Dal 16.03.2001 sono stato affittuario di un appartamento con un contratto di locazione (fino al 31.03.2004) di tipo: CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO ai sensi dell’art. 2 comma 1 legge 431/1998; a partire dal 1/04/04 (e fino al 17/10/06), il contratto mi è stato cambiato dal padrone di casa a sue spese, ed è stato convertito in contratto di locazione abitativa agevolata legge 431/1998, art. 2 comma 3 (ACCORDO TERRITORIALE PER IL COMUNE DI FORLI’ DEL 21.10.2003). In data 07/04/2006 ho spedito la raccomandata (6 mesi prima) al padrone di casa richiedendo di recedere dal contratto di locazione in corso, in quanto impegnato nell’acquisto di un immobile. Al termine dei sei mesi ho riconsegnato le chiavi, preso la caparra ed ho quindi posto fine al contratto che ci legava. Oggi 11.10.2007, dopo quasi un anno, mi vuole citare in causa perchè ho sostituito le sedie della cucina senza autorizzazione. In realtà è vero che le sedie le ho sostituite con altre, ma l’ho fatto perchè in questi anni si erano rotte accidentalmente ed erano irriparabili. Ho sostituito anche la lavatrice a mie spese nonostate lui mi avesse messo in casa una lavatrice vecchia che si è quindi rotta per usura, ma di quella non ha chiesto nulla. Ora mi chiedevo…può farlo dopo un anno? Non avrebbe dovuto dirlo prima della chiusura del contratto? E’ lecito il suo comportamento? Come mi devo comportare o tutelare? Le sarei veramente grato se mi rispondesse! (Flavio, mail)
La normativa applicata al suo contratto di locazione, cd. “Legge Locazione”, prevede, all’art. 2, comma 1, che “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni”.
Nel contratto di locazione ad uso abitativo, si può, tuttavia, in coerenza di legge, prevedere l’anticipata chiusura rispetto ai 4 + 4 anni dell’affitto libero per specifica richiesta del conduttore. La questione va trattata nel cd. recesso e prevede comunque dei limiti e modalità per tenere comunque indenne il locatario da possibili danni derivanti dal non poter contare su un’entrata che si prevedeva per un arco di tempo medio – lungo. A norma dell’art. 3 l. 431/98, in ossequio a quanto già previsto dalla legge del 1978 (nr. 392), il conduttore, per gravi motivi, può recedere dal contratto (eventualmente trascorsi almeno i primi 6 o 12 mesi), dando comunque idonea comunicazione (meglio a mezzo raccomandata A.R.) con preavviso di almeno 6 mesi. Come si vede per il proprietario ha la possibilità di contestare tale fattispecie per tre ordini di motivi: la modalità (raccomandata), i tempi (6 mesi), gli stessi motivi (che appunto devono essere consistenti). E’ quindi evidente che tali condizioni sono state da lei regolarmente rispettate, pertanto il proprietario nulla può ecceopire in merito al recesso da lei esercitato.
Analizzato questo aspetto preliminare, passiamo al discorso della sostituzione delle sedie e della lavatrice.
Non ci sono regole precise per cui una spesa la paga il proprietario e l’altra la paga l’inquilino, ma solo delle indicazioni orientative. In ogni caso, l’appartamento, il relativo arredamento, le suppellettili ed apparecchiature, devono essere riconsegnati nello stato e condizioni in cui si trovavano alla loro presa in consegna. L’affittuario deve sempre “curarne la gestione”. Solitamente, si suole distinguere tra spese di ordinaria e di straordinaria manutenzione: quelle di ordinaria manutenzione, come per esempio un rubinetto che perde, la corda dell’avvolgibile logorata, la sostituzione della resitenza elettrica dello scaldabagno, ecc. competono all’inquilino. Le spese di riparazione straordinaria invece competono al proprietario. Ma quali sono le spese di manutenzione straordinaria e quali quelle di manutenzione ordinaria?
Ai sensi dell’art. 1575 del codice civile, il locatore proprietario deve provvedere al mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento all’inquilino durante la locazione e provvedere alle riparazioni necessarie. L’art. 1577 c.c., appunto, prevede che “Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”. Questa possibilità, tuttavia, può essere però esclusa da un normale contratto di locazione a canone libero, in cui si stabilisca che le opere di manutenzione straordinaria facciano capo all’inquilino. L’obbligo di avviso gravante sul conduttore, in ogni caso, risponde sia all’interesse del conduttore medesimo al mantenimento della cosa locata in buono stato, sia a quello del locatore ad evitare, con un intervento tempestivo, un eventuale aggravamento delle condizioni del bene. In caso di inerzia di quest’ultimo, l’inquilino si può sostituire al proprietario stesso ed effettuare direttamente le riparazioni necessarie, salvo rivalsa delle spese sostenute, ma deve rigorosamente provare la protratta incuria del proprietario (la necessità del tempestivo avviso al proprietario si ricollega a ppunto alla messa in mora dello stesso), in quanto la legge presume, salvo prova contraria, che la casa sia stata consegnata all’inquilino in buono stato locativo. Se può sicuramente escludersi che il mancato avviso al locatore privi il conduttore del diritto al rimborso, può ipotizzarsi il caso in cui risulti che le riparazioni non erano urgenti con conseguente inapplicabilità dell’art. 1577, 2° co. Nell’ipotesi considerata il conduttore potrebbe comunque pretendere dal locatore un indennizzo in conformità dei principi dell’ingiustificato arricchimento, ovvero ricorrendo un’ipotesi di gestione di affari altrui da parte del conduttore in buona fede.
Per quanto riguarda le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576 Cod. civ.), quelle dovute (non a vetustà o caso fortuito, ma) a deterioramento derivato dall’utilizzo delle cose che devono esser sottoposte a ordinaria manutenzione (anche se non è sempre facile distinguere il deterioramento dovuto a vetustà da quello dovuto all’utilizzo), queste restano a carico dell’inquilino conduttore. Per quanto concerne, in particolare, i danneggiamenti (alle sedie, per esempio), paga l’inquilino quelli provocati da cattivo uso o da dolo o da sbadataggine. Per quanto attiene ai cosiddetti vizi, invece (la lavatrice già vecchia), per la giurisprudenza (siamo in tema di vizi “occulti”) questi debbono avere un rilievo che superi il limite della tolleranza contrattuale. Tra gli esempi che si possono fare c’è la presenza di infiltrazioni di umidità precedentemente non rilevabili, l’eccessiva rumorosità degli impianti, la scarsità d’acqua o l’imperfetto tiraggio della canna fumaria. Non solo: nei casi dubbi, è il proprietario che deve dimostrare che l’inquilino li conosceva. Alcuni di questi vizi, se espressamente segnalati nel contratto di locazione e accettati dall’inquilino, non sono più considerabili tali.
Molto dipende, quindi, da quello che dice il contratto di locazione, nonché dalla sua tipologia. Certamente conviene mettersi d’accordo. Non credo che il proprietario possa contestarle la sostituzione delle sedie, dal momento che le ha rotte lei, e quindi stava a lei sostituirle, altrettanto vale per la sostituzione della lavatrice; le consiglio, tuttavia, di leggere attentamente il contenuto del suo contratto, il quale probabilmente contiene una dettagliata elencazione di ciò che può/deve fare il conduttore in tali circostanze.
