Tag: cristallizzazione dell’inadempimento

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Ritardo nei canoni locazione commerciale: che succede?

il locatore del locale commerciale dove siamo da 11 anni mi ha inviato una email intimandoci a tornare regolari al pagamento (nel contratto si paga entro il 5 del mese, noi pagheremo il canone anticipato di Novembre (scadenza contrattuale 05.11.18) il 10 Dicembre, avendo anticipato al locatore copia della contabile del bonifico)…
Ci ha scritto che se dal 5 Gennaio non torneremo regolari non ci intimerà lo sfratto, ma direttamente procederà con lo sfratto esecutivo…
Fino a quanti gg di ritardo potremmo ritardare il saldo del canone di locazione per non ricevere l’intimazione allo sfratto? E dopo l’intimazione, si potrebbe estinguere la convalida dello sfratto saldando l’arretrato con le spese legali? Infine, la carenza della sottoscrizione di una eventuale polizza obbligatoria è motivo di risoluzione del contratto? Da notare che altri inquilini non hanno sottoscritto questa polizza, e non hanno ricevuto questa lettera…

La presunta differenza tra intimazione di sfratto e sfratto esecutivo diretto non ha alcun senso, non so che cosa vi abbia scritto in effetti.

Ad ogni modo, lo sfratto può essere intimato quando la morosità supera l’importo di due mensilità di canone, mensilità che può essere dovuta anche per oneri accessori e non per il solo canone, e ciò dal giorno stesso in cui la morosità arriva ad avere questo ammontare, senza che siano previsti termini di alcun tipo.

Una volta che lo sfratto sarà stato intimato, non sarà più possibile alcuna forma di sanatoria. Nelle locazioni commerciali, non è previsto il termine di grazia. Inoltre, anzi soprattutto, vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, per cui se anche pagate tutti gli arretrati dopo la notifica dello sfratto, lo sfratto viene poi comunque convalidato e dovete rilasciare l’immobile.

In conclusione, se superate le due mensilità di morosità potete ricevere una sfratto contro cui poi potrebbe non esserci rimedio, se non negoziale.

Nel caso, invece, vi rendeste morosi ma non di due mensilità, potreste sempre ricevere un decreto ingiuntivo per il pagamento.

Per quanto riguarda la polizza, bisognerebbe esaminare il contratto. Se questa fosse prevista a pena di risoluzione, la risoluzione non potrebbe tuttavia essere richiesta con lo sfratto, ma con un procedimento per rito locatizio.

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Immobile commerciale sempre pieno di umidità: che fare?

ho un’attività di rappresentanza di testi scolastici con deposito e sono in affitto . da circa tre anni (un anno dopo il nostro ingresso nel locale ) il proprietario del locale adiacente ha dato in affitto il proprio spazio a una ditta che fa lavaggio auto. Sulla parete che separa il nostro locale dal locale del lavaggio c’è tantissima umidità al punto che l’intonaco si stacca cadendo sui ripiani dove noi abbiamo i libri Un anno fa circa hanno eseguito i lavori di impermeabilizzazione nel fondo del lavaggio ma l’umidità continua ad essere , pezzi importanti di intonaco che si staccano , quindi tutti i ripiani sulla parete interessata sono inutilizzabili (circa 10/12 metri di muro per un’altezza di 2 metri ) il proprietario ha in corso denunce e varie liti legali con il proprietario del locale adiacente , ci ha promesso che farà di nuovo i lavori di ripristino ma intanto noi abbiamo disaggio e difficoltà a lavorare, posso chiedere danni? una diminuzione del canone?

Certamente sembrano esserci adeguate basi di fatto per poter richiedere una diminuzione del canone e magari il risarcimento del danno subito.

Per la diminuzione del canone, è noto che non si può praticamente autonomamente, ma va o concordata o prevista da un giudice all’interno di una causa civile, che però molti rinunciano a fare perché trattandosi di locazioni spesso non vale la pena coltivarle in sede giudiziale. Se la riduzione non è concordata, o prevista da un giudice, nel momento in cui, a forza di ridurre ogni mese una parte di canone, si arrivano a superare le due mensilità, il proprietario dell’immobile può intimare lo sfratto.

