10 cose sulla servitù di passaggio.

1) Puoi ottenere il diritto di passaggio su un terreno altrui se non hai altro modo di raggiungere la strada pubblica e quindi il tuo immobile é intercluso.

2) L’impossibilità di raggiungere il tuo immobile può essere assoluta, cioè totale, o relativa, quando potresti sì raggiungerlo, ma solo con una strada molto scomoda o piccola, per la quale non passano ambulanze o vigili del fuoco.

3) L’impossibilità di raggiungere il tuo immobile, inoltre, può essere anche sopravvenuta, per effetto ad esempio di fenomeni naturali: la strada di cui disponevi é franata e non può più essere ripristinata.

4) Se ti trovi impossibilitato a raggiungere il tuo terreno e ti serve una servitù di passaggio il primo passo é chiederla al proprietario o ai proprietari dei fondi sui quali devi passare con una lettera o diffida di un avvocato.

5) Se i tuoi vicini sono disposti a concederti la servitù, si può sottoscrivere un preliminare di accordo con il quale si dettano le condizioni; poi devi andare da un notaio per costituirla con atto pubblico.

6) L’atto pubblico serve per la opponibilità della servitù a terzi: se il tuo vicino te la concede, ma poi vende il suo fondo e manca la trascrizione, chi acquista può toglierti legittimamente il passaggio.

7) Se i tuoi vicini, invece, non ti concedono la servitù, devi fare una causa per ottenerla dal giudice con una sua sentenza.

8) La causa puoi valutare di farla con il procedimento sommario ex art. 702 bis cod. proc. civ., specialmente se la situazione dei luoghi e le altre circostanze sono semplici da ricostruire e ben
rappresentate documentalmente.

9) Ai tuoi vicini, in caso di costituzione della servitù, spetta una indennità, cioè una somma di denaro che li compensa per il fastidio cagionato dalla servitù.

10) Nel caso della costituzione con accordo, l’indennità é determinata appunto di comune accordo, negli altri casi é stabilita dal giudice, di solito sulla base delle indicazioni del CTU.

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4 commenti su “10 cose sulla servitù di passaggio.”

  1. Buongiorno, io ho un quesito.
    Ho una casetta di proprietà a cui posso accedere solo mediante strada vicinale che è stata definita, con atto pubblico, una strada privata, di proprietà del vicino, di cui abbiamo ottenuto la servitù di passaggio.
    Si è arrivati all’atto pubblico nel 2000, dopo anni di causa legale perchè l’allora proprietario del fondo non intendeva riconoscere il diritto al passaggio (precedentemente noi accedavamo alla ns proprietà mediante una strada molto scomoda e ripida, poi definita come non transitabile da Anas).
    Nell’atto pubblico è sancito che la nostra proprietà deve partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nella misura di 1/3 (al momento della sottoscrizione dell’atto, i proprietari del terreno e della suddetta strada erano due distinti). Da circa 15 anni queste due proprietà (attigue) sono state, in momenti diversi, acquistate dallo stesso, nuovo, proprietario, persona molto più disponibile e ragionevole. Negli anni si è sempre occupato di mantenere e pulire la strada, chiedendo ogni tanto un contributo che abbiamo corrisposto. Oggi intende fare in autonomia ed economia opere di cementatura della strada (opere straordinarie quindi), per le quali io non ravvedo alcuna reale “necessità” essendo che la casa la uso molto poco e sono sempre riuscita a percorrerla senza problemi.
    Vorrei sapere:
    -dal momento che lui ha acquistato prima una poi l’altra proprietà, vale ancora la regola del 1/3 sancita nell’atto pubblico o, come lui sostiene, le spese vanno divise per due al 50%? Specifico che il proprietario vive lì, ha affittato stabilmente un appartamento e vi ha istituito anche un’attività commerciale (b&b), mentre io non sono residente e, da sempre, la uso come seconda casa, poche volte l’anno e non ho mai avviato attività di ricezione turistica.
    -Nell’atto pubblico si stabiliva che le opere straordinarie andavano precedentemente concordate con l’ausilio di un tecnico. Abbiamo chiesto un preventivo e l’opera complessivamente costa tantissimo, nè io nè lui abbiamo questa disponibilità. Io, in ogni caso, rifiuterei comunque di procedere, essendo un’opera non indispensabile, che non aggiunge particolare valore al mio immobile ed essendo, per me, molto onerose.
    Come regolarmi?
    Ho proposto di continuare a corrispondere l’equivalente della manutenzione ordinaria (che comunque fa lui) nella misura di 1/3, lasciandolo libero dal decidere come impostare il lavoro in quello che di fatto è il suo terreno.
    E’ corretto? Al raggiungimento di quale importo sarebbe corretto fermarsi?
    Non ho nessuna voglia di avviare pratiche legali, io ho “ereditato” tutto dai miei che hanno già abbondantemente dato…
    Grazie

    1. Per il primo punto, è una questione di ermeneutica, non è facile rispondere e si può solo tentare di ricostruire, partendo dall’analisi dell’accordo, circa il secondo credo che ti possa giovare il fatto che l’opera non interessi a nessuno dei protagonisti. Al momento continuare come prospetti potrebbe essere una buona idea.

    1. Assolutamente, le servitù sono un istituto antichissimo, codificato già dai nostri padri, i giuristi romani, soprattutto con riferimento ai fondi rustici, cioè ai terreni produttivi. Sono un argomento sempre molto interessante, anche se con una certa complessità nella pratica da maneggiare, cosa che non sempre i protagonisti finali ben comprendono.

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