Servitù, usucapione, confini, proprietà fondiaria: non sono semplici!

Ricevo spesso domande in tema di servitù (di passaggio, scarico, acquedotto, ecc.), di qualsiasi genere (come si dividono le spese, se e come si può spostare una servitù, se la servitù esiste o meno e con quale ampiezza), strade vicinali, usucapione, distanze dai confini, nuove opere e così via.

Ritengo opportuno fare un po’ il punto, con alcune considerazioni di carattere generale valevoli per queste situazioni riguardanti la proprietà fondiaria e, più in generale, gli immobili e i rapporti tra coloro che li abitano o li usano.

Il fatto è che inquadrare correttamente questioni di questo genere è spesso molto difficile, a volte davvero impossibile.

Sono situazioni, infatti, in cui è estremamente difficile poter stabilire con un certo grado di attendibilità «chi ha ragione», perché in tema di proprietà fondiaria, immobili e servitù sono giuridicamente rilevanti tanti fattori, oltre ai titoli (rogiti) di acquisto, titoli che magari sono già per conto loro poco facile da interpretare.

Questi altri fattori sono ad esempio l’usucapione, che riguarda non solo il diritto di proprietà ma anche i diritti di passaggio, cioè si può usucapire benissimo una servitù, ma anche la destinazione del buon padre di famiglia, un istituto previsto per antichissima tradizione che determina la nascita di servitù quando c’è un rapporto di servizio tra due fondi originariamente appartenenti ad un unico proprietario che poi vengono venduti a due persone diverse.

Per queste ragioni, l’approfondimento di casi del genere è sempre molto impegnativo e deve essere condotto esaminando sia i titoli di acquisto sia lo stato dei luoghi sia le vicende intercorse tra i vari fondi sia, più in generale, tutte le circostanze e i documenti attinenti al caso concreto.

Spesso, lavori di questo genere, che richiedono molte ore di applicazione, e di conseguenza un investimento non trascurabile in spese di consulenza e assistenza legale, e di solito anche tecnica (geometri, architetti, ingegneri civili), e peraltro conducono ad un risultato inconcludente o interlocutorio, per cui la mia idea è che l’approccio migliore per affrontare questo genere di problemi sia assolutamente quello negoziale.

Detto questo, per quanto riguarda i contenuti occorre di solito iniziare a riflettere sulla situazione, vedere quali potrebbero essere i «modelli» di soluzione praticabili, appunto in via negoziale, con un giusto sacrificio da parte di tutte le persone coinvolte in un caso del genere.

Qual è il primo passo che deve fare chi si trova invischiato in una situazione del genere?

A mio giudizio, la prima e più importante cosa in assoluto è mettersi a cercare un avvocato bravo, degno di fiducia, intelligente e dotato di ottime capacità negoziali, per dargli l’incarico di tentare di trovare una soluzione. Questo avvocato, per prima cosa, invierà ai soggetti interessati la classica diffida, che rappresenterà l’inizio della trattazione della vertenza, che potrà avere gli sviluppi più diversi a seconda sia della situazione sia del carattere e delle personalità dei soggetti coinvolti.