L’inadempimento, quantomeno parziale, a mio giudizio c’è, considerando che l’immobile non viene mantenuto in stato da servire all’uso cui è destinato, specialmente considerando lo smercio di materiale librario, anche se a riguardo bisognerebbe vedere cosa dice esattamente il contratto di locazione.

Attenzione che nelle locazioni commerciali lo sfratto non è sanabile come in quelle civili, non esiste il termine di grazia e non giova nemmeno pagare dopo l’intimazione dello sfratto perché vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento.

Per quanto riguarda la voce, ulteriore, di danno, va ricordato che ogni danno di cui si chiede il ristoro deve essere, salvo i casi in cui è ammessa la valutazione equitativa, puntualmente comprovato e dimostrato. Nel vostro caso, trattandosi di un danno economico, bisognerà pur avere qualche elemento a sostegno.

Quello che vi consiglierei di fare è di mettere per iscritto le vostre richieste mediante una diffida tramite avvocato, dopodiché si potrà valutare in base alla risposta, o alla mancata risposta, della proprietà, restando inteso che mi sembra comunque una situazione in cui il metodo principe è quello della negoziazione volta alla ricerca di un accordo.

Se vuoi consultare la nostra offerta per la diffida, ti puoi collegare a questa pagina.

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Gelateria non puntuale coi canoni: che fare?

ho affittato un locale commerciale ad una gelateria. Da mesi (ormai anni…) il canone non solo è sempre ritardato ben oltre la scadenza contrattuale del primo di ogni mese ma è sempre una frazione del dovuto. Ad esempio, il 10 dicembre ho ricevuto il 40% del canone dello stesso mese mentre a gennaio non ho ancora ricevuto niente (probabilmente mi arriverà un’altra frazione della mensilità di dicembre…). Sono mesi che sollecito per iscritto il rispetto del contratto, anche perché per motivi personali ho chiesto un prestito alla banca e quanto sopra mi crea un danno rispetto al piano di ripagamento con l’istituto. C’è poi un secondo aspetto.
Alcuni mesi fa i titolari dell’attività mi hanno inviato una raccomandata chiedendomi una riduzione del canone, giustificando poi i loro ritardi con la crisi economica e con il fatto che per loro è primario pagare i propri dipendenti per non mettere le loro famiglie sulla strada.
Adesso però ho scoperto che proprio nello stesso periodo, gli stessi soggetti hanno aperto altre 5 gelaterie in zone limitrofe… A questo punto le chiedo: – In merito al continuo ritardo e frazionamento dei canoni si può parlare di inadempimento contrattuale (il conduttore per pagare… paga … ma come gli pare) ,applicando magari il principio della cristallizzazione dell’inadempimento da lei spesso richiamato? – In considerazione del fatto che mi hanno mentito per iscritto sulla motivazione dei loro ritardi, chiedendo oltretuttto la riduzione del canone, ci sono i presuposti per grave violazione della buona fede contrattuale?

Stai complicando una situazione in realtà abbastanza semplice e che non solo non vale la pena rendere più complessa di quello che è, ma che va mantenuta nella sua linearità, pena l’ingestibilità della stessa.

Molto semplicemente, appunto, nel momento in cui, tra ritardi e pagamenti parziali ed eventuali altre voci (tra cui oneri condominiali, ad esempio), si dovesse verificare una morosità superiore all’ammontare di due mensilità di canone, potresti intimare uno sfratto per morosità.

A questo riguardo, non è tanto rilevante il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, che eventualmente potrai invocare in seguito, qualora il conduttore tentasse maldestramente di sanare la morosità dopo l’intimazione dello sfratto, ma il fatto che il creditore può sempre rifiutare pagamenti parziali, anche se probabilmente questa è una regola di cui non avrai nemmeno bisogno, dal momento che, se il tuo inquilino procede regolarmente in questo modo, facilmente ha presto accumulato inadempimenti già sufficienti per lo sfratto.

Il tema della buona fede è davvero eccessivo in una situazione come questa, oltre che non strategico dal momento che attualmente il tuo scopo principale dovrebbe essere quello di recuperare la disponibilità dell’immobile per poterlo concedere di nuovo in godimento ad un altro conduttore più regolare nei pagamenti, mentre, solo in seconda battuta, puoi pensare al recupero dei canoni non pagati e all’eventuale risarcimento danni, nel cui novero rientrerebbe la violazione del dovere di buona fede – è molto importante capire che mentre per lo sfratto e il recupero crediti si dispone di una procedura agevolata e più veloce a livello processuale, non così per il risarcimento danni.

