la seconda scadenza delle locazioni abitative

Avrei un problema da porVi. La L.431/1998 ha previsto per le locazioni abitative il c.d. 4+4. Domanda: alla seconda scadenza, cioÚ alla fine dell’ottennio, il tacito rinnovo del contratto Ú di 4 anni soltatno oppure di 4 anni prorogabili di altri 4, cioÚ un altro 4+4? (Michele, via mail)

La risposta dovrebbe essere contenuta nella stessa lettera della legge (art. 2, comma 1, L 431/98: Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione), secondo cui “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto Ú rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.) a prevedere il rinnovo di 4 + 4 per l’ipotesi di mancata disdetta alla seconda scadenza“.

In materia, abbiamo rinvenuto questa senteza della Corte di Appello di Torino, Sez. IV, 05/03/2007: “ai contratti di locazione rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, sia in caso di rinnovazione esplicita, ex art. 1, comma 1, ultima parte, sia in caso di rinnovazione tacita, ex art. 2 comma 6, si applica sempre la norma di cui all’art. 2, comma 1, L. n. 431/1998, in quanto esplicitamente richiamata, quindi la rinnovazione in entrambi i casi si ha non per quattro anni, come disposto dal previgente art. 3 L. 27 luglio 1978, n. 392, ma per quattro anni automaticamente rinnovati di altrettanti, salve le ipotesi eccezionali previste, ed a canone libero, il che significa contrattualmente pattuito. Poiché entrambe le norme non rinviano all’art. 1, comma 4, e 13, commi 1 e 2, consegue che le rinnovazioni possono avvenire anche in forma non scritta e con contratto non registrato (salve le ovvie sanzioni fiscali), mentre i due requisiti di validità costituiti dalla forma scritta e dalla registrazione sono richiesti solo per i contratti stipulati ex novo dopo il 30/12/1998“.

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