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Immissioni in appartamento sovrastante a quello venduto: come tutelarsi?

a Luglio di questo anno ho venduto tramite agenzia un appartamento, abbiamo avvisato gli acquirenti in presenza di un testimone che al piano sovrastante abitasse una famiglia rumorosa con figli autistici e rumorosi, adesso noi siamo stati onesti ma l’acquirente ci sta chiedendo un rimborso non da poco tramite legale, possono farlo davvero? La situazione non gli è stata occultata.

Tutti i patti coevi, precedenti o successivi ad un contratto stipulato per iscritto e riguardanti il suo contenuto devono, per legge, essere inseriti nel contratto stesso.

Lo prevede il codice civile per lunga tradizione, di cui non è difficile comprendere la ragione: se si ammettesse la prova per testimoni di patti aggiunti ad un contratto, scrivere contratti non avrebbe molto più senso e i contratti stessi non avrebbero più tenuta, perché sarebbe sufficiente per chiunque tra i contraenti procurarsi un testimone compiacente per annullare una clausola, inserirne un’altra e così via.

Oltre a ciò, è evidente che quando si ha l’occasione di sedersi e mettere per iscritto un contratto, peraltro con l’assistenza di un professionista come il notaio, trattandosi duna compravendita immobiliare che lo richiede necessariamente, è molto più agevole inserire in quel contratto tutto quello che una parte deve comunicare all’altra, non essendo necessario fare una scrittura apposta, ma potendosi utilizzare quella che già si sta facendo per la vendita dell’immobile stesso.

La regola non è tassativa e il giudice può ammettere in alcuni casi la prova testimoniale di patti relativi al contenuto di un contratto, ma io su tale eventualità non farei davvero molto affidamento, per le ragioni sopra richiamate.

Piuttosto, è tutto da dimostrare che vi sia una responsabilità azionabile in capo a voi per le immissioni che, di fatto, sono svolte da terzi: questo credo che possa essere il vero tema di indagine.

Se avete già ricevuto una lettera di un legale, comunque, vi conviene rivolgervi, come ricordo sempre, ad un altro legale, non potete più gestire la situazione con il fai-da-te, per impostare la linea difensiva strategica migliore, anche eventualmente per raggiungere un accordo accettabile.

Se volete affidare al mio studio la gestione di questa situazione, chiamate il numero 059 761926 per concordare il primo appuntamento, oppure acquista direttamente da qui.

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Rumori: che fare se il vicino si lamenta comunque?

HO APERTO UN LOCALE COMMERCIALE.
HO LA CUCINA ADIACENTE ALLA CAMERA DA LETTO DI UN APPARTAMENTO AL PIANO T.
HO FATTO ABBATTIMENTO ACUSTICO DEL10% COME DA LEGGE E DA SCIA.
LA SIGNORA CHE CONFINA CON LA MIA CUCINA SI LAMENTA DEL RUMORE, SENTENDO ADDIRITTURA LA VOCE QUANDO SI PARLA ( PRECISO CHE ANCORA LA CUCINA E’ VUOTA,SENZA NEMMENO ELETTRODOMESTICI)
HA CHIESTO DI INSONORIZZARE TUTTA LA PARETE,DA NOI.
COME DEVO MUOVERMI?
STO NEL PIENO DELLA LEGGE! ( PRECISO CHE SONO SEGUITA DA UNA SOCIETA’ COMPETENTE DI APERTURA ATTIVITA COMMERCIALI)
CI STA UNA LEGGE SPECIFICA CHE DICE DI DOVER INSONORIZZARE AL COMPLETO LA CUCINA? O BASTA QUEL 10% CHE RICHIEDE GIA LA LEGGE E LA SCIA? ( CHE E STATO FATTO)

Il riferimento è sempre quello, molto generico, ma che rimane comunque di partenza, del codice civile, secondo cui non sono ammesse la immissioni che superano la normale tollerabilità.

In materia di immissioni, abbiamo una scheda apposita che ti invito a leggere attentamente.

