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Servitù: come farne accertare l’esistenza?

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Quindici anni acquistai un villino il cui giardino consisteva di due lotti, di cui uno rimase di proprietà del venditore e fu dopo qualche anno venduto a un costruttore. Quando quest’ultimo scavò le fondamenta di un bifamiliare, si accorse che la condotta fognaria della mia abitazione attraversava la sua proprietà, e quindi la adattò in modo tale da aggirare la nuova costruzione mantenendola funzionale e interamente nascosta alla vista. Ad oggi un’unità del bifamiliare costruito è stata venduta, l’altra, sotto al cui giardino passa la mia condotta, è ancora invenduta. Per ora non si sono presentati problemi di sorta ma, avendo letto un vostro articolo sul sito, mi domando se sarebbe opportuno attivarmi per non correre il rischio di vedermi un domani contestato il diritto all’attuale servitù di fatto (ad esempio se un domani volessi vendere la mia casa) e in che modo potrei farlo.

La servitù probabilmente esiste, se non altro per destinazione del padre di famiglia, e non è – fai attenzione – «di fatto», ma pienamente di diritto, anche se non formalizzata in modi specifici.

tubazioni impiantiQuesti modi potrebbero essere due: o una causa di accertamento e/o costitutiva (actio confessoria) oppure un atto negoziale, da fare per atto pubblico davanti ad un notaio, per la trascrivibilità, in cui l’esistenza viene riconosciuta dal proprietario del fondo servente.

In entrambi i casi si tratta di investimenti di qualche migliaia di euro quantomeno, quindi valuta attentamente.

Il primo passo, in entrambi i casi, sarebbe l’invito, tramite diffida, rivolto alla controparte per il riconoscimento della servitù, poi dipende dall’atteggiamento che assume la controparte stessa.

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Faccio da garante per ex moglie: come mi tutelo?

devo fare da garante alla mia ex moglie (madre di mio figlio di 4 anni) per l’acquisto di una casa dove andrà ad abitare con mio figlio e con la quale abbiamo fatto una separazione consensuale che prevede un riconoscimento di un assegno di mantenimento mensile di 400 euro e che lei vada ad abitare con mio figlio nella nuova casa. Come posso tutelarmi qualora lei in futuro diventasse inadempiente? Posso fare ad esempio una scrittura privata? Che mi consigliate di fare?

Se l’operazione viene svolta come avviene di solito in casi del genere, tu dovresti comparire come fideiussore nel contratto di mutuo stipulato per atto pubblico davanti ad un notaio.

In queste condizioni, non avrebbe alcun senso fare una scrittura privata a parte, dal momento che risulta già da un atto avente maggior valore di prova, l’atto pubblico stipulato davanti ad un notaio, che tu intervieni nel mutuo non in qualità di co-mutuatario, bensì di garante.

Da questa qualità di fideiussore, o garante, discende direttamente per legge che, se il mutuatario, cioè la tua ex moglie, non paga il mutuo e la banca chiede a te il pagamento nella tua qualità appunto di garante e tu effettivamente paghi, poi hai un’azione di regresso nei confronti della tua ex moglie per quello che sei stato costretto a pagare.

A questo punto, piuttosto, il problema potrebbe essere quello della solvenza della tua ex moglie, come spiego meglio nella scheda sul recupero crediti, che ti invito a leggere con attenzione, mentre a livello documentale, come contratto, non credo ci sia molto altro che si possa fare.

L’unica cosa che ti consiglierei è quella di far vedere ad un avvocato il testo del contratto di mutuo che andrai a sottoscrivere insieme alla tua ex moglie, in modo da verificare bene ed in concreto che il quadro sia effettivamente quello sopra delineato e non vengano impiegate formule o clausole che potrebbero far pensare, anche solo in parte, a conclusioni diverse. Se vuoi far fare a noi questo lavoro di controllo, assistenza e consulenza, puoi acquistare una consulenza dalla voce apposita nel menu principale del blog.

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Casa con mutuo: si può vendere anticipatamente?

Sono sposato da 7anni e abbiamo un figlio di quasi 18mesi. Sia io che mia moglie abbiamo un reddito mensile di circa €1500 netti al mese e siamo sposati con la formula della comunione dei beni. Abbiamo una casa di proprietà al 50% e dal conto di mia moglie prendono la rata del mutuo che a conti fatti termina tra 25 anni. Volevo sapere se la casa si può vendere in anticipo così con la vendita togliamo il mutuo e abbiamo il contante entrambi per ricominciare.

