il giorno 31/03/23 ho sottoscritto insieme al mio compagno un contratto di locazione uso abitativo 4+4 per immobile sito a Milano, il contratto è stato quindi cointestato ed andrà regolarmente registrato all’AE entro 30 gg data sottoscrizione. Il mio compagno è già intestatario di altro analogo contratto di locazione uso abitativo 4+4 con cedolare secca per immobile sito a Torino, e deve trasferirsi a Milano per lavoro al più presto con la possibilità che non possa rispettare i tempi di preavviso (6 mesi). La domanda è la seguente: per poter essere esentato dall’obbligo di pagare l’affitto fino allo scadere del termine di disdetta, la legge prevede che lui possa trovare un nuovo inquilino e richiedere al locatore il subentro del cessionario nel contratto di locazione ? In questi casi è opportuno comunque inviare AR per disdetta anticipata del contratto 6 mesi prima o è sufficiente attendere di trovare nuovo inquilino e procedere quindi con la richiesta di subentro?
La legge non lo prevede, la legge prevede solo che si possa esercitare il diritto di recesso anticipato per «gravi motivi», che nel vostro caso sembrerebbero proprio sussistere, e che anche in quel caso, comunque, si debba dare un preavviso di sei mesi.
Tuttavia, pur nel silenzio della legge, che non dice niente di espresso sul punto, i giudici hanno dato una lettura favorevole al conduttore, orientandosi per la conclusione per cui se l’immobile poi viene effettivamente occupato, almeno per i mesi in cui c’è un altro inquilino che paga il canone al locatore non debba essere versata un’altra indennità di preavviso.
Secondo la Cassazione, ad esempio, «in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).
Per un vero e proprio subentro, peraltro, è necessario il consenso della proprietà, trattandosi di un contratto che non si può cedere unilateralmente.
Quello che suggerirei è di notificare l’interesse e la «disponibilità» di un nuovo conduttore alla proprietà tramite raccomandata a ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, in modo da far risultare ufficiale tale circostanza di fatto che poi potrebbe essere opposta in caso di richiesta successiva delle mensilità di preavviso.
Vi consiglierei di farvi seguire da un avvocato per l’invio di questa diffida e per gestire le operazioni di cessazione del contratto, potrebbe valerne la pena considerando i costi dei servizi legali e i valori in ballo.
Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere questo lavoro, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.
Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o anche tramite telefono, se lo preferisci. Ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.
Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.
Ti lascio alcuni consigli finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.
• 👋 Entra oggi stesso nelle community degli avvocati dal volto umano: su telegram e su facebook e facebook;
• 📺 Iscriviti subito al canale YouTube degli avvocati dal volto umano e al podcast dove trovi altri contenuti, sempre gratuiti e utili per capire come meglio gestire e soprattutto prevenire i problemi legali.
• 📧 Iscriviti oggi stesso, in ogni caso, al blog in modo da ricevere, sempre gratuitamente, futuri contenuti come questo, utili per sapere come meglio gestirsi nelle situazioni legali della vita di tutti i giorni. Per iscrivrerti al blog, vai in fondo alla pagina e inserisci la tua mail nella casellina, ricordati di dare poi conferma nella mail.
• 😍 Metti «like» adesso, se ti è piaciuto questo post, e lascia un commento se vuoi dire la tua, risponderò volentieri; condividi liberamente, in qualsiasi modo, questo post se pensi che possa piacere o interessare a qualcun altro.
• 🎁 Valuta una assicurazione di tutela legale: la prossima volta che incontri un problema potresti gestirlo molto più agevolmente e a costo zero.
• ⚖️ Sei un avvocato? Iscriviti subito alle risorse gratuite di «fare l’avvocato è bellissimo»:
– blog
– podcast
– tiktok
– community
• su telegram
– fare l’avvocato è bellissimo
• su facebook
– fare l’avvocato è bellissimo
– separazione, divorzio, affido
