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Mediazione: la provvigione è dovuta anche dopo anni?

Mio padre, due anni prima della sua morte, dava mandato all’agenzia immobiliare per vendere la casa. L’agenzia gli aveva presentato una signora, che aveva visitato la casa e fatto una proposta, rifiutata da mio padre. Qualche mese fa la stessa signora mi ha contattato direttamente, abbiamo raggiunto un accordo, e trascritto il preliminare. Ieri mi è arrivata una diffida dall’avvocato dell’agenzia, in cui mi si chiede il pagamento della provvigione sul prezzo di vendita. Cosa faccio, devo pagare l’agenzia?

Se hai già ricevuto una diffida da parte di un avvocato, è d’obbligo che tu ti rivolga il prima possibile al tuo avvocato di fiducia, per farti tutelare nel modo giusto e per gestire la situazione con la strategia migliore.

Ci sono diversi aspetti da analizzare:

1- quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione: il nostro codice civile (art. 1755) riconosce a chi media tra acquirente e venditore il diritto alla provvigione, quando l’affare si conclude grazie al suo intervento. Quindi non qualsiasi attività di mediazione ne dà diritto, ma solo quella che ha portato, come nel tuo caso, alla vendita della casa, per la quale l’agente immobiliare ha svolto un’attività essenziale di mediazione tra domanda e offerta dell’immobile, e non quando ha semplicemente fatto visionare l’immobile agli acquirenti, senza presentare le parti o avviare le trattative.

2- cosa rappresenta la provvigione: l’agenzia ha investito tutte le sue risorse per far incontrare gli interessi delle parti, e il suo compenso è la provvigione dal 5 al 10% del valore del’immobile, che non dovrà essere anticipata, perchè sarà corrisposta solo dopo la conclusione dell’affare. Altrimenti amen. Ma se le parti messe in contatto dall’agenzia, concludono l’affare dopo la scadenza del mandato, con o senza esclusiva, bisogna sempre considerare l’attività di intermediazione svolta durante la validità del contratto, prima che scadesse. Insomma ogni volta che il mediatore mette lo “zampino” e l’affare si conclude, ha diritto alla provvigione, a meno che non sia intervenuta la prescrizione. Attenzione però, solo un avvocato competente in materia potrà dire con certezza se il diritto del mediatore alla provvigione si sia realmente prescritto, con riguardo al momento in cui ha avuto conoscenza della conclusione dell’affare, e non semplicemente dopo un anno dalla scadenza del mandato o dalla visita dell’immobile.

3- chi deve pagare l’agenzia: entrambe le parti che concludono l’affare devono pagare in percentuale la provvigione, per il fatto di esser state messe in contatto dal mediatore, ma, se dovessero cambiare, l’agenzia non potrebbe più avanzare alcuna pretesa, perchè vorrebbe dire che il venditore ha trovato da solo un altro acquirente, a meno che non si tratti di eredi.

E qui veniamo al tuo problema.

Sostituendoti a tuo padre, hai determinato un cambiamento nelle parti originarie messe in contatto dall’agenzia immobiliare (tuo padre e la signora) e quindi la stessa non potrebbe avere più pretese. Ma tu sei erede, non un altro e basta.

Un caso analogo al tuo è stato da poco affrontato dalla Cassazione che, in maniera innovativa, ha stabilito (sent. n. 6552/2018) che il mediatore ha diritto alla provvigione anche se l’affare è concluso da parti diverse da quelle messe in contatto, quando si tratta di eredi, in quanto questi agiscono perseguendo la medesima volontà del defunto, e non una volontà autonoma che nasce in quel momento.

Ti consiglierei di approfondire questa vicenda come si deve, con un avvocato di fiducia.

Se vuoi un preventivo, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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l’agente di commercio può trattenere in pagamento delle provvigioni somme incassate in pagamento?

