Ti posso dare solo qualche spunto mentre a te servirebbe interpellare un avvocato per una consulenza completa… Diciamo che il proprietario potrebbe sfrattarti ma ancora non lo ha deciso, questa facoltà passerà al nuovo acquirente.
Ho ricevuto la convalida dello sfratto nel locale commerciale che gestisco da due anni. Ho un arretratto de due canone . la mia domanda e , che dopo della imtimidazione allo sfratto oppure la risoluzione del contratto , saro comunque costretto a lasciare l’immobili SI o SI, mi confermi o essite l’alternativa di continuare nella locazione pero pagandodo TUTTO l’arretrato , questo o fattibile .
grazie pe la vostra attenzione alla presente
Rafael Falen
Non ho capito molto bene, comunque direi che quel che vuoi fare tu si possa fare solo con un accordo con la proprietà.
Egregio Avvocato ,devo inviare una notifica di sfratto agl’eredi del conduttore venuto a mancare,per 6 mesi di morosita’ ,il mio avvocato si ostina nello spedire la convalida e notifica ai domicilii dei singoli eredi che nel 2009 cambiarono la ragione sociale da ditta individuale in S.R.L ,senza comunicarmelo con atto scritto ,la domanda e’ la seguente ,con la mancata comunicazione del cambio della ragione sociale e’ valido spedire le notifiche ai singoli indirizzi di domicilio degl’eredi del conduttore ,senza spedirlo al rappresentante legale della societa’ (srl) di cui non sono a conoscenza della sede legale o delle sue generalita’ , non essendo mai stato avvisato della trasformazione dell’impresa in questione ex ditta individuale intestata al vecchio conduttore,in caso di opposizione della suddetta srl sullla mancata notifica alla rappresentanza legale societaria ,rischio di venire annullata l’udienza ,oppure il giudice scartera’ tale ‘ipotesi di annullamento e convalidera’ lo sfratto per morosita’, per mancato avviso al locatore dell’avvenuto cambio di ragione sociale della societa’ in essere?Grazie e cordiali saluti.
La descrizione è un po’ confusa, bisognerebbe vedere il contratto di locazione con *quale soggetto* era stato fatto a suo tempo e quali vicende abbia avuto questo soggetto, a occhio e croce direi che abbia ragione il tuo avvocato, ma bisognerebbe vedere la documentazione. Le notifiche sono la prima cosa da fare assolutamente bene, senza una notifica valida i procedimenti giudiziari sono destinati a bloccarsi, puoi fare quel che vuoi.
Gentile Avvocato grazie della risposta ,in sintesi il vecchio conduttore sul contratto di locazione e’ estinto e successivamente gl’eredi hanno cambiato la ragione sociale in S.R.L da ditta individuale ,senza avvisarmi di codesto cambiamento,ora riguardo le notifiche e’ opportuno inviarle alla sede legale della societa’ sorta successivamente alla morte del (de cuius ) ,divenuta (S.R.L )?O considerando la vecchia ditta individuale (intestata all’estinto propietario) risultante sul contratto di locazione, quindi sarebbe giusto spedire le suddette notifiche ai domicili degl’eredi in questione? Dando cosi’ valore alla vecchia societa’ espressamente citata sul contratto di locazione,grazie ancora della sua estrema disponibilita’,le porgo con stima i miei saluti.
La srl è un nuovo soggetto di diritto, non è l’erede dell’impresa individuale che è un soggetto a sé stante…
Grazie ancora delle ulteriori delucidazioni.Distinti saluti
you’re welcome