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Se l’acquirente non vuol fare il definitivo.

>Sono la parte “venditrice ” di un immobile nel cui preliminare redatto dal notaio è specificato che l’immobile non possiede la concessione edilizia ma che è posto in sanatoria con tutte le oblazioni gia da me pagate, che eventuali future spese riguardo la concess. saranno a mio carico e con la documentaz idonea dell’imm tant’è che il notaio ha preparato il rogito. La parte “compratrice” (firmato il preliminare e versandomi una caparra firmatoria ) adesso si rifiuta di presenziare al rogito sostenendo di volere la concessione edilizia che non ha richiesto quando ha firmato il preliminare. Tengo a precisare che voglio liberarmi le mani da questa situazione chiedendo anche un rimborso per la mancata vendita, come posso operare?

Mi sembra molto strano che il notaio abbia detto che si può procedere al rogito, dal momento che per legge, per effettuare operazioni di qualsiasi genere sui beni immobili, parlando in generale è necessario che ci sia il titolo abilitativo a pena di nullità.

Per poter dire di più, bisognerebbe approfondire la situazione, studiando la stessa e le carte relative. Se il notaio ha detto almeno in un primo momento che si può procedere ugualmente slla compravendita può darsi che ci si trovi in una eccezione alla regola generale che ho appena ricordato – mi sembrerebbe ancora più strano che un notaio avesse preparato un rogito di compravendita in una situazione in cui il rogito non si può fare.

Resta il fatto che per decidere la strategia migliore da adottare in un caso come questo rimane necessario uno studio preliminare, per capire se effettivamente il rifiuto del promissario acquirente può avere qualche giustificazione o no.

Una volta fatto questo approfondimento, e nell’eventualità che si sia visto che il rifiuto del promissario acquirente è ingiustificato, almeno con buone probabilità, quello che bisogna fare è inviare una diffida ad adempiere al promissario acquirente.

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Preliminare non registrato: può essere annullato?

Ho sottoscritto un preliminare di vendita per un immobile commerciale, senza registrare lo scritto, ala buona, conoscendo i proprietari. La vendita dovrebbe avvenire a fine anno, dopo la sistemazione di alcune servitù. Ora sto già occupando l’immobile con contratto di locazione. A breve, la società che ora possiede l’immobile verrà acquisita da una holding straniera. Potrei rischiare di veder annullato il preliminare se il nuovo proprietario non ne approvasse le condizioni? E’ meglio registrare il compromesso per essere certi di riuscire ad acquistare?

La registrazione del preliminare, introdotta da una riforma legislativa di non molto tempo fa, serve per lo più ad evitare che lo stesso venditore alieni, ceda o venda lo stesso immobile a più persone contemporaneamente, realizzando quella che, di fatto, è una truffa, frequente nel settore immobiliare.

In questi casi, infatti, il venditore promette in vendita lo stesso immobile, poniamo, ad una dozzina di persone o società, facendosi dare da ognuna una caparra o un anticipo, solo che, ovviamente, uno solo di essi potrà poi acquistare definitivamente l’immobile.

Se il compromesso viene stipulato per scrittura privata, infatti, nessuno di coloro cui lo stesso immobile viene promesso, successivamente al primo soggetto, ha modo di sapere che il medesimo immobile è già stato promesso in vendita.

Facendo, invece, la registrazione nei registri immobiliari della conservatoria, tra i vari promissari acquirenti dello stesso immobile, prevale chi ha effettuato la registrazione. L’immobile, in effetti, rimane vincolato ufficialmente a costui, tant’è vero che chi agisce sul mercato per quell’immobile ha l’onere di consultare eventuali vincoli esistenti in conservatoria, con la conseguenza che se, nonostante la registrazione, conclude ugualmente il preliminare di compravendita, non può poi avere alcuna pretesa sull’immobile – salvo ovviamente il diritto al risarcimento del danno nei confronti del truffatore – dal momento che è stata una sua mancanza non verificare la situazione del bene.

Tutto questo per dirti che la registrazione del preliminare non conferisce più o meno validità al preliminare stesso. Il contratto conserva la forza che aveva originariamente, la differenza sta solo nell’opponibilità a terzi.

Direi, pertanto, che la registrazione non sia uno strumento che ti possa essere utile. Se questa nuova proprietà è interessata a sciogliere il preliminare, farà leva su altri aspetti, relativi al contenuto del contratto stesso e al suo adempimento o meno.

