servitù prediale | avvocati dal volto umano

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

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ho un terreno acquistato nel 94 il quale viene attraversato dalla fogna generale del paese i miei confinanti hanno costruito molte case per venderle e hanno passato la fognatura nel mio terreno raggiungendo la condotta generale a mia insaputa e senza permesso cosa devo fare considerando che sono passati 10 anni?

Come tutte le questioni di proprietà fondiaria, ovviamente, andrebbe approfondita molto di più a partire da una analisi accurata dei luoghi, della situazione di fatto e di tutta la documentazione relativa.

In generale, si possono però fare le seguenti osservazioni, che già consentono un minimo di orientamento.

Vale al momento attuale a riguardo un principio introdotto nel codice civile vigente, inaugurato nel 1942, secondo cui «il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle» (840, comma 2°).

Prima dell’introduzione di questo principio, la proprietà di un fondo era concepita come una specie di cono infinito avente il vertice al centro della terra e la base appunto nello spazio, che dunque si estendeva usque ad sidera, usque ad inferos.

Un po’ come Buzz Lightyear: «Verso l’infinito… e oltre!»

In una realtà come quella attuale, molto più complessa rispetto a quella anteriore – basti pensare ad esempio agli impianti e alle condutture di acqua, gas, luce, che prima del secondo conflitto mondiale erano poco o per niente diffusi nel nostro paese, un principio come quello anteriore della proprietà «infinita» sarebbe ovviamente stato impraticabile.

Sulla base, dunque, di queste prime osservazioni difficilmente puoi opporti a questo allaccio, sempre che non ci sia un interesse concreto che viene pregiudicato, ad esempio devi utilizzare quel terreno per coltivazioni che non si possono fare a causa della presenza delle tubazioni di scarico.

Ci sono, però, poi anche altri profili che potrebbero venire in rilievo a favore dei tuoi vicini. La maggior parte degli impianti, tra cui acqua, luce, gas, sistemi radiotelevisivi, cavi telefonici, è assistita da una legislazione speciale che prevede la possibilità di costituire servitù coattive nel caso in cui ci sia bisogno di far passare appunto impianti su proprietà altrui per servire case o aziende. Anche qui, non è pensabile che un’abitazione per poter godere del minimo dei servizi per essere abitata al giorno d’oggi debba dipendere dal consenso o meno al passaggio degli impianti da parte dei proprietari dei terreni confinanti, anche perché in questo modo non si riuscirebbero a urbanizzare molte zone…

Pertanto, credo che la tua pretesa alla rimozione degli impianti di scarico e quindi in sostanza tubazioni sia difficilmente coltivabile.

La presente risposta è stata redatta con il contributo dello studio legale del «volto umano» avv. Sara Mascitti di Roma – Latina, di cui ho in particolare sfruttato le approfondite ricerche sulla figura di Buzz Lightyear.