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Recesso da locazione: se trovo nuovo inquilino pago il preavviso?

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il giorno 31/03/23 ho sottoscritto insieme al mio compagno un contratto di locazione uso abitativo 4+4 per immobile sito a Milano, il contratto è stato quindi cointestato ed andrà regolarmente registrato all’AE entro 30 gg data sottoscrizione. Il mio compagno è già intestatario di altro analogo contratto di locazione uso abitativo 4+4 con cedolare secca per immobile sito a Torino, e deve trasferirsi a Milano per lavoro al più presto con la possibilità che non possa rispettare i tempi di preavviso (6 mesi). La domanda è la seguente: per poter essere esentato dall’obbligo di pagare l’affitto fino allo scadere del termine di disdetta, la legge prevede che lui possa trovare un nuovo inquilino e richiedere al locatore il subentro del cessionario nel contratto di locazione ? In questi casi è opportuno comunque inviare AR per disdetta anticipata del contratto 6 mesi prima o è sufficiente attendere di trovare nuovo inquilino e procedere quindi con la richiesta di subentro?

La legge non lo prevede, la legge prevede solo che si possa esercitare il diritto di recesso anticipato per «gravi motivi», che nel vostro caso sembrerebbero proprio sussistere, e che anche in quel caso, comunque, si debba dare un preavviso di sei mesi.

Tuttavia, pur nel silenzio della legge, che non dice niente di espresso sul punto, i giudici hanno dato una lettura favorevole al conduttore, orientandosi per la conclusione per cui se l’immobile poi viene effettivamente occupato, almeno per i mesi in cui c’è un altro inquilino che paga il canone al locatore non debba essere versata un’altra indennità di preavviso.

Secondo la Cassazione, ad esempio, «in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).

Per un vero e proprio subentro, peraltro, è necessario il consenso della proprietà, trattandosi di un contratto che non si può cedere unilateralmente.

Quello che suggerirei è di notificare l’interesse e la «disponibilità» di un nuovo conduttore alla proprietà tramite raccomandata a ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, in modo da far risultare ufficiale tale circostanza di fatto che poi potrebbe essere opposta in caso di richiesta successiva delle mensilità di preavviso.

Vi consiglierei di farvi seguire da un avvocato per l’invio di questa diffida e per gestire le operazioni di cessazione del contratto, potrebbe valerne la pena considerando i costi dei servizi legali e i valori in ballo.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere questo lavoro, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o anche tramite telefono, se lo preferisci. Ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

Ti lascio alcuni consigli finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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10 cose sui danni e problemi nelle locazioni.

1) Il primo modo di difendersi dalle situazioni in cui il tuo inquilino danneggia il tuo appartamento o crea altri problemi é la prevenzione: stipula una polizza di tutela legale per la proprietà con UCA, Arag o Das.

2) Se il tuo inquilino ti ha lasciato la casa danneggiata, puoi soddisfarti innanzitutto sul deposito cauzionale versato all’inizio del contratto.

3) Se il deposito non fosse sufficiente, e/o ci fossero altri problemi come canoni impagati, preavviso non dato, ecc., bisogna inviare all’ex inquilino una diffida tramite un avvocato richiedendogli di pagare il dovuto.

4) Se l’inquilino non paga, bisogna valutare la sua solvenza e cioè vedere se vale la pena fargli causa, se, dunque, possiede beni o sostanza aggredibili, altrimenti fargli causa, anche vincendola, é inutile.

5) In casi di particolare gravità, si può valutare anche una denuncia penale, con particolare accuratezza e prudenza, comunque scrivendola molto bene.

6) Se l’ex inquilino é solvente, ma non paga il dovuto, si può procedere con una causa, che ha di solito le forme meno lente del ricorso ex art. 447 bis cod. proc. civ..

7) Prima di procedere con la causa chiedi un preventivo scritto al tuo avvocato, tenendo presente che non è garantito in assoluto che tu vada a recuperare quello che intanto anticipi, anche in caso di vittoria della causa.

