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10 cose sui danni e problemi nelle locazioni.

1) Il primo modo di difendersi dalle situazioni in cui il tuo inquilino danneggia il tuo appartamento o crea altri problemi é la prevenzione: stipula una polizza di tutela legale per la proprietà con UCA, Arag o Das.

2) Se il tuo inquilino ti ha lasciato la casa danneggiata, puoi soddisfarti innanzitutto sul deposito cauzionale versato all’inizio del contratto.

3) Se il deposito non fosse sufficiente, e/o ci fossero altri problemi come canoni impagati, preavviso non dato, ecc., bisogna inviare all’ex inquilino una diffida tramite un avvocato richiedendogli di pagare il dovuto.

4) Se l’inquilino non paga, bisogna valutare la sua solvenza e cioè vedere se vale la pena fargli causa, se, dunque, possiede beni o sostanza aggredibili, altrimenti fargli causa, anche vincendola, é inutile.

5) In casi di particolare gravità, si può valutare anche una denuncia penale, con particolare accuratezza e prudenza, comunque scrivendola molto bene.

6) Se l’ex inquilino é solvente, ma non paga il dovuto, si può procedere con una causa, che ha di solito le forme meno lente del ricorso ex art. 447 bis cod. proc. civ..

7) Prima di procedere con la causa chiedi un preventivo scritto al tuo avvocato, tenendo presente che non è garantito in assoluto che tu vada a recuperare quello che intanto anticipi, anche in caso di vittoria della causa.

8) Per questo genere di cause, solitamente offro una tariffazione con struttura a flat: il cliente paga un tot ogni anno e i singoli appuntamenti a metà prezzo, oltre le spese documentate; altri studi possono regolarsi diversamente.

9) Un altro buon sistema di prevenzione, accanto alla polizza di tutela legale, é quello di farsi assistere da un avvocato per la redazione del contratto, anziché usare il solito modulo – non é nemmeno così costoso, in genere, come si pensa e tutto sommato é preferibile.

10) Al posto del deposito cauzionale, sempre al momento della stipula del contratto, si può chiedere al conduttore di depositare una fideiussione bancaria o assicurativa come garanzia, che si solito é più tutelante della cauzione.

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Immobile commerciale sempre pieno di umidità: che fare?

ho un’attività di rappresentanza di testi scolastici con deposito e sono in affitto . da circa tre anni (un anno dopo il nostro ingresso nel locale ) il proprietario del locale adiacente ha dato in affitto il proprio spazio a una ditta che fa lavaggio auto. Sulla parete che separa il nostro locale dal locale del lavaggio c’è tantissima umidità al punto che l’intonaco si stacca cadendo sui ripiani dove noi abbiamo i libri Un anno fa circa hanno eseguito i lavori di impermeabilizzazione nel fondo del lavaggio ma l’umidità continua ad essere , pezzi importanti di intonaco che si staccano , quindi tutti i ripiani sulla parete interessata sono inutilizzabili (circa 10/12 metri di muro per un’altezza di 2 metri ) il proprietario ha in corso denunce e varie liti legali con il proprietario del locale adiacente , ci ha promesso che farà di nuovo i lavori di ripristino ma intanto noi abbiamo disaggio e difficoltà a lavorare, posso chiedere danni? una diminuzione del canone?

Certamente sembrano esserci adeguate basi di fatto per poter richiedere una diminuzione del canone e magari il risarcimento del danno subito.

Per la diminuzione del canone, è noto che non si può praticamente autonomamente, ma va o concordata o prevista da un giudice all’interno di una causa civile, che però molti rinunciano a fare perché trattandosi di locazioni spesso non vale la pena coltivarle in sede giudiziale. Se la riduzione non è concordata, o prevista da un giudice, nel momento in cui, a forza di ridurre ogni mese una parte di canone, si arrivano a superare le due mensilità, il proprietario dell’immobile può intimare lo sfratto.

L’inadempimento, quantomeno parziale, a mio giudizio c’è, considerando che l’immobile non viene mantenuto in stato da servire all’uso cui è destinato, specialmente considerando lo smercio di materiale librario, anche se a riguardo bisognerebbe vedere cosa dice esattamente il contratto di locazione.