GRADIREI SAPERE SE UN AGENTE DI COMMERCIO PLURIMANDATARIO CREDITORE DI UN’AZIENDA MOROSA (CON ASSEGNI PROTESTATI) PUO’ TRATTENERE LE SUE SPETTANZE PROVVIGIONALI ARRETRATE DAGL’INCASSI DA LUI EFFETTUATI PER CONTO DELLA MANDANTE? IN CASO NEGATIVO E’ SUFFICIENTE UN’AUTORIZZAZIONE SOTTOSCRITTA DALLA MANDANTE PER NON INCORRERE IN EVENTUALI PROCEDIMENTI PENALI?

Puoi farlo con l’autorizzazione scritta della mandante, che legittima la compensazione tra il tuo diritto di credito alle provvigioni e il tuo debito alla remissione in loro favore delle somme in questione.

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quando si prende in locazione un immobile che non avrebbe potuto essere concesso perchè di edilizia agevolata

In data 01/09/2010 ho fatto un contratto di locazione, io come inquilino, il tutto è avvenuto con l’ausilio di una agenzia immobiliare. Dal gennaio 2012 io sono disoccupata e di conseguenza inquilina morosa, nello stesso mese, tramite conoscenti sono venuta a conoscenza del fatto che l’immobile in cui io vivo non mi poteva essere locato in quanto costruito con edilizia convenzionata, il rogito è stato fatto nel maggio 2010. Mi sono subito rivolta al comune di Segrate, ufficio tecnico per avere ragguagli e chiarimenti sul fatto. Sono stata convocata dal legale del comune a fine aprile, (nel frattempo la proprietà mi ha dato lo sfratto per morosità e in udienza mi è stato concesso il termine di grazia di 90gg.) in questo incontro mi è stato confermata che l’immobile ha un vincolo di veto sia alla vendita che alla locazione come da delibera del comune di Segrate del 2005. Tutta la documentazione comprovante la cosa mi viene fornita dal comune anche se con tempistiche molto lente. Mi rivolgo al mio legale di fiducia, che mi richiede una copia del rogito notarile dell’immobile, da me regolarmente richiesto e ottenuto in copia conforme dal notaio stesso. Nel frattempo arriviamo a settembre udienza di convalida dello sfratto con notifica del 7/11/2012 di avviso di sloggio. Blandi tentativi del mio legale di cercare una transazione con il legale della proprietà, anche per avere il rimborso dei soldi pagati all’agenzia.

Lo sfratto è oramai convalidato non avendo, immagino, tu rispettato l’obbligo di pagare le mensilità arretrate più le spese allo scadere del termine di grazia, per cui sotto quel profilo oramai non si può più fare nulla. Semmai, volendolo coltivare, sarebbe stato necessario presentare opposizione allo sfratto, sostenendo la invalidità (diciamo così, genericamente, in mancanza di ulteriori dettagli) del contratto di locazione stipulato e chiedendo che quindi la situazione venisse inquadrata come occupazione sine titulo, per la qual ipotesi secondo molti giudici non è nemmeno utilizzabile la procedura di sfratto.

Ad ogni modo, per quanto riguarda l’agenzia occorre vedere quali erano i rapporti tra di voi e se sia configurabile una negligenza dell’agente immobiliare nel non aver verificato la «locabilità» dell’immobile. Mi sono occupato di una questione simile alcuni anni fa, in quel caso era stato dato incarico addirittura per la vendita, che poi era sfumata davanti al notaio che aveva rilevato la inalienabilità; l’agente, tuttavia, aveva già incassato parte delle provvigioni al momento del contratto preliminare… Il nostro studio assisteva il venditore, sostenendo la negligenza dell’agenzia; purtroppo la vicenda non è mai giunta a sentenza per decesso del venditore.

Difficilmente, per ottenere il rimborso di una mensilità di canone, può valer la pena incaricare un legale, salvo solo che tu non abbia diritto al patrocinio a spese dello Stato.