Il mutuo si può estinguere anticipatamente versando la somma dovuta al momento dell’estinzione. In base a leggi di tutela del consumatore, non ci sono nemmeno più le penali che c’erano un tempo per l’ipotesi appunto di estinzione anticipata.

La casa, essendo in comproprietà, si può vendere naturalmente solo con il consenso di entrambi.

Quindi quello che dovete fare è, sempre che vi sia l’accordo di tutti e due di procedere in questo senso, trovare un compratore, stipulare con lo stesso un contratto preliminare conseguendo un anticipo con il quale provvedere all’estinzione anticipata del mutuo e quindi stipulare il contratto definitivo di cessione o compravendita.

Probabilmente, l’operazione dovrà essere contestuale e avvenire al momento della stipulazione del definitivo. Sarà comunque il notaio al quale comunque dovrete rivolgervi, dal momento che per queste operazioni è necessaria la forma dell’atto pubblico, a strutturare la cosa nel modo migliore.

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Regime patrimoniale tra coniugi: cosa succede a cambiarlo?

vorrei cortesemente sapere se dopo un Matrimonio celebrato nel 1981 in regime di “Comunione dei Beni” si possa modificare il regime in “Separazione dei Beni” dal momento in cui viene stipulato l’atto in poi lasciando in comunione i beni acquistati prima dell’atto stesso

Il regime patrimoniale tra coniugi – comunione, separazione o sistema «personalizzato» – adottato dai coniugi stessi al momento del matrimonio o successivamente, tramite una convenzione matrimoniale stipulata per atto pubblico si può sempre cambiare.

Nel momento in cui questo regime patrimoniale viene cambiato, non viene ovviamente a mutare la situazione giuridica dei beni acquistati nel vigore del regime precedente, cioè ad esempio se una coppia di coniugi decide di passare alla comunione quando prima si trovava in separazione non è che i beni acquistati diventano, per ciò stesso, di proprietà comune, ma rimane la situazione proprietaria che si era determinata sulla base del regime patrimoniale vigente al momento in cui era stato compiuto l’acquisto.

Ogni famiglia, dunque, può avere una storia particolare del regime patrimoniale vigente, specialmente quelle coppie che si sono sposate prima del 1975, anno in cui è entrata in vigore la riforma del diritto di famiglia, con la conseguenza che per divisare la situazione giuridica dei beni acquistati in costanza di matrimonio bisogna sempre capire quando i beni sono stati acquistati – la data, cioè – e confrontare questo momento con il regime patrimoniale vigente in quel momento, per effetto della scelta operata o al momento del matrimonio, o dal notaio con convenzione matrimoniale o dal legislatore come avvenuto con la riforma del 1975 e come potrebbe avvenire con altri interventi legislativi.

Nel caso da te posto, passando al regime di separazione da quello di comunione, i beni precedentemente acquistati resterebbero nella medesima situazione in cui si trovavano anteriormente, situazione che non verrebbe a cambiare per effetto del mutamento, avvenuto adesso, del regime patrimoniale. Non dico espressamente che si troverebbero in comunione, perché sono sempre possibili eccezioni, il caso più concreto è quello del coniuge che interviene all’atto pubblico di acquisto per rinunciare espressamente alla comunione, quindi bisogna vedere in concreto per ogni bene che regime giuridico si può ritenere sussistente – restando inteso che la valutazione sarà effettuata sulla base delle regole della comunione.

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Qual è la forma migliore per prestare soldi ad un amico?

vorrei prestare dei soldi ad un caro amico per l’acquisto di un immobile. Siccome la cifra è importante è sufficiente una scrittura privata fra di noi? Ci si conosce da quando si è bambini, ma per esperienza personale quando ci sono di mezzo i soldi è meglio andarci cauti.

È tutto relativo, naturalmente, quindi bisogna valutare in relazione alla situazione.

La scrittura privata offre certamente più garanzie rispetto ad un prestito che non ne sia assistito, ma un atto pubblico sarebbe sicuramente più tutelante, anche se ovviamente c’è il problema del fatto che bisogna compensare il notaio.

La scrittura privata, più in particolare, può essere contestata nella sua autenticità e nella genuinità della sottoscrizione apposta in calce alla stessa da colui contro il quale viene utilizzata, mentre l’atto pubblico no, essendo stato formato davanti ad un pubblico ufficiale e cioè il notaio.

I mutui che ti concede la banca sono fatti quasi sempre per atto pubblico sia per questo motivo, sia perché con l’atto pubblico si può costituire una ipoteca sull’immobile acquistato con tale finanziamento, cosa cui non si può provvedere con la scrittura privata.

