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10 cose sulla servitù di passaggio.

1) Puoi ottenere il diritto di passaggio su un terreno altrui se non hai altro modo di raggiungere la strada pubblica e quindi il tuo immobile é intercluso.

2) L’impossibilità di raggiungere il tuo immobile può essere assoluta, cioè totale, o relativa, quando potresti sì raggiungerlo, ma solo con una strada molto scomoda o piccola, per la quale non passano ambulanze o vigili del fuoco.

3) L’impossibilità di raggiungere il tuo immobile, inoltre, può essere anche sopravvenuta, per effetto ad esempio di fenomeni naturali: la strada di cui disponevi é franata e non può più essere ripristinata.

4) Se ti trovi impossibilitato a raggiungere il tuo terreno e ti serve una servitù di passaggio il primo passo é chiederla al proprietario o ai proprietari dei fondi sui quali devi passare con una lettera o diffida di un avvocato.

5) Se i tuoi vicini sono disposti a concederti la servitù, si può sottoscrivere un preliminare di accordo con il quale si dettano le condizioni; poi devi andare da un notaio per costituirla con atto pubblico.

6) L’atto pubblico serve per la opponibilità della servitù a terzi: se il tuo vicino te la concede, ma poi vende il suo fondo e manca la trascrizione, chi acquista può toglierti legittimamente il passaggio.

7) Se i tuoi vicini, invece, non ti concedono la servitù, devi fare una causa per ottenerla dal giudice con una sua sentenza.

8) La causa puoi valutare di farla con il procedimento sommario ex art. 702 bis cod. proc. civ., specialmente se la situazione dei luoghi e le altre circostanze sono semplici da ricostruire e ben
rappresentate documentalmente.

9) Ai tuoi vicini, in caso di costituzione della servitù, spetta una indennità, cioè una somma di denaro che li compensa per il fastidio cagionato dalla servitù.

10) Nel caso della costituzione con accordo, l’indennità é determinata appunto di comune accordo, negli altri casi é stabilita dal giudice, di solito sulla base delle indicazioni del CTU.

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Occlusione tubo di scarico: come agire?

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Siamo in campagna, io ed i miei vicini (abitazione unica, divisa in 3 unità) abbiamo un problema con un vicino che sta al di là di un fosso. Quest’ultimo ha costruito un ponticello, sopra questo fosso appunto, per passare dalla nostra strada di accesso alle abitazioni al suo campo coltivato ad alberi di pero e nel costruire il ponticello ha occluso un tubo di scarico dell’acqua che sfogava nel fosso. Questo tubo interrato parte dal nostro casale e trasporta esclusivamente L’acqua piovana raccolta dai tetti del casale. Quindi, l’acqua, non sfogando nel fosso, nei giorni di pioggia intensa straborda sull’asfalto della strada di accesso rendendola pericolosa soprattutto l’inverno a causa di gelate. E’ possibile che questo vicino abbia fatto un abuso edilizio nel tappare questo tubo di scarico dell’acqua e nel costruire il ponticello? Tra l’altro danneggia anche l’asfalto dato che il transito dalla nostra strada al suo campo avviene con un trattore.

Potrebbe sicuramente essere un abuso edilizio, anche se non so darti sicurezza né sulla natura abusiva o meno né, soprattutto, sulla tipologia di abuso, che avrebbe sanzioni e conseguenze diverse; potrebbe trattarsi di un abuso «minore» ad esempio sanzionato solo con una multa o sanzione amministrativa, con il che non avreste risolto niente.

A mio giudizio, il riferimento all’eventuale abuso è poco funzionale in una situazione del genere.

tubazioni

Il metodo classico per trattare casi di questo tipo è naturalmente basato sul previo invio di una diffida in cui si rappresenta la illegittimità della situazione posta in essere e se ne chiede la rimozione.

Se la diffida non dovesse portare ad un riscontro congruo, quindi né rimozione né raggiungimento di un accordo sul punto – qualunque esso sia, questo lo si potrà vedere solo in corso di eventuale negoziazione – il rimedio tipicamente utilizzato per questo genere di cose è il ricorso possessorio, per turbative, anche se io di solito preferisco, come ho spiegato in tanti altri post, fare un generico «ricorso d’urgenza», mettendoci dentro anche altre azioni che potrebbero essere utili nell’ipotesi in questione e cioè, parlando generalmente senza riferimento, ora, al tuo caso, quelle di nunciazione, il 700 e così via, ovviamente tutto gradato tra loro.

Trattandosi di consistenze immobiliari, ti consiglio di non trascurare il problema ma di procedere immediatamente intanto con la diffida.

Se vuoi valutare le condizioni per una diffida presso il nostro studio, puoi consultare questa pagina. Se, in seguito, vorrai avere un preventivo per il ricorso d’urgenza, potrai chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Vicino chiede di passare per raggiungere la fogna: che fare?