Il prossimo passo, per te, è quello di scegliere un buon avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito.

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Locazione commerciale: non riesco più a pagare, che faccio?

ho un’attività in affitto, purtroppo sono morosa da quattro mesi nel pagamento del canone d’affitto, questa mattina comunicando alla proprietaria che avevo un potenziale acquirente per la mia attività lei mi ha messo a conoscenza del fatto che si era rivolta ad un avvocato (ovviamente non ero a conoscenza della cosa perché in questo periodo era stata espressa da parte mia verbalmente la difficoltà che avessi nell’adempiere al mio impegno dovuto alla crisi)che cosa devo fare adesso?
come mi posso muovere?

Ti sembrerà stupefacente, ma per un problema legale devi per forza rivolgerti ad un avvocato.

Non puoi fare da sola, sia per gli aspetti tecnici, che sono abbastanza difficili da padroneggiare per i professionisti stessi, sia per la conduzione delle trattative, che sarebbe il modo più indicato al momento attuale per trattare la situazione.

È molto importante evitare l’intimazione dello sfratto, perché nel campo delle locazioni commerciali non c’è la possibilità di chiedere il termine di grazia come è previsto per le locazioni abitative, in più molti giudici considerano valido il principio della cristallizzazione dell’inadempimento: questo significa che se anche dopo lo sfratto paghi tutto quanto dovuto e magari anche le spese legali, la proprietà conserva il diritto di chiedere ed ottenere la convalida dello sfratto, con la conseguenza che perdi comunque i locali e i salti mortali che magari hai fatto per poter pagare, da questo punto di vista, non sono serviti a nulla.

La cosa che devi fare è scegliere, e qui ti raccomando la massima cura possibile, un bravo ?, facendogli contattare subito quello della proprietà per vedere se si riesce a trovare una soluzione negoziale, anche temporanea, attraverso adeguate trattative.

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Affitto di azienda con beni mancanti: che fare?

problema affitto ramo azienda bar pasticceria, nel laboratorio pero mancano la meta dei macchinari stabiliti,
perche hanno una causa per mancata restituzione macchinari dati in comodato, ho avuto pazienza poi
ho stabilito che fino a quando non mi danno i macchinari non pago piu l’affitto, perche mi e stato arrecato un danno di limitata possibilita produttiva. posso essere obbligata a pagare almeno una picoola parte oppure posso continuare a non pagare?
la societa che mi ha affittato ha problemi con dei fornitori che stanno pignorando l’affitto, ma se io non pago mi e stato detto che possono (i creditori) chiedere la risoluzione del contratto

La situazione andrebbe approfondita molto di più, per capire quali sono le cause, materiali e/o giuridiche, della mancata consegna e messa a disposizione della parte di beni che manca, da valutare rigorosamente confrontando la consistenza reale con quella descritta nel contratto di affitto.

A parte questo, più in generale si può dire che in ogni caso, come abbiamo già detto centinaia di volte, non è mai prudente interrompere il pagamento del canone sic et simpliciter, senza formalizzare il cambio di atteggiamento in qualche modo.

In questi casi, e sempre che ce ne sia il fondamento, si esercita l’eccezione di inadempimento, cioè il vecchio principio per cui inadimplenti non est adimplendum.

Quando si dispiega questa eccezione, è bene inviare all’altra parte una lettera scritta, con raccomandata a ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, con cui si indicano i motivi dell’inadempimento e quindi la sua giustificazione, in modo se non altro da comprovare la propria buona fede.

Stai molto attenta perché negli affitti di azienda non sono previsti termini di grazia, e molti giudici ritengono che valga il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, cioè se anche paghi dopo l’intimazione dello sfratto o comunque l’iniziativa giudiziaria della proprietà volta a conseguire la risoluzione lo sfratto rimane valido.

Ti consiglio di far scrivere questa lettera da un bravo avvocato.

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Sfratto nelle locazioni commerciali: quando si può fare?

