Mio padre, due anni prima della sua morte, dava mandato all’agenzia immobiliare per vendere la casa. L’agenzia gli aveva presentato una signora, che aveva visitato la casa e fatto una proposta, rifiutata da mio padre. Qualche mese fa la stessa signora mi ha contattato direttamente, abbiamo raggiunto un accordo, e trascritto il preliminare. Ieri mi è arrivata una diffida dall’avvocato dell’agenzia, in cui mi si chiede il pagamento della provvigione sul prezzo di vendita. Cosa faccio, devo pagare l’agenzia?
Se hai già ricevuto una diffida da parte di un avvocato, è d’obbligo che tu ti rivolga il prima possibile al tuo avvocato di fiducia, per farti tutelare nel modo giusto e per gestire la situazione con la strategia migliore.
Ci sono diversi aspetti da analizzare:
1- quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione: il nostro codice civile (art. 1755) riconosce a chi media tra acquirente e venditore il diritto alla provvigione, quando l’affare si conclude grazie al suo intervento. Quindi non qualsiasi attività di mediazione ne dà diritto, ma solo quella che ha portato, come nel tuo caso, alla vendita della casa, per la quale l’agente immobiliare ha svolto un’attività essenziale di mediazione tra domanda e offerta dell’immobile, e non quando ha semplicemente fatto visionare l’immobile agli acquirenti, senza presentare le parti o avviare le trattative.
2- cosa rappresenta la provvigione: l’agenzia ha investito tutte le sue risorse per far incontrare gli interessi delle parti, e il suo compenso è la provvigione dal 5 al 10% del valore del’immobile, che non dovrà essere anticipata, perchè sarà corrisposta solo dopo la conclusione dell’affare. Altrimenti amen. Ma se le parti messe in contatto dall’agenzia, concludono l’affare dopo la scadenza del mandato, con o senza esclusiva, bisogna sempre considerare l’attività di intermediazione svolta durante la validità del contratto, prima che scadesse. Insomma ogni volta che il mediatore mette lo “zampino” e l’affare si conclude, ha diritto alla provvigione, a meno che non sia intervenuta la prescrizione. Attenzione però, solo un avvocato competente in materia potrà dire con certezza se il diritto del mediatore alla provvigione si sia realmente prescritto, con riguardo al momento in cui ha avuto conoscenza della conclusione dell’affare, e non semplicemente dopo un anno dalla scadenza del mandato o dalla visita dell’immobile.
3- chi deve pagare l’agenzia: entrambe le parti che concludono l’affare devono pagare in percentuale la provvigione, per il fatto di esser state messe in contatto dal mediatore, ma, se dovessero cambiare, l’agenzia non potrebbe più avanzare alcuna pretesa, perchè vorrebbe dire che il venditore ha trovato da solo un altro acquirente, a meno che non si tratti di eredi.
E qui veniamo al tuo problema.
Sostituendoti a tuo padre, hai determinato un cambiamento nelle parti originarie messe in contatto dall’agenzia immobiliare (tuo padre e la signora) e quindi la stessa non potrebbe avere più pretese. Ma tu sei erede, non un altro e basta.
Un caso analogo al tuo è stato da poco affrontato dalla Cassazione che, in maniera innovativa, ha stabilito (sent. n. 6552/2018) che il mediatore ha diritto alla provvigione anche se l’affare è concluso da parti diverse da quelle messe in contatto, quando si tratta di eredi, in quanto questi agiscono perseguendo la medesima volontà del defunto, e non una volontà autonoma che nasce in quel momento.
Ti consiglierei di approfondire questa vicenda come si deve, con un avvocato di fiducia.
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