8) Per questo genere di cause, solitamente offro una tariffazione con struttura a flat: il cliente paga un tot ogni anno e i singoli appuntamenti a metà prezzo, oltre le spese documentate; altri studi possono regolarsi diversamente.

9) Un altro buon sistema di prevenzione, accanto alla polizza di tutela legale, é quello di farsi assistere da un avvocato per la redazione del contratto, anziché usare il solito modulo – non é nemmeno così costoso, in genere, come si pensa e tutto sommato é preferibile.

10) Al posto del deposito cauzionale, sempre al momento della stipula del contratto, si può chiedere al conduttore di depositare una fideiussione bancaria o assicurativa come garanzia, che si solito é più tutelante della cauzione.

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Coronavirus e sfratti: cosa dice la legge?

Il #conduttore di un mio immobile ad uso commerciale di lavanderia non mi sta più pagando il canone di #locazione. Posso procedere con lo #sfratto?

In questo momento, purtroppo no, essendo gli sfratti stati bloccati dalla normazione emergenziale sul #coronavirus, almeno a livello esecutivo.

Il provvedimento è contenuto nell’articolo 103, comma 6, del decreto legge del 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. “Cura Italia”), secondo cui: «L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020».

Dunque, non solo gli immobili adibiti ad uso di civile abitazione, ma anche quelli ad uso commerciale «godono» dell’esenzione dall’esecuzione del procedimento di sfratto.

La legge non consente naturalmente la sospensione del pagamento del #canone, ma consente agli inquilini in difficoltà di recedere in anticipo dal #contratto per giusta causa, osservando il periodo di #preavviso.

Come deve essere letta questa disposizione?

La legge parla di «esecuzione» dei provvedimenti di rilascio degli immobili, quindi sembra riferirsi solo agli sfratti già divenuti esecutivi, cioè «confermati» appunto dal provvedimento del giudice.

Questo sembra lasciare aperta la porta alla possibilità che tu, proprietario dell’immobile, possa comunque intanto già intimare lo sfratto, cosa che come noto avviene con citazione a comparire ad una determinata udienza, che non richiede la collaborazione, almeno all’inizio, dell’apparato giudiziario (in questo momento bloccato).

Il giudice, poi, nel momento in cui ci sarà l’udienza, qualsiasi forma la stessa assuma, potrà convalidare lo sfratto e munirlo di esecutività, restando naturalmente inteso che non potrai metterlo in esecuzione prima del 30 giugno, salvo naturalmente ulteriori proroghe di questa scadenza a seconda delle decisioni del governo. La legge, infatti, non preclude la convalida, ma solo la messa in esecuzione.

Però è ancora presto per sapere se questa lettura è corretta, bisognerà attendere qualche pronuncia, per la quale i tempi non sono affatto brevi, dal momento che la giustizia è per molti versi in stato di sospensione anch’essa.

Si può naturalmente sempre tentare, diciamo che può essere un modo per mettersi avanti – un po’ come si fa con le licenze per finita locazione – per poter poi già disporre di un titolo esecutivo nel momento in cui lo stesso tornerà ad essere azionabile.

Al di là della «convalidabilità» di uno sfratto intimato in questo periodo, non so però dirti quali possano essere i tempi per l’udienza, già non eccelsi al di fuori dell’epidemia: anche a questo riguardo è sempre un tentativo che si può fare.

Al momento, potrebbe essere una buona idea quella di inviare al tuo conduttore una diffida al pagamento dei canoni insoluti, prospettando comunque l’ipotesi dell’intimazione dello sfratto in mancanza, nonchè del recupero giudiziale. Se vuoi un preventivo per questo lavoro, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Locazione e mancato preavviso

Siamo in un appartamento in affitto al primo piano, sotto c’è un bar che al momento della sottoscrizione del contratto era gestito come circolo con orario di chiusura non oltre le 20. Da qualche mese è cambiata la gestione e gli odori di fritto e cucina (non hanno cappa o canna fumaria) e i rumori prodotti sia dal personale poco raccomandabile, che insulta e minaccia, che dalle casse situate in corrispondenza della camera da letto, riducono notevolmente il godimento dell’immobile secondo l’uso convenuto. Siamo venute a conoscenza solo successivamente che questo bar ha sempre avuto delle “cattive” gestioni e non pochi problemi, informazione che non ci è stata fornita all’atto della supervisione dell’immobile. L’immobile è di proprietà di due sorelle che non hanno nessun rapporto e questo ci sta creando non pochi problemi nel cercare un accordo per evitare i 6 mesi di preavviso ma ridurli a 4. Cosa possiamo fare?

