Ricevo spesso domande in tema di servitù (di passaggio, scarico, acquedotto, ecc.), di qualsiasi genere (come si dividono le spese, se e come si può spostare una servitù, se la servitù esiste o meno e con quale ampiezza), strade vicinali, usucapione, distanze dai confini, nuove opere e così via.
Ritengo opportuno fare un po’ il punto, con alcune considerazioni di carattere generale valevoli per queste situazioni riguardanti la proprietà fondiaria e, più in generale, gli immobili e i rapporti tra coloro che li abitano o li usano.
Il fatto è che inquadrare correttamente questioni di questo genere è spesso molto difficile, a volte davvero impossibile.
Sono situazioni, infatti, in cui è estremamente difficile poter stabilire con un certo grado di attendibilità «chi ha ragione», perché in tema di proprietà fondiaria, immobili e servitù sono giuridicamente rilevanti tanti fattori, oltre ai titoli (rogiti) di acquisto, titoli che magari sono già per conto loro poco facile da interpretare.
Questi altri fattori sono ad esempio l’usucapione, che riguarda non solo il diritto di proprietà ma anche i diritti di passaggio, cioè si può usucapire benissimo una servitù, ma anche la destinazione del buon padre di famiglia, un istituto previsto per antichissima tradizione che determina la nascita di servitù quando c’è un rapporto di servizio tra due fondi originariamente appartenenti ad un unico proprietario che poi vengono venduti a due persone diverse.
Per queste ragioni, l’approfondimento di casi del genere è sempre molto impegnativo e deve essere condotto esaminando sia i titoli di acquisto sia lo stato dei luoghi sia le vicende intercorse tra i vari fondi sia, più in generale, tutte le circostanze e i documenti attinenti al caso concreto.
Spesso, lavori di questo genere, che richiedono molte ore di applicazione, e di conseguenza un investimento non trascurabile in spese di consulenza e assistenza legale, e di solito anche tecnica (geometri, architetti, ingegneri civili), e peraltro conducono ad un risultato inconcludente o interlocutorio, per cui la mia idea è che l’approccio migliore per affrontare questo genere di problemi sia assolutamente quello negoziale.
Detto questo, per quanto riguarda i contenuti occorre di solito iniziare a riflettere sulla situazione, vedere quali potrebbero essere i «modelli» di soluzione praticabili, appunto in via negoziale, con un giusto sacrificio da parte di tutte le persone coinvolte in un caso del genere.
Qual è il primo passo che deve fare chi si trova invischiato in una situazione del genere?
A mio giudizio, la prima e più importante cosa in assoluto è mettersi a cercare un avvocato bravo, degno di fiducia, intelligente e dotato di ottime capacità negoziali, per dargli l’incarico di tentare di trovare una soluzione. Questo avvocato, per prima cosa, invierà ai soggetti interessati la classica diffida, che rappresenterà l’inizio della trattazione della vertenza, che potrà avere gli sviluppi più diversi a seconda sia della situazione sia del carattere e delle personalità dei soggetti coinvolti.
13 risposte su “Servitù, usucapione, confini, proprietà fondiaria: non sono semplici!”
Buonasera:
recintando un terreno agricolo secondo codice stradale, nel caso specifico arretrando di 3 metri, la superficie del lotto (in questo caso agricolo) ai fini del lotto minimo (un lotto minimo sarebbe qui di 3 ettari per poter fare delle attività all’interno) e del calcolo per il volume edificabile rimarrebbero invariati?
So bene che non è un esproprio ma nel dubbio forse è meglio stipulare una convenzione con il Comune? Non so nemmeno se sia contemplata un’azione del genere.
Grazie
Non ti saprei dire, mi dispiace. Sarebbe proprio da approfondire, certo l’idea della convenzione é ottima e prudenziale.
[…] servitù in generale […]
buonasera , volevo sapere se una polizza legale copre dal momento che si stipula…
se il fatto risalisse a tempo addietro(2014) ma la denuncia o cmq la notifica di denuncia io la ricevo dopo aver stipulato la polizza sarei coperto ugualmente???
grazie
mauro
Sarebbe da approfondire, non se ne può parlare così in generale, siamo comunque al limite.
