Davide Dari | avvocati dal volto umano

Vorrei acquistare un appartamento al piano terra di un condominio composto da 11 unità immobiliari, vorrei peró avere la possibilità di spostare la porta di ingresso in modo da poter meglio distribuire gli spazi interni. Devo avere l’autorizzazione dell’amministratore? Puó negarmi di spostarla? e come posso fare ad essere sicuro di ottenere l’autorizzazione prima di concludere l’affare ?

Chiariamo prima di tutto un concetto fondamentale: l’amministratore non è una sorta di super capo del condominio e non può in alcun modo darti il via libera senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale poiché non ne ha il potere.

Questa autorizzazione dovrebbe darla l’assemblea, ma non a te (per adesso sei solo un eventuale futuro condomino e quindi un estraneo al condominio) bensì all’attuale proprietario della casa, infatti sarà lui che dovrà chiedere con raccomandata all’amministratore un’assemblea condominiale con all’ordine del giorno la richiesta di spostamento della porta, e questo è l’unico modo per poter acquistare sapendo già di poter fare lo spostamento (sempre che la delibera non sia per qualche motivo impugnabile).

Se questo spostamento per te è essenziale alla conclusione dell’affare immobiliare questa è la strada da percorrere.

Il discorso sarebbe diverso e molto più semplice se tu fossi già proprietario; in quel caso sarebbe sufficiente mandare una comunicazione all’amministratore e ai condomini indicando nel dettaglio il cambiamento che sei in procinto di eseguire, garantendo l’esecuzione ad opera d’arte ed il ripristino dell’androne. Anche in questo caso peró potrebbero sorgere contestazioni infatti il tuo diritto di modificare lo spazio comune deve sottostare ai limiti stabiliti dall’art 1102 c.c. e quindi non deve pregiudicare i diritti degli altri condomini di esercitare lo stesso diritto e deve essere rispettato il requisito del decoro architettonico. Quindi il rischio che corri è che il condominio o un singolo condomino introduca una causa costringendoti eventualmente anche ad interrompere i lavori fino all’esito del giudizio.

L’elevato numero di contenziosi tra condomini che ci troviamo a gestire annualmente, mi porta a consigliarti di dotarti in ogni caso della autorizzazione preventiva dell’assemblea, i rapporti tra i condomini sarebbe bello fossero gestiti con il buonsenso, ma purtroppo sono spesso difficili e connotati da forte conflittualità che porta taluni soggetti ad intraprendere cause legali solo per delle prese di posizione.

Ci sarebbero molte altre questioni da considerare come ad esempio il regolamento condominiale ed i dettagli del tipo di intervento che andresti ad eseguire, ma non è questa la sede per farlo, valuta la possibilità di chiedere una consulenza.

In questi giorni nella mia palazzina è stata fatta l’assemblea di condominio. Premesso che non sono riuscita partecipare perché non avvisata, posso in qualche modo bloccare le decisioni prese? Per vie traverse ho saputo che gli altri condomini hanno deciso due lavori a cui sono assolutamente contraria .

Innanzitutto è necessario che verifichi se è stata o meno regolarmente convocata, se cioè non ha saputo della convocazione perché non ha ritirato la raccomandata regolarmente inviata al suo indirizzo o perché mai spedita. (per essere in regola la raccomandata deve esserle arrivata almeno 5 giorni prima dell’assemblea), inoltre deve verificare che sull’invito sia chiaramente riportato l’ ordine del giorno su cui si andrà a discutere.
Dovrà poi attendere che le arrivi sempre per raccomandata il verbale di assemblea e potrà così verificare che sia stato discusso solo ciò che era all’ordine del giorno , infatti nessuna decisione può essere assunta dal condominio sotto la voce varrie ed eventuali.

Altro elemento che può verificare ai fini dell’impugnazione è che nel verbale siano correttamente riportati i nomi dei condomini presenti con i loro millesimi, e che i nominativi e i millesimi siano riportati ad ogni punto all’ordine del giorno per ogni singola votazione.

A questo punto potrà decidere se impugnare o meno la delibera , si ricordi che per l’impugnazione (che dovrà essere preceduta da un tentativo di conciliazione presso un organo di mediazione) è sempre necessaria l’assistenza di un’avvocato e che per la proposizione sono previsti tempi piuttosto ristretti ovvero 30 giorni dal ricevimento del verbale”(se fosse stata presente all’assemblea invece avrebbe avuto solo 30 giorni dalla riunione).

In assenza di impugnazione la delibera si presume valida ed è, pertanto, vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti.

Qualora la delibera abbia delle irregolarità talmente gravi da non essere solo annullabile ma addirittura nulla e questo si ha quando le decisioni prese sono in totale contrasto con le leggi dello stato o con il regolamento condominiale potrà però essere impugnata anche oltre i 30 giorni; a titolo di esempio si parla di delibere nulle quando hanno oggetto illecito ( magari perchè contrarie alla morale o al buon costume) o quando mancano di elementi essenziali ( non sono indicati i presenti , non è determinabile l’oggetto della delibera ecc) o quando incide su diritti individuali ( ad esempio impongono ad un condomino di liberarsi del proprio cane) o infine quando incide sulle proprietà esclusive senza che ciò abbia alcuna attinenza con i servizi condominiali .