convalida | avvocati dal volto umano

ho un’attività in affitto, purtroppo sono morosa da quattro mesi nel pagamento del canone d’affitto, questa mattina comunicando alla proprietaria che avevo un potenziale acquirente per la mia attività lei mi ha messo a conoscenza del fatto che si era rivolta ad un avvocato (ovviamente non ero a conoscenza della cosa perché in questo periodo era stata espressa da parte mia verbalmente la difficoltà che avessi nell’adempiere al mio impegno dovuto alla crisi)che cosa devo fare adesso?
come mi posso muovere?

Ti sembrerà stupefacente, ma per un problema legale devi per forza rivolgerti ad un avvocato.

Non puoi fare da sola, sia per gli aspetti tecnici, che sono abbastanza difficili da padroneggiare per i professionisti stessi, sia per la conduzione delle trattative, che sarebbe il modo più indicato al momento attuale per trattare la situazione.

È molto importante evitare l’intimazione dello sfratto, perché nel campo delle locazioni commerciali non c’è la possibilità di chiedere il termine di grazia come è previsto per le locazioni abitative, in più molti giudici considerano valido il principio della cristallizzazione dell’inadempimento: questo significa che se anche dopo lo sfratto paghi tutto quanto dovuto e magari anche le spese legali, la proprietà conserva il diritto di chiedere ed ottenere la convalida dello sfratto, con la conseguenza che perdi comunque i locali e i salti mortali che magari hai fatto per poter pagare, da questo punto di vista, non sono serviti a nulla.

La cosa che devi fare è scegliere, e qui ti raccomando la massima cura possibile, un bravo ?, facendogli contattare subito quello della proprietà per vedere se si riesce a trovare una soluzione negoziale, anche temporanea, attraverso adeguate trattative.

Mia madre è la proprietaria di un immobile dato in locazione commerciale da novembre 2008. Gli affittuari hanno sempre pagato in ritardo di un mese, ma nel 2011 hanno iniziato a saltare delle mensilità. A novembre 2011 gli abbiamo consegnato il calcolo del rinnovo del contratto comunicando quanto segue (firmato in calce da mia madre e dall’affittuario): – Vi ricordiamo che nonostante i nostri precedenti richiami l’ultimo pagamento del canone di affitto risulta versato in data 10/11/2011 e si riferisce al periodo 16/07/2011-15/08/2011. Con la presente quindi vi intimiamo in quanto conduttori morosi a procedere al pagamento dei canoni di affitto arretrati entro 15 giorni dal ricevimento della presente, onde evitare di adire le vie legali con beneplacito di spese e danni. Risultato: pagamento di alcune mensilità arretrate. Problema attuale: ad oggi l’ultima mensilità che è stata pagata è quella di nov-dic 2011. C’è quindi una morosità di 5 mensilità per un totale di 4260 euro. Abbiamo più volte domandato all’affittuario di adempiere all’obbligo di pagamento, il quale però si è lamentato chiedendo di ridurre considerevolmente l’importo dell’affitto che deve ancora pagare e di quello futuro, oppure di fare partire lo sfratto. Cosa comporta e quanto mi costa lo sfratto?

Dopo che il conduttore si è reso moroso di almeno due mensilità di canone, o oneri accessori per importo corrispondente, si può intimare lo sfratto, che rappresenta un modo «veloce» approntato per le locazioni dalla legge di realizzare la risoluzione per inadempimento.

Nelle locazioni commerciali, si ritiene per lo più che il conduttore non possa chiedere il termine di grazia, nè possa «annullare» lo sfratto dopo averne ricevuto la notifica, ad esempio anche pagando le mensilità arretrate, per il principio noto come «cristallizzazione dell’inadempimento».

All’udienza chiamata per lo sfratto, se il conduttore non presenta opposizione (i motivi possono essere più vari) o se, pur presentandola, non viene ritenuta sufficientemente credibile da parte del giudice, lo sfratto viene convalidato e viene fissata una data per il rilascio dell’immobile. A quel punto, se il conduttore non restituisce i locali si può iniziare l’esecuzione per il rilascio vero e proprio con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica e del fabbro quando occorre.

Tutto sommato, ti occorre valutare cosa ti conviene fare, cioè: se ritieni, una volta riottenuto l’immobile, di trovare un inquilino più «bravo» forse conviene dare lo sfratto, altrimenti meglio quello che hai attualmente, che pur se in ritardo arriva a pagare.

Per quanto riguarda i costi, essi variano da studio a studio, se vuoi un preventivo da noi, non hai che da chiederlo è gratuito, basta compilare il modulo apposito