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L’amministratore di condominio risponde per gli errori dell’appaltatore?

L’amministratore il 28 marzo ha organizzato una assemblea condominiale per ristrutturale il palazzo utilizzando il super bonus 110% presentandosi già con l’appaltatore. Le chiedo: nel caso l’impresa commettesse degli errori, l’amministratore è responsabile nei confronti dei condomini?

Purtroppo, è una domanda troppo generica per avere senso.

Posso solo provare a fare qualche ipotesi, ma, se il tema è particolarmente importante per te, ti consiglio di acquistare una consulenza in cui potrai, col mio aiuto, ricostruire la situazione di fatto e fare le valutazioni legali che ti interessano a riguardo.

Immagino che la maggioranza dei condomini abbia approvato il conferito dell’incarico all’impresa indicata dall’amministratore. Sei rimasto dissenziente rispetto a questa indicazione o hai votato a favore o ti sei astenuto? Se dissenziente o astenuto, hai impugnato la delibera nel termine di legge? Per maggiori dettagli, puoi consultare questo post.

Già in relazione alla deliberazione abbiamo molte variabili possibili.

In generale, poi, nel caso di errori da parte dell’azienda non vi è di norma responsabilità dell’amministratore del condominio, salvo che l’errore non sia riconducibile ad un aspetto che l’amministratore stesso avrebbe dovuto curare.

Se, infatti, l’impresa danneggia un’unità immobiliare o una delle parti comuni manovrando con un mezzo, che colpa ne avrebbe l’amministratore?

Se vuoi approfondire ulteriormente, chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo appuntamento, oppure acquista direttamente da qui.

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Impresa pulizie condominio non in regola: che fare?

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Nella puntata di oggi, parliamo, a partire dalla domanda di un lettore, lasciataci tramite messaggio vocale whatsapp, di una situazione in cui l’impresa di pulizie di un condominio non è a norma e l’amministratore rimane inerte.

In questi casi, il primo passo è sempre l’invio di una diffida.

Per maggiori informazioni a riguardo:

[la risposta è nel podcast]

 

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Recuperare un credito da una srl: è possibile?

Ho affittato un ufficio ad una società Srl che ha pagato sempre in ritardo e dopo regolare disdetta di locazione è andata via, lasciando: due mensilità ancora da pagare, un danno pare a 5000,00 euro ed ancora la propria merce/attrezzatura nel locale.
L’avvocato alla quale mi sono rivolta, ha già inviato due lettere di reclamo e di intimidazione a pagare ma mi ha detto che con quest tipologia di società Srl purtroppo non si può agire sug crediti delle persone fisiche che ne hanno fatto parte e che può succedere che chiudono la p.Iva e tolgono la società dall’ufficio di registro, in modo che non si possa più intervenire ed io perdo i soldi.
Ma è possibile? Non si può intervenire sul capitale sociale?

È possibilissimo, come spiego meglio nella mia scheda sul recupero crediti, che ti invito a leggere attentamente, dove richiamo il fondamentale concetto della solvenza, cioè della capacità di un debitore di pagare effettivamente i suoi debiti o di poter essere sottoposto, in modo efficace, ad un pignoramento.

Per quanto riguarda il capitale sociale, esso, nonostante tutte le disposizioni a riguardo, non garantisce quasi mai niente. Intanto bisogna vedere se è stato interamente versato, poi considera che comunque è posta a garanzia e soddisfacimento di tutti i creditori, se la società ha altre esposizioni concorrenti facilmente potrebbe non essercene affatto per tutti.

Di solito, quando si concedono immobili in locazione a società a responsabilità limitata o comunque di capitali, dotate cioè di personalità giuridica, si chiede ai soci più importanti di garantire con i propri beni personali, prestando una fideiussione – è sufficiente una firma anche «in proprio» dell’amministratore. Oppure si richiede una fideiussione bancaria. Ovvero ancora si richiede una polizza di tutela legale della locazione, di cui ho parlato in altri post che ti invito a consultare.

Se non hai preso questi accorgimenti a suo tempo, ora non c’è molto margine di manovra.

Si può vedere se si tratta di una srl unipersonale o se ricorre una delle ipotesi in cui c’è la responsabilità anche personale degli amministratori, però mi pare, andando a naso, che il tuo credito non sia tale da giustificare un lavoro e un approfondimento di questo genere, valuta bene il rapporto costi e benefici prima di investire altri soldi in un recupero come questo che potrebbe essere difficile se non impossibile.

