lastrico solare | avvocati dal volto umano

mio padre nel 1976 costruì un appartamento sopra quello dei nonni, in quanto gli stessi gli donarono il lastrico solare con l’accordo che l’appartamento al piano terra sarebbe rimasto in eredità esclusiva alle due sorelle.
Ora i nonni sono morti entrambi, e le sorelle, nonostante gli accordi e le volontà dei nonni, citano mio padre in giudizio con la richiesta di mettere in successione anche l’appartamento da lui costruito e vissuto da circa 40 anni. Chiedono che gli stessi vengano suddivisi in tre quote, altresì i frutti ed eventuale conguaglio del valore.
Purtroppo non abbiamo mai fatto l’atto di proprietà in quanto non sussistevano problemi tra le parti sino alla morte della nonna.
Come si può risolvere?

La donazione, specialmente quando ha per oggetto degli immobili, richiede di essere stipulata per atto pubblico. Nel vostro caso, immagino, che non ci sia stato né questo atto pubblico né un altro documento scritto.

Questo, ovviamente, è l’errore di base e il problema di fondo, rispetto al quale adesso purtroppo si può solo cercare di aggiustare la situazione, mentre non esistono soluzioni «pronte» e magiche, ma solo strade che si possono tentare di percorrere.

Purtroppo, quando viene costruito su un «fondo» – nel vostro caso il lastrico – di altre persone diverse da chi costruisce, la proprietà della costruzione, in linea di principio, viene acquistata dal proprietario del fondo o del suolo, in base all’antico principio di accessione.

Per superare questa regola, che determinerebbe la ricaduta in successione anche dell’appartamento eretto sul lastrico, l’unica strada direi sia quella di valutare se possibile sostenere l’usucapione dell’appartamento, per effetto del possesso esercitato probabilmente come proprietario (uti dominus) per così tanto tempo.

Si tratta, tuttavia, di una idea tutta da valutare e approfondire, sia quanto alla sua configurabilità in linea di principio in un caso del genere, sia quanto alla sua praticabilità in concreto, dal punto di vista più che altro delle prove che ci sarebbero a disposizione.

All’interno di nuova residenza condominiale di otto unita abitative suddivise in tre distinte strutture, sono proprietario di villetta bifamiliare disposta su tre livelli, box-taverna nel seminterrato, piano terra e primo per le stanze da letto. Al piano terra, a circondare i tre lati della casa ,è il giardino pensile di proprietà esclusiva che, per tutta la sua estensione svolge funzione di copertura al sottostante corsello boxes in uso a tutti i condomini. Dovendo realizzare lavori di rifacimento completo del manto impermeabilizzante di due giardini pensili privati (uno dei quali mio), per infiltrazioni di acqua meteorica l’amministratore presentava il mio preventivo, per totali 16.000 €. 12000 a mio carico, 4000 a millesimi fra tutti. Posso pretendere la ripartizione seguendo i criteri dettati dall’art.1126 c.c. e che tutti i costi della ristrutturazione siano compresi come da sentenza Trib.civ.Udine, 1089/2004?

A mio modo di vedere, nel caso in questione dovrebbe proprio probabilmente applicarsi l’art. 1126 cod. civ., rubricato «Lastrici solari di uso esclusivo», secondo cui «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Si tratta, infatti, di una parte che viene in qualche modo sfruttata, sia pure in modo diverso, e dal singolo proprietario e dalla intera comunità condominiale.

Questo è particolarmente vero quando, come in questo caso ed in altri simili che mi è capito di seguire da vicino, la copertura «funziona» anche come «tetto» per delle autorimesse sotterranee.

Quanto alla pronuncia del tribunale di Udine, che è stata massimata con la formula per cui «la ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall’art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie», mi sembra, come spesso accade, abbastanza pleonastica rispetto al dettato, abbastanza chiaro, della legge.

C’è da dire che, tuttavia, ogni singola situazione proprietaria e condominiale è diversa dalle altre e l’applicazione di queste regole rimane in parte sempre opinabile, per cui il modo migliore di trattare cose di questo genere è sempre quello dell’approccio negoziale, anche considerando che si tratta in fondo di un problema che può avere risvolti nei rapporti di vicinato.