Attenzione che nelle locazioni commerciali lo sfratto non è sanabile come in quelle civili, non esiste il termine di grazia e non giova nemmeno pagare dopo l’intimazione dello sfratto perché vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento.

Per quanto riguarda la voce, ulteriore, di danno, va ricordato che ogni danno di cui si chiede il ristoro deve essere, salvo i casi in cui è ammessa la valutazione equitativa, puntualmente comprovato e dimostrato. Nel vostro caso, trattandosi di un danno economico, bisognerà pur avere qualche elemento a sostegno.

Quello che vi consiglierei di fare è di mettere per iscritto le vostre richieste mediante una diffida tramite avvocato, dopodiché si potrà valutare in base alla risposta, o alla mancata risposta, della proprietà, restando inteso che mi sembra comunque una situazione in cui il metodo principe è quello della negoziazione volta alla ricerca di un accordo.

Se vuoi consultare la nostra offerta per la diffida, ti puoi collegare a questa pagina.

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Macchinari non ritirati: posso far pagare il deposito?

ho aperto da qualche anno un negozio di vendita ed assistenza di giardinaggio, molti clienti mi portano piccoli macchinari da riparare rasaerba decesplugliatori tagliasiepi ecc , me li lasciano qua per parecchi mesi esempio a fine stagione e li ritirano ad inizio stagione e creandominon pochi problemi di spazzio , pur facendo presente di ritirarli entro 8-10 giorni non se ne curano , il mio quesito : posso chiedere le spese di rimessagio permetto che pago un afitto dei locali che occupo ed esporre un cartello che lo indichi , ho fatto varie ricerche ma sembra piu tutelato il cliente tra garanzie sodisfatto o romborsato tempi super veloci di riparazione ecc

La cosa migliore per tutelarsi in questi casi, non solo per questo aspetto ma anche per altri che potrebbero venire in rilievo, è quella di far sottoscrivere al cliente un foglio d’ordine o modulo, che poi è un vero e proprio contratto, destinato appunto a disciplinare varie eventualità che potrebbero verificarsi e dar luogo ad altrettanti problemi che potrebbero essere adeguatamente prevenuti.

Alcune ipotesi, solo a titolo esemplificativo, per capire la dimensione del fenomeno: che succede se questi attrezzi vengono rubati? Se uno di questi attrezzi prende fuoco danneggiando tutti gli altri? Se la riparazione si presenta molto più complessa di quello che era inizialmente preventivabile? Se il cliente all’atto in cui si presenta per riprendere il macchinario non vuole anche saldare il conto delle prestazioni?

Per tutti questi motivi, vale la pena di fare un investimento una tantum assumendo un avvocato per stendere, dopo adeguata consulenza e approfondimento della situazione, un contratto tipo o standard, da stampare poi su un unico foglio da far sottoscrivere a tutti i clienti che portano attrezzi in riparazione.

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Se mi rubano oggetti nel parcheggio a Malpensa devono risarcirmi?

una settimana fa ho ritirato la macchina che avevo lasciato in un parcheggio a pagamento a milano malpensa. Riscontro immediatamente l’assenza del tom tom, di un paio di occhiali da sole e dell’mp3 e delle solite monetine che si lasciano in macchina per il carrello della spesa. Contatto immediatamente il gestore e lo informo. Vengo a sapere che hanno avuto un ladro nel parcheggio che è stato identificato e denunciato. Il ladro sarebbe una persona che hanno preso in prova al lavoro per una settimana. Si offrono di risarcire il danno. Mi dicono che non è necessario che io faccia denuncia perchè lo hanno già fatto loro. A distanza di una settimana si negano al telefono. Come mi devo comportare? devo fare la denuncia? potete darmi un consiglio?

La cosa migliore al momento sarebbe mandare una diffida tramite un avvocato di fiducia.

Questo sia per interrompere eventuali termini di prescrizione / decadenza, per costituirsi un po’ di documentazione a favore, per smuovere possibilmente la situazione.

Può anche darsi che il gestore del parcheggio abbia aziendalmente preso la decisione di risarcire, ad esempio, solo quelli che si rivolgono ad un legale, lasciando tutti gli altri a navigare nelle supercazzole. A volte accade anche questo.

Ovviamente, devi mettere in conto i costi, in relazione al valore di quello che ti è stato sottratto e al possibile risarcimento (si tratta sempre di beni usati).