Più in generale, osservo che questo tipo di pratiche vanno trattate con la necessaria delicatezza, con un pizzico almeno sempre di comprensione delle ragioni dell’altro, in modo da cercare di raggiungere un accordo che consenta ad ognuno di vivere il proprio ambiente abbastanza in pace.

Direi che il primo passo sia quello di chiamare un tecnico per la rilevazione delle immissioni rumorose e la loro misurazione, da farsi eventualmente in contraddittorio con la controparte, ragione per cui il passo prima ancora è quello di far inviare, da uno studio legale, una lettera in cui si ribadisce la legittimità delle immissioni ma si rimane comunque disponibile ad effettuare questo accertamento anche insieme.

So che non ti va di spendere soldi sentendoti già nel rispetto della legge, ma devi vederlo come un investimento sulla tua tranquillità futura, non solo tua ma anche della tua attività economica.

Se vuoi far fare la diffida al nostro studio, puoi collegarti a questa pagina, dove puoi naturalmente vedere anche il costo prima di procedere. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Non ho soldi per un avvocato: come faccio?

Il mio dirimpettaio si rifiuta di alzare la canna fumaria, ho tollerato x circa 8 inverni x il quieto vivere adesso non ce la faccio piu’,.Sono asmatica e il cattivo odore che emana il termocamino,mi entra il fumo in casa. la prego mi aiuti a risolvere questa situazione.Mi sono recata alla asl di competenza, mi hanno fatto fare mille giri, risultato non e’competenza loro.SI rivolga ai vigili di Pisoniano,e anche questo se ne lava le mani, dicendomi che mi ci vuole un avvocato.Ma io non ho disponibilita’ economica.Cosa devo fare?

Il problema è che ti serve un avvocato, ma non hai i soldi per pagarlo.

A questo riguardo si possono fare queste osservazioni e dare questi spunti.

Innanzitutto, il primo passo per trattare un problema di questo genere consiste nell’invio di una diffida che, ad esempio, oggigiorno da noi costa 100€ oltre accessori di legge, in totale circa 126€. Altri avvocati potrebbero chiedere di più, altri di meno, ma comunque l’idea del costo è questa.

Se è vero che non si tratta di un importo alto, è anche vero che la diffida non è necessariamente risolutiva, ma è solo un primo passo, che tanto può essere utile quanto essere l’inizio di un percorso e di un lavoro più lungo. Ovviamente, se il lavoro diventa più lungo, l’avvocato dovrà essere compensato anche per tutte le altre cose che andrà a fare, con la conseguenza che i costi lieviterebbero.

Qui puoi se credi fare un tentativo e vedere che cosa succede.

Altri sistemi purtroppo non sembrano essere molto praticabili.

Il compenso a percentuale in un caso del genere è escluso in radice, visto che chiediamo semplicemente di fare delle opere e non un risarcimento del danno, che sarebbe comunque difficile da ottenere, con la conseguenza che, data l’alea, nessun legale accetterebbe un compenso a percentuale basato su quello.

Il patrocinio a spese dello Stato potrebbe essere più utile, ma solo nel momento in cui la cosa dovesse essere versata in una causa, perché nel nostro Paese il gratuito patrocinio vale solo per le cause e non per le attività stragiudiziali.

La vera soluzione per queste situazioni è quella di avere una polizza di tutela legale, cosa che io predico come necessaria da oltre dieci anni, ma che purtroppo in Italia non si è ancora affermata. Ovviamente nel tuo caso non puoi rimediare stipulandone una adesso, essendo una assicurazione avresti dovuto averla prima dell’insorgenza del problema (non puoi fare una polizza infortuni dopo essere caduto dalle scale…).

All’estero esistono enti – fondazioni, associazioni – finanziate con denaro pubblico o lasciti privati con il compito di fornire assistenza legale a coloro che sono privi di mezzi adeguati, di cui parla ad esempio John Grisham nel suo libro «I segreti di Gray Mountain» (lo «studio» per cui lavora Samantha, la protagonista, è la Mountain Legal Aid Clinic), ma in Italia, che io sappia, non esistono enti del genere.

Forse puoi provare a sentire dai servizi sociali se sono in grado di darti un aiuto.