Se pensi che questa possa essere la situazione, ti consiglio di farti seguire sin da subito da un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

PS: il termine «registrazione» è utilizzato qui impropriamente, in realtà si intende la «trascrizione» del contratto preliminare. Grazie a Francesco per avermelo fatto notare, meglio precisarlo 😉

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Casa senz’acqua: cosa posso fare?

Ho acquistato da 1 anno un appartamento all’ultimo piano, comprensivo di lastrico solare di mia proprietà esclusiva. Da qualche mese, all’atto di iniziare i lavori di ristrutturazione, ho scoperto che l’appartamento è servito da acqua solo per mezzo di un autoclave collocato in una cantinola di proprietà della mia venditrice. Quindi attraverso i miei idraulici e con il consenso della signora abbiamo provveduto a collegare il tubo direttamente al contatore dell’acqua per rendere autonomo il mio appartamento. L’amara scoperta è stata che senza l’autoclave non vi è sufficiente potenza per fornire di acqua la casa. Pur mettendo sul terrazzo una riserva con relativa pompa, questa non mi assicurerebbe l’acqua per la scarsa potenza. Ho chiesto alla signora l’uso dell’autoclave ritenendo di averne diritto ma non ne vuole sapere. Mi ha proposto di acquistare la cantinola ma il prezzo è lontano dalle mie possibilità. L’immobile cosi non posso utilizzarlo. Come posso agire?

Nella consegna di un immobile che non può essere adeguatamente fornito di acqua corrente oggigiorno c’è un inadempimento di non scarsa importanza, dal momento che l’acqua è un bene fondamentale per tutti gli immobili, tra cui sicuramente quelli di civile abitazione, con la conseguenza che potresti chiedere anche la risoluzione del contratto.

Direi che in prima battuta questo è proprio quello che dovresti quantomeno ventilare, ovviamente all’interno di una diffida redatta da un avvocato, restando poi magari disponibile ad una soluzione transattiva.

L’accordo migliore dovrebbe a mio giudizio contemplare proprio la cessione del vano dove c’è l’autoclave, che dovrebbe avvenire ad un prezzo calmierato rispetto a quello di mercato già richiesto, tenendo in considerazione che il problema è stato cagionato anche dall’impresa costruttrice che quindi deve venirti incontro almeno in quell’aspetto.

Ci sono altri aspetti giuridici che, in corso di trattativa, potrebbero essere rilevanti, ma al momento questo è quello sicuramente più importante, per cui come prossimo passo ti consiglierei di scegliere un bravo avvocato.

Potrebbe essere importante fare anche alcuni accertamenti preliminari più approfonditi tramite un tecnico (geometra, idraulico) circa la situazione della fornitura dell’acqua, in relazione alle caratteristiche dell’immobile e della rete idrica della zona.

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Appello: per farlo è necessario adempiere la sentenza impugnata?

Ho vinto da poco una causa, la controparte è stata condannata a pagare le spese legali ( che in parte ho già anticipato) e un risarcimento a me per danni arrecati. Io non sono stata risarcita e loro hanno fatto ricorso in appello.
Ora dovrei fare il pignoramento verso terzi, altri soldi da pagare al mio avvocato che non ho. Mi chiedo: ma non avrebbero dovuto prima pagare e poi poter ricorrere in appello?

No, la proponibilità dell’appello non è e non potrebbe essere mai condizionata all’adempimento della sentenza di primo grado, sono due profili completamente diversi.

Il primo riguarda il diritto di una qualsiasi parte di chiedere il riesame della sua causa ad un giudice «superiore», l’altro riguarda l’esecuzione della sentenza di primo grado, sentenza che in appello ben potrebbe essere riformata completamente, ragione per cui sarebbe assurdo condizionare l’appello all’avvenuto adempimento della stessa.

Ovviamente, la sentenza di primo grado, nonostante la proposizione dell’appello, resta esecutiva, quindi puoi procedere con esecuzione forzata e pignoramento per conseguire quello che la sentenza prevede a tuo favore.

Fa eccezione solo in caso in cui, a seguito di apposita domanda di parte, il giudice di secondo grado, investito dell’appello, sospende, per gravi motivi, con una inibitoria la esecuzione della sentenza di primo grado.