Mia madre è la proprietaria di un immobile dato in locazione commerciale da novembre 2008. Gli affittuari hanno sempre pagato in ritardo di un mese, ma nel 2011 hanno iniziato a saltare delle mensilità. A novembre 2011 gli abbiamo consegnato il calcolo del rinnovo del contratto comunicando quanto segue (firmato in calce da mia madre e dall’affittuario): – Vi ricordiamo che nonostante i nostri precedenti richiami l’ultimo pagamento del canone di affitto risulta versato in data 10/11/2011 e si riferisce al periodo 16/07/2011-15/08/2011. Con la presente quindi vi intimiamo in quanto conduttori morosi a procedere al pagamento dei canoni di affitto arretrati entro 15 giorni dal ricevimento della presente, onde evitare di adire le vie legali con beneplacito di spese e danni. Risultato: pagamento di alcune mensilità arretrate. Problema attuale: ad oggi l’ultima mensilità che è stata pagata è quella di nov-dic 2011. C’è quindi una morosità di 5 mensilità per un totale di 4260 euro. Abbiamo più volte domandato all’affittuario di adempiere all’obbligo di pagamento, il quale però si è lamentato chiedendo di ridurre considerevolmente l’importo dell’affitto che deve ancora pagare e di quello futuro, oppure di fare partire lo sfratto. Cosa comporta e quanto mi costa lo sfratto?

Dopo che il conduttore si è reso moroso di almeno due mensilità di canone, o oneri accessori per importo corrispondente, si può intimare lo sfratto, che rappresenta un modo «veloce» approntato per le locazioni dalla legge di realizzare la risoluzione per inadempimento.

Nelle locazioni commerciali, si ritiene per lo più che il conduttore non possa chiedere il termine di grazia, nè possa «annullare» lo sfratto dopo averne ricevuto la notifica, ad esempio anche pagando le mensilità arretrate, per il principio noto come «cristallizzazione dell’inadempimento».

All’udienza chiamata per lo sfratto, se il conduttore non presenta opposizione (i motivi possono essere più vari) o se, pur presentandola, non viene ritenuta sufficientemente credibile da parte del giudice, lo sfratto viene convalidato e viene fissata una data per il rilascio dell’immobile. A quel punto, se il conduttore non restituisce i locali si può iniziare l’esecuzione per il rilascio vero e proprio con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica e del fabbro quando occorre.

Tutto sommato, ti occorre valutare cosa ti conviene fare, cioè: se ritieni, una volta riottenuto l’immobile, di trovare un inquilino più «bravo» forse conviene dare lo sfratto, altrimenti meglio quello che hai attualmente, che pur se in ritardo arriva a pagare.

Per quanto riguarda i costi, essi variano da studio a studio, se vuoi un preventivo da noi, non hai che da chiederlo è gratuito, basta compilare il modulo apposito

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si può sanare la morosità dopo la intimazione dello sfratto?

Premesso che l’ immobile e’ condotto da una sas di cui sono l’ accomandatario che si occupa di elaborazione dati ho qualche possibilita’ di oppormi al decreto di sfratto per un immobile commerciale sanando le mensilita’ pregresse prima dell’ udienza di convalida? 1) canoni scaduti alla data del 03-03-2012: 5 mensilita’ 10+11+12/2011 e 01+02/2012 2) versato il 03-03-2012 mensilita’ 01+02/2012 con assegno circolare a mezzo raccomandata ricevuta il 06-03-2012 e contestuale proposta di rientro delle mensilita’ pregresse entro 05-2012 per le mensilita’ 10+11+12/2012 con calcolo delgli interessi di mercato alle relative scadenze 3) ingiunzione di sfratto ricevuta il 14/03/2012 in cui si rifiuta il piano di rientro proposto e si chiede all’ a.G. La convalida dello stesso.

Purtroppo no, vale, secondo quasi tutti i giudici, il principio, di cui abbiamo già parlato diverse volte nel blog, della cristallizzazione dell’inadempimento, per cui, una volta che ti hanno intimato lo sfratto, se anche dopo sani la morosità, comunque gli effetti dello sfratto continuano a prodursi. Nè è possibile, nelle locazioni commerciali, chiedere il termine di grazia all’udienza. Puoi, in conclusione, solo provare a negoziare.