Non c’è molto, purtroppo, che si possa fare in una situazione del genere.

Intanto, data la natura temporanea delle locazioni, diventa particolarmente difficile pensare di investire in una pratica legale, dal momento che appunto si va ad intervenire su una situazione comunque temporanea; inoltre i valori in ballo sono molto bassi, parlando ovviamente in generale e senza voler discutere delle tasche di ognuno, ma solo in relazione sempre alla convenienza di un eventuale approfondimento.

L’unico approccio funzionale in una situazione del genere sarebbe quello della trattativa, che però nel vostro caso mi avete già detto essere particolarmente difficile per la presenza di una situazione proprietaria complicata, che rende appunto disagevole qualsiasi negoziazione.

La cosa migliore, naturalmente, sarebbe nominare un avvocato, però vale il discorso di prima, cioè che essendoci valori non molto alti in ballo non so, anzi non credo che possa valere la pena investire parte del vostro denaro per compensare un professionista.

A occhio e croce, direi che vi converrebbe rassegnarvi a pagare il preavviso per intero, però se credete di approfondire valutate l’acquisto di una consulenza.

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Riferimenti.

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Comodato precario di fondo rustico: come avere la restituzione?

Mia madre, proprietaria di terreno agricolo, ha concesso ad un conoscente il suddetto in comodato d’uso gratuito (senza durata predeterminata!!) con regolare registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Ora, per motivi personali, mia madre vorrebbe rescindere tale contratto, come bisogna procedere? Basta una semplice raccomandata A/R inviata al comodatario (art. 1810 c.c) oppure bisogna passare per l’Agenzia delle entrate? Quanto tempo bisogna dare al comodatario per lasciare il bene? infine, se non provvede a lasciare il terreno entro il termine cosa succede con i suoi beni presenti all’interno, casetta in lamiera, gazebo, attrezzi da lavoro ma ancor peggio i suoi animali?

Il comodato fatto senza determinazione di durata è possibile e legittimo e si chiama precario.

In questo tipo di comodato, il proprietario può richiedere in qualsiasi momento la restituzione della cosa. Secondo il codice civile, non sarebbe previsto nemmeno un adeguato preavviso, dal momento che si tratta di un contratto pur sempre gratuito, ma a mio giudizio almeno tre mesi, per correttezza, è bene lasciarli, anche in considerazione della natura immobiliare ed agricola, cioè produttiva, dell’oggetto del comodato.

Il primo passo quindi è mandare la richiesta di restituzione del bene ai sensi dell’art. 1810 del codice civile che giustamente hai citato anche tu.

Volendo tutelarsi al massimo grado, si potrebbe valutare di intimare, parallelamente, anche una licenza per finita locazione, applicabile anche al comodato secondo una recente sentenza del Tribunale civile Mantova, 15 maggio 2018.

In mancanza, e qualora il comodatario non liberasse l’immobile, si dovrà poi procedere con un giudizio ex art. 447 bis cpc (rito locatizio) per riottenere la disponibilità dell’immobile, libero da persone, cose e animali.

Se avete fondati sospetti che il comodatario possa restare inottemperante alla richiesta di restituzione, vi consiglio di valutare la licenza per finita locazione.

Per quanto riguarda la lettera di «disdetta» o più propriamente la richiesta di restituzione, ti sconsiglio di farla da solo, mentre ti consiglio di farti assistere da un bravo avvocato. Il rischio di scrivere cose inesatte o addirittura per voi dannose è sempre troppo alto in contesti del genere. Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Preavviso nella locazione: si può evitare per trasferimento lavorativo?

ho un contratto di locazione 4+4 ed é un anno che abito in questo appartamento. A novembre ho dato disdetta per motivi personali in quanto lo divido con mio padre. Qualche settimana fa ho ricevuto la proposta di trasferimento in un altra città, per lavoro, però devo trasferirmi dal 1 di febbraio e i sei mesi scadono a maggio. Io sono disposta a lasciargli la cauzione(di 2 mesi) però lui mi ha chiesto di pagargli il restante mese mezzo che manca. Io come devo comportarmi? Può pretendere che gli pago questi mesi che non ci abito visto che mi trasferisco per lavoro e non per altro?

