Il contratto di locazione da me sottoscritto alla prima clausola cita e riporto testualmente:”la durata del contratto è fissata in anni 4. Il contratto si rinnova tacitamente solo per un periodo di 4 anni, se nessuna delle parti comunica all’altra con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo per i motivi di cui all’art.3 L. n.431/1998, con preavviso di almeno 6 mesi. Qualora ricorrano giusti motivi, il conduttore può recedere da contratto con preavviso di almeno 3 mesi con lettera raccomandata al proprietario”. Vorrei chiederle quali motivazioni potrei utilizzare come “giusti motivi” per recedere dal contratto e se devo giustificarli o provarli in qualche modo. Desidererei inoltre chiederle chi stabilisce se è un giusto motivo?
In caso di «giusti motivi» o «giusta causa», un contratto può quasi sempre essere sciolto senza o con minori conseguenze, anche al di là delle previsioni contrattuali, in virtù di principi base del nostro sistema legislativo, che rispondono a una logica elementare, spesso espressamente codificata per i singoli contratti dalle leggi di settore.
Nel nostro caso, la previsione che ci è interessa è l’art. 4 della legge 392 del 1978 (al momento in cui revisiono questo post – 27 maggio 2016 – ancora in vigore), secondo cui «È in facolta’ delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo’ recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».
Come spiego meglio in questa scheda, che ti invito a leggere con attenzione, le nozioni di «giusti motivi» o «giusta causa» sono espressamente e volutamente generiche ed aperte, una specie di «valvola di sicurezza» del sistema, in modo che possano ricomprendere tutti i casi in cui viene sentito come giusto che una persona possa liberarsi di un vincolo contrattuale.
Deve quindi trattarsi di fatti solitamente di una certa gravità e, almeno di solito, non riconducibili alla volontà della parte che chiede lo scioglimento, pertanto usualmente fatti imprevisti o determinati da forza maggiore o caso fortuito.
Poniamoci un attimo, per comodità di esposizione, nei panni dell’altra parte contrattuale, il locatore, per vedere alcuni casi di fatti che sono stati ritenuti integranti i gravi motivi: ad esempio la Cassazione con sentenza n. 2275 del 1988 ha considerato cambio di destinazione e quindi motivo di risoluzione ai sensi dell’art.80 L. 1978, n. 372, l’avere il conduttore, per ampliare il vano cucina, abbattuto parte del vano perimetrale, ed istallato sull’attiguo balcone una verandina a vetri, turbando tra l’altro l’estetica del fabbricato e creando problemi di sicurezza. Anche il semplice trasferimento dei mobili costituendi l’arredamento dell’immobile locato integra un grave inadempimento dell’obbligazione del conduttore di custodire la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e di servirsene per l’uso determinato dal contratto ai sensi dell’art. 1587 c.c., con conseguente legittimazione del locatore a richiedere la risoluzione del contratto (C. App. Napoli, 15/7/1992 ).
È importante comunque sottolineare che in caso di contestazione alla fine, se le parti non trovano un accordo, è sempre un giudice che valuta se i fatti invocati a sostegno della richiesta di risoluzione sono tali da consentirla o meno.
Tutto ciò non ha niente a che fare con la disdetta atta ad impedire il rinnovo automatico del contratto, prevista ad esempio qualora il locatore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo intenda disdire il contratto; in questi casi, egli deve darne avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata, per i motivi di cui all’art.3 L. n.431/1998. Infatti, il locatore a differenza del conduttore non può richiedere lo scioglimento del contratto prima della scadenza del quadriennio ad eccezione del caso in cui il conduttore non ponga in essere comportamenti per i quali il locatore sia legittimato a chiedere la risoluzione anticipata del contratto.
Il consiglio finale è quello di valutare con attenzione la gravità dei motivi che si intendono porre a base dello scioglimento per giusta causa, redigendo poi una lettera in cui gli stessi sono enunciati ed illustrati in modo corretto ed efficace, cosa per la quale ti consiglio senz’altro di farti aiutare da un avvocato. Puoi spedire anche la lettera a nome tuo, ma la bozza fattela preparare da un legale o comunque fagliela controllare.