Tizio ha locato un immobile a Caio per uso non abitativo. Caio nell’ultimo anno non ha pagato il canone di locazione ed ha consegnato la chiave del locale a Tizio che, pertanto, attualmente ne ha il possesso. Può Tizio vantare un diritto di ritenzione sui beni mobili di Caio che sono all’interno dell’immobile, anzichè agire in via giudiziale, per ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non versati? (Michela, mail)
Il diritto di ritenzione fa parte di quelle misure che possono definirsi coercitive: per misure coercitive si intendono quei sistemi indiretti, finalizzati a far ottenere al creditore l’adempimento dell’ obbligazione contratta con un soggetto terzo. Non si tratta in pratica di rimedi contro l’inadempienza, bensì di un aspetto dell’autotutela attuabile dal creditore al fine di vedere soddisfatte le proprie legittime pretese (altri esempi possono essere l’eccezione di inadempimento o l’incameramento della caparra). Per inciso, il diritto di ritenzione è il diritto che la legge, in determinati casi, concede al creditore, al fine di trattenere un qualcosa che questi dovrebbe altrimenti restituire al proprietario, ma che appunto viene trattenuta al fine di indurre l’inadempiente a pagare. Tale diritto è garantito in molteplici situazioni relative al regolamento di interessi fra proprietario e affittuario, per i rapporti pendenti alla risoluzione dell’affitto. Tuttavia, il nostro ordinamento, che disciplina il diritto di ritenzione nella locazione all’art. 1593 c.c., prevede tale possibilità a favore del proprietario per le addizioni eseguite sulla cosa locata da parte del conduttore, con la previsione, però, della corresponsione di un’indennità “pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna”. Tale previsione, quindi, non riguarda l’ipotesi del mancato pagamento dei canoni di locazione, e quindi la ritenuta di beni di proprietà del conduttore a titolo satisfattivo. In effetti tale possibilità non sarebbe nemmeno equa, se si pensa che, mentre l’entità del credito vantato è certo (o, quantomeno, agevolmente accertabile), lo stesso non può dirsi per il valore dei beni che verrebbero trattenuti dal proprietario. Infatti, tale valore potrebbe essere inferiore a quello del credito vantato (e il creditore potrebbe ugualmente decidere di accontentarsi), ma potrebbe anche essere superiore, pregiudicando in questo caso il conduttore.
Quindi, il proprietario non può addurre, a giustificazione del suo atto di ritenzione sui beni dell’ex-conduttore, il pregiudizio patito, derivante dal mancato soddisfacimento del suo credito; tale pregiudizio, quindi, dovrà essere fatto valere in sede giudiziale, dove senza dubbio otterrà il riconoscimento del suo credito.