Buonasera Avvocato Solignani
Spero lei mi possa aiutare
Ho acquistato una casa che ha l’accesso su una strada che ha 3 proprietari, la strada viene utilizzata da più persone per accedere alle proprie proprietà, e da tanti altri , (posta, corriere, Enel, )
Gli 3 proprietari hanno il Gas, Ma siamo in 4 famiglie che non lo abbiamo, per via di un litigio che ce stato tra uno dei 3 proprietari con uno dei 4 che non ha il gas,
Dai 3 proprietari 2 di loro non mi lasciano scavare per farmi passare il gas, ho parlato ben 3 volte con tanta educazione chiedendo di lasciarmi scavare per passarmi il gas alla abitazione, visto che il giardino e piccolo e non posso mettere il bombolone,
La mia domanda è, ma è possibile che loro hanno il gas e io no, ce niente da fare? Io non ho diritto di averlo? Ci penso io a tutte le spese, come funziona ? A chi devo rivolgermi per questo problema, sono stufa di vivere con paura di avere una bomboletta di gas sotto la cucina per poter cucinare, e stare al freddo da 5 anni con una stufa a pellet in una sola camera con 2 bambini piccoli.
Cosa posso fare, come mi devo comportare?
Diffida tramite avvocato https://blog.solignani.it/assistenza-legale/consulenza/
Grazie per il suo tempo. Mio nonno aveva fatto la domanda per acquistare una villetta popolare dove risiedeva, poi nel 1999 purtroppo è venuto a mancare. Mio padre con due sorelle l’hanno acquistata nel 2004, una delle sorelle, nel 2000, si trovava in difficoltà economica e per sostenerla mio padre con l’altra sorella hanno deciso di darle in prestito la casa senza alcun affitto. Siccome io sapevo che l’usucapione è per 20 anni, sono andato dal mio avvocato per mandare una lettera in modo da bloccare l’usucapione senza però dover mandare via la sorella dalle casa. Il mio avv. Mi ha detto che in questo caso poteva subentrare l’usucapione di 10 anni essendo familiare, e l’unico appiglio è fare uno scritto privato con le firme dicendo di rinunciare alla parte ereditaria che dovrebbe risultare di mio padre e dell’altra sorella (una cosa molto difficile da poter accettare). Io siccome so che gli abitanti attuali della casa non sanno che esiste questo usucapione di 10 anni, e dunque non hanno fatto ancora richiesta, prima di allarmarli, dicendogli dello scritto privato, vorrei sapere che altre soluzioni possono esserci, dato che seppur in ritardo stiamo giocando in anticipo. Non sono neanche sicura che la sorella che abita nella casa di mio padre stia pagando le tasse (ICI ecc..). La ringrazio enormemente.
Mah secondo me l’ha inquadrata correttamente il tuo legale poi soluzioni alternative ci sono sempre ma non è affatto detto siano migliori.
gentile avvocato vorrei esporle un mio problema,il mio vicino di casa ha acquistato un terreno che comprende anche la mia entrata di casa,,limitando cosi’ la mia entrata a casa,mettendo una catena all’entrata,in piu’ ha fatto un’orto dove una volta io parcheggiavo l’auto,e questo e’ il problema ha messo la terra fino sotto al muro di casa mia,ora mi ritrovo il muro pieno di muffa e piante che crescono attacate alla parete.come posso comportarmi x restare nella legalita’ visto che la crisi economica non mi permette di avere un avvocato.sono stata anche dai vigili ma mi hanno detto che nn possono fare niente.la ringrazio in anticipo daniela.
Se ci sono altre soluzioni rispetto al rivolgersi ad un avvocato io non le conosco mi dispiace.
Domanda, e’ possibile chiedere al notaio, prima di una stipula, che verifichi la presenza di gravami di questo genere?
( pagando naturalmente) ..
È suo dovere farlo, per come la vedo io. Meglio chiederlo espressamente comunque.