Purtroppo non esiste una risposta certa in diritto ad una domanda del genere, come spieghiamo nella nostra scheda sui motivi di recesso o risoluzione per giusta causa, che ti invitiamo a leggere.

Se vuoi evitare problemi, l’approccio migliore è ancora una volta quello negoziale, specialmente considerando che i valori che sono in ballo – se ho capito bene, un mese e mezzo – sono molto contenuti.

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Che posso fare se la mia inquilina non mi vuol pagare il preavviso?

un’inquilina il 29 aprile c.a. mi da Euro 34 per il pagamento della tassa di registro annuale 2014-2015. Il 6
Maggio ricevo disdetta del contratto. Faccio presente che come pattuito da contratto registrato sono dovuti sei mesi di preavviso., e quindi il pagamento del canone fino a Novembre 2014. Lei dice che non darà nessun soldo in quanto un termoconvettore nel marzo 2013 ha avuto una perdita di gas, cui ho provveduto immediatamente a riparare, e successivamente non ho avuto altre lamentele E comunque non ho soldi Le faccio la proposta di pagare il dovuto a rate .Le faccio la proposta tramite mio avvocato di rateizzare la la spesa.Dal suo avvocato ricevo lettera che il contratto è stato risolto per “fatto e colpa della signora Francione Rita, in quanto il termoconvettore, che non ha dato più alcun problema doveva essere riparato dalla azienda erogatrice del gas e non da un qualsiasi idraulico, riservandosi” a favore della mia cliente le azioni giudiziali utili e opportune

Mi sembra pretestuoso, anche se naturalmente per dirlo con certezza occorrerebbe approfondire adeguatamente la situazione in tutti i suoi dettagli.

Ovviamente a te valutare se può valer la pena procedere con un recupero credito, con la necessità di valutare adeguatamente la solvenza della tua ex inquilina e comunque tutti i problemi del caso, per i quali ti rimando alla lettura della nostra scheda in materia.

Sicuramente un accordo sarebbe preferibile, per cui io darei incarico al tuo legale di continuare mettendo come primo obbiettivo una soluzione consensuale, anche a costo di fare compromessi.

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Si può non rispettare il termine di preavviso di due mesi per la disdetta della locazione?

Sono una studentessa universitaria, ho un contratto di natura transitoria in cui si specifica che in caso di mancata disdetta in forma scritta da una delle due parti almeno due mesi prima dalla scadenza il contratto si rinnova automaticamente. Ora, il mio contratto scade a fine agosto, io solo adesso ho la certezza di volermene andare, come devo fare? In termini legali, è proprio vero che si rinnova automaticamente, o deve essere comunque ri-registrato e quindi terminare alla fine di agosto, o vado incontro a qualche penale visto che eventualmente, il preavviso è di solo un mese anzichè due?

La registrazione non c’entra niente, se è previsto il rinnovo automatico salvo disdetta e tu non hai mandato la disdetta nel termine previsto, che peraltro è anche minore di quello solito di tre o sei mesi, il contratto si è automaticamente rinnovato, per sapere per quanto tempo bisogna vedere cosa dice sul punto il contratto e, se non dice nulla, significa che si sarà rinnovato per ugual durata. A questo punto, comunque, come conduttrice hai sempre il diritto di recesso, che è una cosa diversa dalla disdetta, che potrai esercitare tuttavia solo con un preavviso – di solito – di sei mesi.

Se vai via dalla casa, dunque, potrai farlo esercitando il recesso e sarai tenuta a pagare le mensilità corrispondenti al preavviso.

Direi che ti convenga cercare di trovare una soluzione negoziale con la proprietà.