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Recesso anticipato da locazione: come farlo?

ho stipulato quattro anni fa un contratto di locazione a canone concordato per un appartamento in cui convivo con la mia compagna. Da circa un anno e mezzo la mia compagna ha perso il lavoro e con il mio solo stipendionon riusciamo più a coprire tutte le spese. Per risolvere questa situazione ho accettato una proposta di lavoro all’estero, ma mi hanno chiesto di essere disponibile nel giro di soli due mesi. In queste condizioni, è possibile recedere dal contratto di locazione senza dover pagare tutti i 6 mesi del preavviso previsti dalla legge e indicati sul contratto?

Abbiamo parlato centinaia di volte di questi aspetti. Abbiamo persino una scheda, che ti invito a leggere con attenzione.

Il fatto è che purtroppo non esiste, né potrebbe mai esistere, un «catalogo» di situazioni che sicuramente conferiscono il diritto di recedere anticipatamente.

Appositamente, infatti, si usano clausole aperte come i «giusti motivi», o i «gravi motivi» per lasciare all’interprete la possibilità di valutare caso per caso, restando solo inteso che un recesso anticipato non può avvenire gratuitamente, ma occorre un fatto, una situazione, un qualcosa di «speciale» rispetto a quello che esisteva al momento in cui il contratto è stato stipulato.

A livello di gestione, questo si traduce nella opportunità, in tutti i casi come il tuo, di gestire negozialmente la cosa, cercando cioè di trovare un accordo con il proprietario, soppesando i pro e i contro di ogni alternativa.

Ovviamente, puoi richiedere il recesso motivando sulla base di quanto hai indicato, ma la bontà e il fondamento del recesso ti possono essere contestati. In quel momento, si apre la trattativa, su cui è bene investire un minimo per riuscire a definirla nel modo migliore possibile e in breve tempo.

Una eccellente idea, da questo punto di vista, è far fare, anche se si spende un po’, la lettera di recesso anticipato da un avvocato. Dovrai firmarla anche tu, insieme a lui, ma è ovvio che la presenza di un legale, che scrive anzi lui per primo, oltre che a circostanziare e formulare molto meglio la lettera, è comunque un segno della tua serietà e determinazione ed è idonea ad indurre anche nel proprietario la sensazione che sia preferibile trovare un accordo e, viceversa, a desistere dal voler sollevare questioni.

Viceversa, una lettera scritta solo da te, magari non formulata nemmeno nel modo più corretto, sarebbe una lettera molto più debole e sarebbe molto più alta la probabilità di vedertela contestata dal tuo legale.

Per questo tipo di lettere, abbiamo un prodotto specifico nel nostro ecommerce, che puoi valutare qui Chiedi se credi un preventivo anche ad altri avvocati di cui puoi avere fiducia e che sono in grado di impostare correttamente una iniziativa del genere.

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In presenza di alcuni problemi posso recedere subito dalla casa in locazione?

No stipulato un contratto 4+4 a marzo2013, dopo aver fermato l’immobile6mesi prima, in attesa di lasciare il mio vecchio appartamento. nei6mesi che la casa era ferma, nessuno ha provveduto a controllare lo stato generale della casa, per cui pago un affitto di 700 euro mensili. i problemi sono: 1:sono stata avvisata dell’esistenza del canone di spese condominiali (90 euro mensili)solo al momento della firma.non c’è n’è la donna delle pulizie scale n’è un amministratore da pagare, ma solo un ascensore che fa2piani. 2:una volta avviate le utenze di acqua luce ecc, il frigo e la lavastoviglie risultavano non funzionanti. il frigo è stato cambiato dopo 15 giorni dopo numerosi solleciti(e dopo aver chiamato per disperazione il tecnico, a mie spese)la lavastoviglie tutt’ora non è stata cambiata. l’impianto elettrico è malfunzionante, con diverse prese fulminate, o ke fanno contatto tra loro. dalla finestra della sala se piove entra acqua.posso recedere prima dei 6 mesi?

È un caso un po’ limite. Le spese condominiali, specialmente quando c’è un ascensore, è notorio che ci siano. Gli elettrodomestici: occorrerebbe vedere che cosa prevede il contratto e che cosa hai fatto una volta che hai verificato che non erano funzionanti nei confronti della proprietà, cioè se il locatore è stato messo in grado di intervenire e poi vedere che cosa ha fatto o meno. Analogamente per quanto riguarda l’impianto elettrico. Per le infiltrazioni di acqua, ugualmente, bisognerebbe verificare meglio e più in concreto la natura del problema.

