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Strada in comune ma l’altro paga le spese: che fare?

DOMANDA – Sono proprietario di una casa indipendente collegata alla via principale tramite una strada in comune al 50 per cento con il confinante ( che non usa perché ha uno sbocco direttamente sulla strada provinciale) il quale non vuole adempiere ad i suoi doveri per la manutenzione. La strada è larga 4 metri di cui due sono sulla mia proprietà e due di sua proprietà. Su questa strada insiste un diritto di servitù di passaggio di entrambi i proprietari. Posso agire legalmente anche se lui non usa questa strada? (che si rifiuta anche di cedere alla mia proprietà)

— RISPOSTA – La cosa della servitù di passaggio non è chiara, una servitù, se la situazione dominicale della strada è quella di una comproprietà al 50% pro indiviso non servirebbe a niente. Per questo, o si tratta di un diritto esistente in passato e che ormai si è estinto, diciamo un po’ grossolanamente per «confusione», oppure la strada non è oggetto di comunione pro indiviso ma ciascuno di voi due è proprietario in via esclusiva di una metà, separata dall’altra, di cui è proprietario il confinante, da una linea che corre in mezzo alla strada.

Ad ogni modo, prendendo per comodità di riferimento la situazione più semplice, e cioè la proprietà in comune, anche se da valutare se pro indiviso o come bene già diviso giuridicamente, ma non fattualmente, è ovvio che entrambi i proprietari devono provvedere alla manutenzione.

La strategia per trattare una situazione come questa è ovviamente inviare all’altro proprietario una diffida tramite avvocato in cui lo si intima a provvedere alla manutenzione, offrendosi di nuovo di acquistare la ulteriore parte della strada in modo da diventare proprietario esclusivo.

Poi si valuta per il prosieguo in base al riscontro che sarà venuto dopo la diffida.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di formare e spedire la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Dicatio ad patriam: acquisto pubblico di proprietà e altri diritti reali.

DOMANDA – Come si ufficializza la dicatio ad patriam ?

— RISPOSTA – La dicatio ad patriam è un modo di acquisto di proprietà e diritti reali a favore di enti pubblici che funziona in modo analogo a quanto avviene con l’usucapione per i rapporti tra privati.

Il caso tipico di dicatio ad patriam è quello in cui, su una strada originariamente oggetto di sola proprietà privata, individuale o comune, inizia a svilupparsi in modo robusto e protratto nel tempo, un utilizzo pubblico della strada stessa, non limitato ai frontisti o alle persone genericamente interessate per motivi di stato dei luoghi alla strada, ma esteso alla generalità del pubblico.

In questo caso, il diritto che l’ente pubblico, di solito il comune, acquista tramite la dicatio ad patriam è una servitù di passaggio che appunto non ha come titolare un privato ma la generalità del pubblico e, dunque, è una servitù di pubblico passaggio.

La dicatio ad patriam non viene «ufficializzata», ma piuttosto accertata dalla magistratura competente con un suo provvedimento.

Il provvedimento può essere assunto su richiesta dell’interessato all’accertamento ma può anche risultare sulla base di un accertamento svolto incidentalmente in un processo nato per altre questioni, dove l’avvenuto trasferimento della proprietà o la nascita di un diritto tramite dicatio può essere rilevante ed è stato sollevato, sempre ad esempio, tramite eccezione.

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Usufrutto dei genitori e nuda proprietà: c’è accrescimento reciproco?

DOMANDA – i miei genitori mi hanno venduto la nuda proprietà di un appartamento e si sono riservati vita natural durante l’usufrutto, ciascuno per i propri diritti ed entrambi solidamente tra loro per l’intero. Volevo sapere se questa ultima affermazione sottintende un usufrutto congiuntivo per accrescimento?

— RISPOSTA – È una questione non facile di ermeneutica, cioè di interpretazione del contratto.

Non esistono regole generali a riguardo, quindi si deve esaminare il testo contrattuale, alla luce delle norme di materia di «lettura» dei negozi dettate dal codice civile agli articoli 1362 e seguenti.

La stessa disposizione appena richiamata prevede, ad esempio e senza alcuna pretesa di poter esaurire in questa sede un discorso così ampio, quanto segue: «nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole.|| Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto».

Tale disposizione, di partenza, pone due criteri: quello letterale e quello teleologico; quale dei due criteri utilizzare prevalentemente, dipende di nuovo dalle circostanze.

Occorre dunque vedere innanzitutto la formulazione utilizzata dalle parti nel realizzare il negozio in questione, poi applicare questi primi criteri, e gli altri previsti dalle disposizioni successive, alla materia.