Questo è un altro aspetto importante, che riguarda la solvenza del tuo futuro debitore. Infatti, puoi anche formalizzare il prestito nei modi migliori possibili, ma se un domani il tuo debitore (mutuatario) si rende insolvente, magari nemmeno per colpa sua, non hai comunque modo di recuperare quello che hai erogato.

È proprio per questo che quando si danno a mutuo somme consistenti si provvede anche ad iscrivere ipoteca su uno o più beni del debitore, cosa che dovresti valutare anche tu di fare, specialmente se l’importo è consistente.

Poi ci sono tante altre considerazioni da fare, ma bisognerebbe a quel punto conoscere la cosa in dettaglio. Se l’operazione ha un certo valore, valuta anche di acquistare una apposita consulenza da un avvocato.

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Il mio vicino può darmi una servitù di scarico per scrittura privata?

abbiamo acquistato casa nel 2007 e la fossa biologica è su un terreno non di nostra proprieta ma cmq non recintato, iproprietari la hanno rimessa nuova sempre in questo terreno e noi abbiamo chiesto se dovevamo creare un recinto di divisione ma loro hanno risposto che essendo un terreno agricolo adiacente all ferrovia non ce ne era bisogno e avremmmo anche cosi tenuto pulito, era una giungla di rovi, come abbiamo fatto. Adesso loro vendono questo terreno e la recinzione ancora non c’e e la fossa è in questo terreno, noi vorremmo fare la recinzione e loro hanno detto che potevamo includere la parte di terreno con la fossa ma vorrei chiedere se è possibile fare una carta su cui loro mi autorizzano, visto i precedenti, per non avere problemi in futuro

Dovete fare comunque un contratto per atto pubblico. La soluzione può essere quella di cedere il terreno con la fossa biologica oppure di costituire una servitù di scarico, lasciando la proprietà del terreno ad altri, ma in entrambi i casi l’operazione va fatta per atto pubblico dal notaio.

Se la faceste per scrittura privata, infatti, non sarebbe opponibile a terzi, ciò significa che il nuovo proprietario del terreno non sarebbe assolutamente vincolato e potrebbe chiedervi di rimuovere lo scarico.

Vi consiglio di farvi seguire da un professionista, si tratta di una materia tecnica dove un eventuale errore o imprudenza può diventare davvero fastidioso.

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Come posso sapere a che titolo i miei genitori hanno dato 3 appartamenti a mio fratello?

Non parlo da 15 anni con i miei genitori e mio fratello a causa del mio divorzio: i miei sono ultra-cattolici. Al tempo mi sono trovata letteralmente per strada e in serissime difficoltà economiche: loro non mi hanno mai aiutata né si sono interessati, fino addirittura a sapermi ricoverata in ospedale per un incidente grave e ignorarmi. Io non gli ho mai chiesto nulla, ne sono uscita da sola. Ora apprendo da un conoscente che 5 anni fa hanno (non so con che formula) dato i loro 3 appartamenti e molto denaro a mio fratello, il quale potrebbe a breve metterli in un ricovero e chiedermi un contributo al loro mantenimento lì. Sono obbligata? C’è qualche modo per stabilire che non avendomi aiutato loro, non devo farlo io? E: se mio fratello non mi avviserà della loro morte, c’è qualcuno di istituzionale preposto a farlo tipo l’Agenzia delle Entrate per la successione?

Purtroppo, la prima cosa che bisognerebbe fare è invece proprio vedere con che formula sono state fatte queste cessioni, perché gli effetti giuridici sono diversissimi a seconda che si sia trattato, ad esempio, di una vendita oppure di una donazione. In casi come questi, inoltre, non è raro che si abbiano vendite simulate, con la necessità dunque di valutare anche questi aspetti.

Il primo passo che dovresti fare, dunque, è accertarti con precisione di quello che è successo, iniziando con il recuperare i contratti di cessione che, essendo stati necessariamente stipulati per atto pubblico, puoi recuperare presso i notai nei cui studi sono stati rogati.

Se non hai idea di chi possa essere stato il notaio, o i notai, devi passare prima da una visura sugli immobili presso la conservatoria. Da questa visura risulteranno le ultime vicende traslative e il nome del notaio rogante, al quale potrai chiedere copia degli atti per poi esaminarli con l’assistenza di un avvocato.

La questione degli alimenti, poi, è regolata nel senso che se c’è un donatario questi è tenuto prima degli altri obbligati a prestare il mantenimento, però prima di arrivare a questo bisogna fare tutti gli accertamenti di cui sopra.