controdichiarazione | avvocati dal volto umano

dopo 9 anni che ho comprato casa decido di rivenderla, ma il mio geometra riscontra gravi vizi urbanistici tali da non poter commerciare l’immobile. Sul contratto di compravendita ho dichiarato una cifra minore di quello che ho realmente pagato, anche se la cifra reale compare sul contratto di compravendita preliminare e sulla perizia fatta dal suo geometra al momento della vendita. Il problema è che ho perso la ricevuta del bonifico fatto ad ora circa 13 anni fa…e la banca ha cancellato ogni traccia di questo bonifico, causa prescrizione. Posso richiedere l’annullamento del contratto e la cifra per intero? Può il contratto preliminare da solo dimostrare che ho pagato + del dichiarato?

Quello che avete fatto si chiama simulazione relativa del contratto.

Avete dichiarato un prezzo inferiore a quello reale per scopi di evasione fiscale, scopi pertanto nemmeno legittimi.

Si tratta, peraltro, di una prassi di fatto molto diffusa nel nostro paese, addirittura mi pare che la Cassazione in una sentenza ne parli come di «fatto notorio».

Ad ogni modo, la regola posta dal codice civile è che la simulazione, tra le parti del contratto, può essere dimostrata solo per iscritto, con la famosa controdichiarazione, mentre non può essere dimostrata in altro modo.

Il contratto preliminare, a mio giudizio, non può essere questa prova, perché il preliminare si risolve ed «estingue» nel momento in cui viene fatto il definitivo, dove le parti possono benissimo negoziare condizioni diverse rispetto a quanto approvato in sede preliminare.

Diciamo che il preliminare potrebbe essere tutt’al più un indizio, ma piuttosto debole.

Il bonifico avrebbe potuto, sempre a mio modo di vedere, avere più forza come prova, ma se non sei in grado di recuperare la contabile non hai risolto niente.

Infine, per chiedere la risoluzione del contratto bisognerebbe valutare la natura e la consistenza dei vizi che hai riscontrato, anche in relazione ai termini previsti dalla legge per effettuare la denuncia degli stessi.

Ti conviene incaricare al più presto un avvocato, ci sono aspetti tecnici che non puoi assolutamente gestire da solo.

Durante la convivenza , di quattro anni, con la sua ex, mio nuovo compagno ha comprato diversi immobili. Ha pagato e continua a pagare i mutui da solo dal suo conto. Aveva intestato tutti immobili, tranne la casa di famigliare, a lei. Lasciandosi lei ha preso gia diversi beni di sua scelta. Lui non credeva urgente farsi firmare niente a proposito degli altri beni. Lei ha preteso degli alimenti. Adesso lei ha deciso di tenersi tutto. L’ avvocato di lui dice che siccome lui ha pagato tutto da un conto non cointestato non si può fare niente, tranne chiedere in dietro in soldi che lui ha versato dalla fine della convivenza in poi. Lei non ha contribuito agli acquisti. L’ avvocato del mio nuovo compagno risulta che ha fatto le sue prime esperienze di lavoro proprio con l’avvocato di lei. Vorrei capire se non esiste nessuna tutela per prevenire che lui rimane a mani vuote e vede andare i risparmi di venti anni di lavoro finire nelle mani della sua ex.

Beh, è una situazione complessa, come tutte quelle in cui si intrecciano situazioni di famiglie oramai disgregate e consistenze immobiliari, su cui si può solo dare qualche spunto generalissimo sulla base di una descrizione sommaria come la tua, mentre resterebbe assolutamente indispensabile, per poter dire di più, esaminare i contratti che sono stati conclusi e le modalità, quindi i contratti di acquisto degli immobili, i mezzi di pagamento e così via.

In generale, si può dire che quando si procede ad *intestazioni fittizie* di immobili si redige, parallelamente all’atto pubblico di compravendita, una scrittura chiamata *controdichiarazione* dalla quale risulta inequivocabilmente chi è il vero titolare del contratto.

L’errore piuttosto grave di base è stato quello di non redigere la controdichiarazione e mi sembra molto strano che il notaio a suo tempo non l’abbia suggerito, immagino piuttosto che l’abbia fatto ma che il tuo compagno abbia declinato.

L’errore è grave perché la simulazione tra le parti non può essere provata per testimoni, così dispone il nostro codice civile. Quindi può essere provata solo per iscritto. Questo perché ogni contratto potrebbe essere posto nel nulla o stravolta solo mettendo insieme dei testimoni compiacenti.

Una volta eliminata la possibilità di dimostrare la simulazione, resta solo la possibilità di valutare almeno un’azione di arricchimento senza causa, sulla base dei contratti di mutuo, oppure anche di interrompere i pagamenti lasciando che la banca creditrice si soddisfi sugli immobili dati in garanzia.

Ma per valutare queste ipotesi è ovvio che sarebbe necessario un approfondimento ben maggiore di quello che si può fare in questa sede.