Generalmente, il diritto di usufrutto dei genitori si prevede sempre con diritto di accrescimento reciproco, in modo che l’estinzione del diritto si abbia solo al decesso anche del secondo di essi; se questa sia anche la tua situazione, tuttavia, va verificato in concreto.

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Spostare palo telecom: come fare?

ad ottobre 2021 ho aperto una pratica per spostamento palo Telecom (causa realizzazione nuovo accesso carraio, il palo cade quasi nel mezzo) usando loro portale web, a gennaio 2022 hanno effettuato il sopralluogo e solo a luglio mi è arrivato il preventivo (€1355,10+iva). Sapevo che eventuali spostamenti da e su proprietà privata necessari per lavori di ristrutturazione/nuove costruzioni sarebbero dovuti essere a carico loro (art. 91 e 92 del Codice delle Comunicazioni…), così mi aveva anche anticipato l’operatore che ha fatto il sopralluogo. Dopo svariate mail in cui faccio presente che l’intervento dovrebbe essere gratuito e diffida Pec da parte di un avvocato, ancora nessuna risposta…provo conciliazione CORECOM, respinta perché dicono che non sono competenti per le problematiche attinenti alle infrastrutture fisiche. Ci sono altre soluzioni (oltre ovviamente a portarli in causa)? Altri tipi di mediazione?

Confermo che la mediazione presso il Corecom non riguarda tutte, indistintamente, le vertenze con le società di telecomunicazioni, ma solo quelle relative, in generale, ai servizi di telecomunicazione: trattandosi in questo caso di una forma di proprietà fondiaria e comunque di diritti reali mi sembra corretto che abbiano declinato la loro competenza.

Per fare una vertenza di questo genere, peraltro, se si esclude un cautelare, che a mio giudizio è difficilmente ipotizzabile, salvo maggiori approfondimenti, trattandosi molto probabilmente appunto di una vertenza in tema di «diritti reali», c’è comunque la mediazione civile di tipo obbligatorio.

Promuovere la mediazione potrebbe essere una buona idea, nonostante la diffidenza iniziale della categoria forense si tratta di uno strumento che ha dato buona prova e che personalmente mi ha consentito di risolvere e definire diverse vertenze.

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Servitù prediali: serve la mediazione prima di fare la causa?

Per l’allargamento di una strada comunale, 40 anni fà, il Comune occupò alcuni miei terreni; poiché non é stato emesso il decreto di esproprio ho fatto causa al TAR. Il Commissario ad acta ha provveduto a quanto stabilito in sentenza. Ora ho scoperto che insieme ai lavori di sistemazione della strada sono stati anche costruiti dei canaloni che convogliano le acque piovane dalla cunetta della strada ad un fiumara sottostante. I canaloni sono interrati ed attraversano i miei terreni su cui sono stati costruiti dei pozzetti di ispezione che fuoriescono di circa 25 cm dal terreno. Nel faldone relativo alla sistemazione della strada non vi è alcun riferimento a questi canaloni né ho mai ricevuto avvisi in tal senso. Poiché il Comune é sordo alle mie richieste di “costituire una servitù”, chiedo cortesemente di indicarmi se é conveniente che io li inviti ad una “mediazione volontaria” o devo rivolgermi direttamente al Tribunale civile.

È molto probabilmente una situazione di mediazione obbligatoria.

Le materie per le quali è prevista la mediazione obbligatoria, infatti, sono ad oggi le seguenti:

  • condominio;
  • diritti reali;
  • divisione;
  • successioni ereditarie;
  • patti di famiglia;
  • locazione;
  • comodato;
  • affitto di azienda;
  • risarcimento del danno da responsabilità medica;
  • risarcimento del danno da diffamazione a mezzo stampa o con altro mezzo;
  • contratti assicurativi, bancari e finanziari;
  • inadempimento di obbligazioni contrattuali connesso all’emergenza Covid-19.

Le servitù prediali rientrano nel novero dei «diritti reali» costituiti su cosa altrui, per cui a loro volta rientrano nelle situazioni per cui è prevista la mediazione per poter poi adire il tribunale.

Più in generale, il caso è abbastanza complesso e richiede un adeguato approfondimento.

Ti consiglierei di fare al più presto questo lavoro con un avvocato di tua fiducia, anche per capire le varie possibili strategie di azione, come spiego meglio in questo post.

