rogito | avvocati dal volto umano

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

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se cortesemente è possibile avere un vostro parere su un’acquisto di una casa fatta qualche anno addietro circa 5 dal sottoscritto da una società di costruzione il quale titolare essendo tra l’altro un amico . anni ancora prima avendogli acquistato un’altra casa che ho venduta per acquistare un’altra con una stanza in piu e con il ricavato della prima ho dato anticipo sull’altra che era ancora in fase di ultimazione con compromesso privato con l accordo che a consegna dell immobile la rimanenza la saldavo con il mutuo e nel fra tempo con accordo privato davo vari acconto in base a mie possibilità. In conclusione nell arco dell anno della consegna e dopo che il sottoscritto recandosi in banca e stipulando contratto di mutuo per saldare e rogitare il caro amico non si è mai presentato per definire tale contratto perchè credo visto che tuttora ancora non è possibile rogitare vi è ipoteca di mutuo edilizio e nel frattempo mi son anche beccato multa per aver venduto prima casa e non aver comprato l’altra come posso agire

Il caso non è chiarissimo, ma se esiste un contratto preliminare di compravendita stipulato tra di voi avente ad oggetto la nuova casa puoi agire in giudizio, in base ad una disposizione specifica del codice civile, al fine di ottenere gli stessi effetti del contratto che sarebbe stato da concludere. Ovviamente, solo nel caso in cui il bene sia libero da vincoli o pesi che possono impedire il raggiungimento di questo risultato, nel qual caso è necessario che il bene sia prima liberato e puoi solo agire per il risarcimento del danno. Se, per la stipulazione del definitivo, era previsto un termine essenziale, può essere che tu possa richiedere al costruttore anche il risarcimento correlato alle sanzioni fiscali che hai ricevuto nel passaggio da una «prima casa» all’altra.