Suggerirei come sempre un approccio negoziale.

Ti consiglio anche di leggere la nostra FAQ in materia di risoluzione o recesso per giusta causa o giusti motivi.

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I motivi di recesso per giusta causa nel contratto di locazione.

Il contratto di locazione da me sottoscritto alla prima clausola cita e riporto testualmente:”la durata del contratto è fissata in anni 4. Il contratto si rinnova tacitamente solo per un periodo di 4 anni, se nessuna delle parti comunica all’altra con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo per i motivi di cui all’art.3 L. n.431/1998, con preavviso di almeno 6 mesi. Qualora ricorrano giusti motivi, il conduttore può recedere da contratto con preavviso di almeno 3 mesi con lettera raccomandata al proprietario”. Vorrei chiederle quali motivazioni potrei utilizzare come “giusti motivi” per recedere dal contratto e se devo giustificarli o provarli in qualche modo. Desidererei inoltre chiederle chi stabilisce se è un giusto motivo?

In caso di «giusti motivi» o «giusta causa», un contratto può quasi sempre essere sciolto senza o con minori conseguenze, anche al di là delle previsioni contrattuali, in virtù di principi base del nostro sistema legislativo, che rispondono a una logica elementare, spesso espressamente codificata per i singoli contratti dalle leggi di settore.

Nel nostro caso, la previsione che ci è interessa è l’art. 4 della legge 392 del 1978 (al momento in cui revisiono questo post – 27 maggio 2016 – ancora in vigore), secondo cui «È in facolta’ delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo’ recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».

Come spiego meglio in questa scheda, che ti invito a leggere con attenzione, le nozioni di «giusti motivi» o «giusta causa» sono espressamente e volutamente generiche ed aperte, una specie di «valvola di sicurezza» del sistema, in modo che possano ricomprendere tutti i casi in cui viene sentito come giusto che una persona possa liberarsi di un vincolo contrattuale.

Deve quindi trattarsi di fatti solitamente di una certa gravità e, almeno di solito, non riconducibili alla volontà della parte che chiede lo scioglimento, pertanto usualmente fatti imprevisti o determinati da forza maggiore o caso fortuito.

Poniamoci un attimo, per comodità di esposizione, nei panni dell’altra parte contrattuale, il locatore, per vedere alcuni casi di fatti che sono stati ritenuti integranti i gravi motivi: ad esempio la Cassazione con sentenza n. 2275 del 1988 ha considerato cambio di destinazione e quindi motivo di risoluzione ai sensi dell’art.80 L. 1978, n. 372, l’avere il conduttore, per ampliare il vano cucina, abbattuto parte del vano perimetrale, ed istallato sull’attiguo balcone una verandina a vetri, turbando tra l’altro l’estetica del fabbricato e creando problemi di sicurezza.  Anche il semplice trasferimento dei mobili costituendi l’arredamento dell’immobile locato integra un grave inadempimento dell’obbligazione del conduttore di custodire la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e di servirsene per l’uso determinato dal contratto ai sensi dell’art. 1587 c.c., con conseguente legittimazione del locatore a richiedere la risoluzione del contratto (C. App. Napoli, 15/7/1992 ).

È importante comunque sottolineare che in caso di contestazione alla fine, se le parti non trovano un accordo, è sempre un giudice che valuta se i fatti invocati a sostegno della richiesta di risoluzione sono tali da consentirla o meno.

Tutto ciò non ha niente a che fare con la disdetta atta ad impedire il rinnovo automatico del contratto, prevista ad esempio  qualora il locatore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo intenda disdire il contratto; in questi casi, egli deve darne avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata, per i motivi di cui all’art.3 L. n.431/1998. Infatti, il locatore a differenza del conduttore non può richiedere lo scioglimento del contratto prima della scadenza del quadriennio ad eccezione del caso in cui il conduttore non ponga in essere comportamenti per i quali il locatore sia legittimato a chiedere la risoluzione anticipata del contratto.

Il consiglio finale è quello di valutare con attenzione la gravità dei motivi che si intendono porre a base dello scioglimento per giusta causa, redigendo poi una lettera in cui gli stessi sono enunciati ed illustrati in modo corretto ed efficace, cosa per la quale ti consiglio senz’altro di farti aiutare da un avvocato. Puoi spedire anche la lettera a nome tuo, ma la bozza fattela preparare da un legale o comunque fagliela controllare.