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Strada vicinale e manutenzione: chi deve, chi può, farla?

nel caso di una strada vicinale ad uso pubblico la cui manuntezione ordinaria non avviene da parte del frontista, può un singolo utente o un gruppo di utenti (che usano la strada per raggiungere la propria abitazione ma non sono frontisti) occuparsi della manutazione ordinaria della strada?
Nel nostro caso siamo 8 famiglie che non potendo più percorrere la strada vorrebbero a loro spese apportare una sistemazione ordinaria
Un singolo frontista può opporsi a lavori di manutenzioni ordinaria tipo chiusura buche e pulizia canali di scolo acque?
in che modo il frontista può opporsi? lettera? diffida?…

La situazione giuridica della strada vicinale ad uso pubblico è duplice.

C’è innanzitutto, tra i privati comproprietari, i frontisti, un comunione ordinaria basata sul noto concetto delle quote, così come si potrebbe avere per la parte comune di un condominio.

Poi c’è la partecipazione del comune, quale ente territoriale di riferimento, in virtù della titolarità di un diritto di passaggio pubblico, a vantaggio cioè della collettività.

Quando c’è bisogno di intervenire per la manutenzione di un’opera o bene oggetto di una situazione giuridica del genere chi dovrebbe intervenire? Ulteriormente, in caso di inerzia di chi sarebbe tenuto a intervenire, chi può eventualmente sostituirsi ad esso?

Le risposte non sono così facili e scontate e richiederebbero un approfondimento di un certo spessore.

Innanzitutto, è stato costituito il consorzio per la gestione e la manutenzione della strada vicinale, così come previsto dalla legge?

Le risposte, ancora, sono molto diverse a seconda che questo ente sia già stato costituito o meno e, in caso negativo, se si intenda costituirlo.

Naturalmente, i beni oggetto di comunione si amministrano, e manutengono, a maggioranza dei comunionisti, ma nelle strade vicinali la situazione è sempre più complicata.

A livello strategico, al netto di questo approfondimento che sarebbe da fare, suggerirei di inviare intanto una diffida a tutti i frontisti e all’ente territoriale, cioè al comune, in cui si rappresenta bene la situazione di necessità di manutenzione e si chiede di intervenire.

A questa diffida, trattandosi di una strada ed essendoci aspetti tecnici, non sarebbe male allegare una relazione, anche breve, redatta appunto da un tecnico, con anche un sintetico repertorio fotografico, con il duplice scopo di corroborare maggiormente la diffida ed iniziare a formare un principio di prova a favore.

Se vuoi valutare l’invio della diffida, puoi consultare la nostra offerta a riguardo nella apposita pagina. Clicca qui.

Mi raccomando, iscriviti al blog per non perdere il post quotidiano, dal lunedì al venerdì, con consigli fondamentali come quelli contenuti in questo post, per le tue strategie di vita personali e legali.

Se vuoi approfondire con una consulenza, puoi valutare, dalla stessa pagina della diffida.

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Strade vicinali: paga il contributo chi ha un’alternativa?

Nel nostro piccolo paese esiste un Consorzio Utenti Strade Vicinali. Esso fa pagare a tutti i proprietari dei terreni un importo per concorrere alle spese di mantenimento e conservazione di tutte le strade vicinali del paese (attualmente l’aliquota è di euro 0,0023 al mq). Qualche utente ha contestato l’iscrizione a ruolo del tributo 810 sostenendo che il proprio terreno è accessibile da una strada provinciale e non da strade vicinali. Eppure per accedere a tali terreni essi può utilizzare le vicinali perché permettono il transito dei mezzi agricoli e non solo proprio dal lato opposto alla provinciale. Lo statuto recita che devono pagare tutti coloro che passano o posso passare sulle strade. Secondo me ha ragione il consorzio.

Bisognerebbe vedere la documentazione relativa al consorzio, la situazione della zona in generale e della strada o strade in particolare, nonché quelle di chi ha contestato questi tributi e, soprattutto, gli atti con cui il consorzio è stato costituito per poter vedere chi ha davvero ragione ma credo proprio che sia il consorzio.

Anche perché la contestazione relativa alla praticabilità di un accesso alternativo perde di consistenza quando si considera che parliamo di situazioni relative a diritti reali, dove rileva l’assetto oggettivo dei luoghi e non le potenzialità.

Infatti, se anche il consorzio non facesse pagare le quote a costoro, come si farebbe ad avere la sicurezza che i medesimi smetterebbero per sempre di utilizzare la strada vicinale, per usare sempre l’accesso alternativo? Anche perché, se ho capito bene, parliamo di una situazione che ha dimensioni relative all’intero comune e non di una singola strada vicinale.

La situazione è resa ancora più favorevole al consorzio dal fatto che le strade, come hai evidenziato, consentono tipi di uso diverso.