Se vuoi un preventivo da parte nostra per l’assistenza nel caso, puoi chiedercelo compilando il modulo nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Amministratore di società fallita: che fare?

Nel 2009 in qualità di socio amministratore di una srl, abbiamo portato i libri in tribunale chiedendo un fallimento in propio.
A distanza di un paio d’anni il fallimento è stato chiuso. Volevo sapere se è possibile ottenere la cancellazione del mio nominativo come fallito, quali procedure devono essere fatte e sopratutto anche i tempi.

Innanzitutto, conviene valutare se sussistono i presupposti per richiedere l’esdebitazione, di cui parlo più approfonditamente in questo precedente post che ti invito a leggere con attenzione.

Se non ci fossero i presupposti, si può tentare, verificandone anche qui la fattibilità, la richiesta di cancellazione dall’iscrizione nel registro dei falliti, per la qual cosa ti rimando a quest’altro post.

Peraltro, il tuo nominativo non dovrebbe essere indicato esattamente come fallito, ma semplicemente come amministratore di una società che è stata dichiarata fallita, una cosa diversa che va trattata in modo apposito.

Ti consiglio di acquistare una consulenza nel corso della quale il tuo caso possa essere approfondito e valutato alla luce delle varie opzioni disponibili.

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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

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Spese condominiali esagerate: che fare?

Ho ricevuto dall’amministratore di condominio il verbale dell’Assemblea condominiale a cui non ero presente, é stato scelto un preventivo per lavori straordinarianari molto oneroso e fin qui potrei anche capire ma la cosa assurda é la modalità in cui dovremmo pagare.
3 rate da circa 6000 euro l’una con scadenza agosto, settembre e ottobre 2017.
Posso oppormi ad una rateizzazione di questo tipo di rateizzazione, a mio parere assurda per qualsiasi famiglia media italiana?

Non è, ovviamente, un diritto che tu hai, anche perché non hai nemmeno partecipato all’assemblea, dove saresti potuta intervenire chiedendo, comunque sempre senza nessun diritto di ottenerla, una rateizzazione diversa.

C’è inoltre da dire che la rateizzazione non è decisa dal condominio in sé, ma, alla fine, dal fornitore, che potrebbe sempre non essere disponibile a piani di pagamento diversi – al riguardo è impossibile peraltro dire di più dal momento che non si capisce nemmeno di che lavori e interventi si tratti.

L’unica cosa che puoi provare a fare è concordare con l’amministratore un piano di pagamento diverso, facendo presente la tua difficoltà a pagare importi di questo genere. Prima di fare questo, magari fai una rapida verifica per vedere se ci sono altri condomini che si trovano nella tua stessa situazione, anche se immagino che, qualora ci fossero stati, avrebbero fatto già sentire la loro voce nell’assemblea. Nel caso, comunque, in cui ce ne fossero, probabilmente potreste provare a parlare insieme con l’amministratore, costituendo un gruppo.

Il problema, tuttavia, è che si tratta sempre di un serpente che si morde la coda: concedere una ulteriore «diluizione» dei pagamenti comporterebbe, se il fornitore non la accettasse, il dover anticipare la vostra quota da parte degli altri condomini, che probabilmente lo farebbero poco volentieri.

C’è da dire che, in caso di mancato pagamento da parte vostra, non sarebbe così facile recuperare le somme dovute da parte dell’amministratore, per cui, se non altro per questo, magari un po’ di disponibilità la potreste trovare. Leggi, al riguardo, se credi la scheda sul recupero crediti.

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L’amministratrice del condominio ci truffa: che fare?

L’amministratrice di condominio con l’inganno, ci ha fatto nominare un architetto come direttore dei lavori per un intervento in cui non era necessario: in assemblea ci ha dato un’informazione sbagliata, secondo la quale per i lavori occorreva che un tecnico predisponesse la SCIA. Ha verbalizzato il falso e ci ha fatto pervenire il verbale 29 giorni dopo l’assemblea, ormai scaduti i termini per l’impugnazione. Ha rifiutato di rettificare il verbale. Il rendiconto verrà approvato (il marito della amministratrice si presenta con le deleghe dei condomini assenti, per cui ha sempre la maggioranza a suo favore). Possiamo denunciarla per truffa? Abbiamo una registrazione audio dell’assemblea che prova ciò che diciamo e la richiesta di rettifica del verbale è stata fatta con raccomandata a.r.

