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Servitù di passaggio da allargare e mantenere: come gestirla?

Da oltre 20 anni ho acconsentito il passaggio con mezzi agricoli e veicoli a motore a favore di un fondo dove esiste una malga che esercita l’alpeggio. Al conduttore di questo fondo ho anche (contestualmente alla servitù di passaggio) dato in affitto per il pascolo il terreno di mia proprietà dove esiste la strada privata di cui sopra. Le chiedo gentilmente se posso limitare il passaggio solo in dipendenza del contratto di affitto o se in futuro per mutate esigenze del titolare del fondo dominante (apertura di un agriturismo) sono costretto a concedere il transito anche ad altri? Che responsabilità mi possono essere inputate in caso di incidenti su tale strada (è in forte pendenza e priva di parapetti) come posso cautelarmi? Su un lato esiste una recinzione con filo spinato, le mucche a volte invadono la carreggiata costringendomi a soste pericolose, posso pretendere che, a sue spese, il proprietario del fondo dominante metta una identica recinzione?

La situazione riguarda aspetti relativi alla gestione di una servitù, quali il suo contenuto e la ripartizione degli oneri di manutenzione, che nel codice civile sono regolati solo in modo molto generale, tale per cui non è sempre facile calare i principi codicistici nei singoli casi cui essi devono essere applicati.

In virtù di questo, il primo approccio per la trattazione di una situazione del genere deve essere assolutamente negoziale, con l’obiettivo di tentare di raggiungere un accordo destinato a definire ogni aspetto che vi interessa. Facendolo in questo modo, peraltro, si può formalizzare l’accordo con un apposito documento, munito di valore legale, che come tale è in grado di prevenire future discussioni una volta per tutte.

In linea generale, si può comunque dire che il contenuto di una servitù non può di solito essere allargato o aggravato. Proprio perché la servitù rappresenta un’eccezione alla pienezza della proprietà privata, ciò che la servitù consente di fare non può essere liberamente esteso perché questo determinerebbe una ulteriore, ingiusta e considerata sconveniente «compressione» della proprietà privata – del fondo servente ovviamente.

Così se la servitù è stata concessa per il passaggio a piedi, non automaticamente si estende al passaggio con veicoli e non, ulteriormente, al passaggio con mezzi agricoli.

Naturalmente, in materia il primo problema è quello di interpretare il contenuto originario della servitù, dal momento che i titoli che prevedono le servitù – e sempre che ve ne siamo, considerato che si può trattare benissimo di servitù esistenti per usucapione o destinazione del padre di famiglia, nel qual caso l’interpretazione è ancora più difficile – sono di solito abbastanza generici, limitandosi ad esempio a prevedere una vaga «servitù di passaggio» senza specificare con quali modalità.

Ugualmente, per quanto riguarda le spese il codice civile prevede una ripartizione delle stesse tra il proprietario del fondo servente e quello dominante, ma con una disposizione talmente generica e, anche in questo caso, bisognosa dell’intervento di un interprete da non costituire certo un criterio univoco e preciso. Si tratta dell’art. 1069 cod. civ., secondo cui «il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi».

Man mano che il discorso prosegue, e diventa sempre più incerto e traballante il quadro di riferimento, dunque, si conferma la bontà dell’impostazione strategica che ti ho consigliato inizialmente, cioè quella di cercare di raggiungere un accordo.

Il primo passo è quello di far spedire da un avvocato, da scegliere con cura e con una buona propensione alla mediazione, una lettera in cui si aprono le trattative sul punto, chiedendo tra l’altro la realizzazione dell’altra parte di recinzione e specificando che occorre comunque prendere alcune decisioni relativamente alla manutenzione della strada e all’eventuale sottoscrizione, in comune, di una polizza assicurativa per i danni che dovessero derivare a terzi, oltre che per tutti gli altri aspetti del caso.

Ti consiglio quindi di incaricare un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Siepe non ripristinata in condominio: che fare?

Ho un appartamento al piano terra di un condominio. Affaccia con una portafinestra e altre finestre su un lato dove c’e’ un giardino condominiale fino a poco fa recintato da una siepe. Oltre la siepe un parco giochi comunale. Si e’ dovuto estirpare la siepe per procedere a lavori per infiltrazioni ai box sottostanti. Gli altri condomini non vogliono ripristinare la siepe sostituendola invece con una rete metallica per ridurre la spesa. Dato che solo il mio appartamento affaccia da quel lato al piano terra a loro cambia ben poco. A me cambia in quanto la siepe esteticamente e’ più’ bella e protegge la mia privacy: con la rete chiunque, dal “trafficato” parco giochi, potrebbe guardarmi costantemente in casa. Che maggioranza serve per decidere di sostituire la siepe con la rete? Puo’ essere una decisione che impatta sul “decoro architettonico” dello stabile? La mia privacy conta considerando che ho acquistato l’appartamento con la siepe presente e con meno privacy perderebbe valore?

Se la siepe, come immagino che sia, faceva parte, accedendovi, alle parti comuni condominiali, la maggioranza è quella solita per gli atti di amministrazione dell’immobile.

Anche se si potrebbe discutere della necessità, sotto qualche profilo, di una maggioranza qualificata, al posto della maggioranza semplice, direi che questo aspetto sia irrilevante, dal momento che solo tu sei interessato a votare a favore, mentre tutti gli altri condomini vogliono passare alla chiusura con pali e rete.

Anche la valutazione della privacy direi che sia destinata ad essere poco consistente, dal momento che all’interno forse puoi fare una parete di cannarelle oppure puoi chiedere che la rete installata sia tale da non consentire di guardare all’interno.

Credo che l’approccio migliore per trattare un problema di questo genere sia, ancora una volta negoziale.

Dal momento che di fatto l’interesse al mantenimento della siepe, sia per quanto riguarda la riservatezza che la bellezza dell’area, è più che altro tuo, forse potresti provare a chiedere al condominio di autorizzarti a ripristinarla a tue spese, assumendotene anche almeno in parte gli oneri di manutenzione.

Ti consiglio, se questa fosse la tua intenzione, di muoverti per tempo e interpellando le persone giuste, eventualmente facendoti affiancare da un avvocato con spiccata propensione alla mediazione.

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