Sono proprietaria di un fondo e il mio vicino e anche confinante mi ha chiesto di collegarsi alla rete fognaria passando attraverso il mio terreno. Cosa mi consiglia di fare?

Come si fa a rispondere ad una domanda del genere senza conoscere lo stato dei luoghi e ogni altra circostanza?

Si possono fare solo alcune osservazioni di carattere molto generale.

Appunto in linea generale, è vero che sono previste dalla legge, in alcuni casi, servitù coattive.

Le servitù coattive sono servitù che possono essere costituite con un provvedimento del giudice in presenza di determinati presupposti. In altri termini, in determinate situazioni la legge riconoscere al proprietario di un fondo o di un bene immobile il «diritto» di imporre ad un altro proprietario la costituzione di una servitù.

Un esempio classico di servitù coattiva è quella di passaggio, che il proprietario di un fondo intercluso, cioè senza accesso, o comodo accesso, alla strada pubblica, ha «diritto» di imporre al proprietario del fondo, o dei fondi, sui quali ha la necessità di passare per accedere alla via pubblica.

È evidente che le servitù non possono sempre dipendere dal consenso dei privati, se ragionassimo in questo modo, seguendo sempre il nostro esempio, ci potrebbero essere fondi inaccessibili, cosa che ovviamente è inammissibile, dal momento che ogni terreno è giusto che possa venire sfruttato, per esigenze abitative o di produzione, non solo agricola ma anche industriale.

Detto questo, si può dire ulteriormente che può darsi che il tuo vicino, che al momento si è limitato a chiederti amabilmente il permesso di poter passare con le sue tubazioni, abbia, in caso di mancanza di consenso da parte tua, il diritto ad uno scarico coattivo.

Questo significa che, in caso di negazione del consenso, potresti subire una causa alla fine della quale la servitù verrebbe comunque costituita e tu potresti anche essere condannata a pagare le spese legali.

Per dire se questo è il caso, ovviamente bisognerebbe approfondire molto di più la situazione.

Ancor prima di questo, anche perché un approfondimento del genere richiederebbe un lavoro di un certo tipo e di conseguenza un certo investimento, in generale va detto che un accordo è sempre comunque preferibile, quando si può raggiungere senza troppo incomodo e anzi magari con alcuni vantaggi.

Se vuoi approfondire, come ti consiglierei, la situazione, ti suggerirei di valutare l’acquisto di una consulenza, scegliendo la relativa opzione nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Diritto di aprire una strada: si perde per prescrizione?

una donazione di terreno fatta da un genitore ( 30 anni orsono) divisa in quattro particelle (e la mia e l’ultima) dove e’ scritto che su un confine ben precisato deve essere aperta una strada privata di mt -4. e’ possibile che dopo anni si perde il diritto aprire questa strada ?

Non ha senso parlare di contratti senza averli potuto visionare, non dico studiare approfonditamente ma almeno vederli e leggerli.

Bisognerebbe più in particolare vedere esattamente di che contratti si trattava, che tipo di operazione, nel loro complesso, erano diretti a realizzare e come era formulata in concreto questa clausola. Ogni clausola contrattuale infatti si interpreta per mezzo di tutte le altre, delle circostanze del contratto e del suo «scopo» di base, in riferimento alle regole per l’ermeneutica dei negozi dettate direttamente dal codice civile.

Non potendo fare questo, almeno al momento (se credi, puoi acquistare una consulenza per fare questo lavoro di approfondimento), posso fare solo alcune considerazioni di ordine generale.

I diritti, salvo rare eccezioni, si estinguono per il decorso del tempo, generalmente per prescrizione. Il termine ordinario di prescrizione è di dieci anni (prescrizione decennale, appunto). I diritti reali su cosa altrui, tuttavia, come ad esempio l’usufrutto, ma anche le servitù, si prescrivono in un termine più lungo, di venti anni (prescrizione ventennale).

Può darsi che nel tuo caso fosse stata costituita una servitù o un onere reale o comunque una situazione giuridica soggettiva per la quale si potesse postulare l’esistenza del termine ventennale. Tuttavia credo che ormai, se sono decorsi trent’anni dal perfezionamento del contratto, fare questo approfondimento sarebbe comunque inutile, stante il decorso abbondante peraltro del termine ventennale.

È evidente, peraltro, che se hai preso possesso di quei terreni e per 30 anni non hai esercitato quel diritto, né ti sei preoccupato di interrompere il decorso della prescrizione, cosa per la quale sarebbe probabilmente bastata anche una semplice raccomandata, la legge può presumere che a te quel diritto non interessasse più e può di conseguenza farlo estinguere.

Se questa è la situazione, per l’apertura della strada non ti resta che valutare altre eventuali possibilità, che possono essere le più varie, a cominciare dalla costituzione coattiva di una servitù di passaggio, o anche altre, a seconda appunto della situazione dei fondi e persino del modo in cui sono stati goduti sino ad oggi (potrebbe ad esempio anche configurarsi una usucapione di servitù, ad esempio).