Per quanto riguarda la nomina di un tecnico per una pratica per la quale sarebbe poi non necessaria, c’è da dire che la legislazione urbanistica non è affatto chiara, anzi tutto il contrario non è facile capire qual è lo strumento da utilizzare volta per volta, per cui potrebbe trattarsi di una nomina avvenuta anche in buona fede; infatti per chi amministra è sempre meglio, in linea generale, seguire un principio conservativo e di prudenza.

Per quanto riguarda il falso che sarebbe stato commesso, avresti dovuto dare maggiori dettagli: così non si capisce granché. Bisognerebbe infatti vedere che cosa è stato verbalizzato e che cosa invece di diverso è stato fatto o detto.

Per quanto riguarda la trasmissione del verbale, sicuramente il tempo per effettuare la stessa è eccessivo e contrario alla prassi normalmente seguito in questi casi, tuttavia c’è anche da dire che chi avesse voluto prenderne copia ai fini della valutazione di un eventuale impugnazione avrebbe potuto fare un accesso presso gli uffici dell’amministratore. Per fare questo, sarebbe stato necessario fare una richiesta formale tramite posta elettronica certificata.

Per quanto riguarda le deleghe, il principio per cui i condomini si amministrano a maggioranza non può essere ovviamente superato: potreste semmai parlarne con chi conferisce delega, ma naturalmente si tratta di una loro libera decisione.

Per quanto riguarda la possibilità di presentare una denuncia per truffa, in linea generale io credo che problemi di questo genere siano di natura più civile che penale e vadano di conseguenza trattati nel loro alveo naturale. Se proprio si volesse presentare una denuncia, direi che probabilmente il reato sarebbe un reato di falso, mentre mi parrebbe più difficile sostenere addirittura una truffa, anche se al riguardo la cosa si dovrebbe approfondire molto di più per poter dare un giudizio corretto.

Viste le problematiche varie e complesse, vi consiglierei di farvi assistere da un legale bravo e degno di fiducia, che possa consigliarvi volta per volta le cose più opportune da fare per la vostra tutela.

Sapete che, se non avete una polizza di tutela legale, lo dovrete compensare voi, per cui chiedete sempre prima un preventivo.

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Non pago le spese condominiali e gli altri mi minacciano e insultano: che posso fare?

I miei genitori hanno un debito con il condominio perché mio papà è stato licenziato e mia mamma lavorando in un impresa di pulizie guadagna poco, stanno chiedendo un prestito ma sarà difficile…fanno già fatica con il mutuo..
Ieri ci hanno scritto sulla porta con pennarello indelebile “bastardi pagate le spese”. Questo episodio ha fatto finire mamma in ospedale perché è l’ennesimo, ci hanno rubato gli indumenti, la posta, e addirittura per due volte il simbolo del natale alla porta. Abbiamo paura!cosa faranno??non siamo animali, siamo in difficoltà e ci pugnalano invece di aiutarci, la volontà a pagare c’è ma non li abbiamo davvero…stamattina faremo denuncia perché ieri non è stato possibile data la festività il commissariato era chiuso.
Cosa possiamo fare??se non posso permettermi l’avvocato a chi mi rivolgo??l’amministratore dice che sono arrabbiati con noi ma gesti così non si DEVONO giustificare

Purtroppo non è un problema che si possa risolvere con il ricorso al sistema giudiziario, anche perché, pur essendo i gesti di cui rimanete vittime illeciti ed addirittura spregevoli, siete anche voi in torto non pagando delle spese che saranno per questo addossate a tutti gli altri condomini. È vero che non è colpa vostra, ma nemmeno degli altri che fanno parte della comunità condominiale.

Credo che abbiate fatto bene a presentare la denuncia, anche per avere una traccia scritta di quello che succede, ma penso che il modo di trattare il problema sia quello di tentare una mediazione o comunque aprire un dialogo con la comunità condominiale, eventualmente tramite l’amministratore.

Sicuramente molto più facile a dirsi che a praticarsi, specialmente se il vostro condominio è composto da molte unità, però non vedo altri sistemi. Naturalmente, si può inviare una diffida all’amministratore tramite un avvocato in cui si richiamano i fatti accaduti e si diffida chiunque dal reiterarli, però non so quanto possa essere efficace.