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Preliminare non registrato: può essere annullato?

Ho sottoscritto un preliminare di vendita per un immobile commerciale, senza registrare lo scritto, ala buona, conoscendo i proprietari. La vendita dovrebbe avvenire a fine anno, dopo la sistemazione di alcune servitù. Ora sto già occupando l’immobile con contratto di locazione. A breve, la società che ora possiede l’immobile verrà acquisita da una holding straniera. Potrei rischiare di veder annullato il preliminare se il nuovo proprietario non ne approvasse le condizioni? E’ meglio registrare il compromesso per essere certi di riuscire ad acquistare?

La registrazione del preliminare, introdotta da una riforma legislativa di non molto tempo fa, serve per lo più ad evitare che lo stesso venditore alieni, ceda o venda lo stesso immobile a più persone contemporaneamente, realizzando quella che, di fatto, è una truffa, frequente nel settore immobiliare.

In questi casi, infatti, il venditore promette in vendita lo stesso immobile, poniamo, ad una dozzina di persone o società, facendosi dare da ognuna una caparra o un anticipo, solo che, ovviamente, uno solo di essi potrà poi acquistare definitivamente l’immobile.

Se il compromesso viene stipulato per scrittura privata, infatti, nessuno di coloro cui lo stesso immobile viene promesso, successivamente al primo soggetto, ha modo di sapere che il medesimo immobile è già stato promesso in vendita.

Facendo, invece, la registrazione nei registri immobiliari della conservatoria, tra i vari promissari acquirenti dello stesso immobile, prevale chi ha effettuato la registrazione. L’immobile, in effetti, rimane vincolato ufficialmente a costui, tant’è vero che chi agisce sul mercato per quell’immobile ha l’onere di consultare eventuali vincoli esistenti in conservatoria, con la conseguenza che se, nonostante la registrazione, conclude ugualmente il preliminare di compravendita, non può poi avere alcuna pretesa sull’immobile – salvo ovviamente il diritto al risarcimento del danno nei confronti del truffatore – dal momento che è stata una sua mancanza non verificare la situazione del bene.

Tutto questo per dirti che la registrazione del preliminare non conferisce più o meno validità al preliminare stesso. Il contratto conserva la forza che aveva originariamente, la differenza sta solo nell’opponibilità a terzi.

Direi, pertanto, che la registrazione non sia uno strumento che ti possa essere utile. Se questa nuova proprietà è interessata a sciogliere il preliminare, farà leva su altri aspetti, relativi al contenuto del contratto stesso e al suo adempimento o meno.

Se pensi che questa possa essere la situazione, ti consiglio di farti seguire sin da subito da un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

PS: il termine «registrazione» è utilizzato qui impropriamente, in realtà si intende la «trascrizione» del contratto preliminare. Grazie a Francesco per avermelo fatto notare, meglio precisarlo 😉

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Se il costruttore non mi dà l’agibilità e la certificazione ape è inadempiente?

vorrei chiederLe un consiglio, sperando che l’argomento interessi altre persone. dopo aver acquistato casa, il costruttore, mi consegna, prima del rogito, alcune copie delle chiavi, tenendone una per se.questo a suo dire per permettermi di prendere visione dell’avanzamento lavori e per le sue per poterli proseguire.
purtroppo però non si riesce a fissare la data del rogito, c’è sempre qualche intoppo da parte sua.
nella compravendita è prevista , nel caso di ritardata consegna, una penale giornaliera fino alla consegna definitiva e si specifica che l’immobile dev’essere perfettamente ultimato e funzionante.
la mancanza di scuretti, certificazione di abitabilità e mancata consegna ape, possono decretare che l’immobile non sia perfettamente ultimato a tutt’oggi malgrado abbia ricevuto le chiavi? oppure la loro consegna, malgrado abbia fatto notare queste carenze, lo solleva dal pagamento della penale?

Purtroppo, per poter dare una risposta con un minimo di utilità nel tuo caso bisognerebbe leggere con attenzione il contratto preliminare che hai sottoscritto.

Tu infatti non hai ancora acquistato nessuna casa, hai solo firmato un compromesso, o contratto preliminare, ma sarà al momento della stipula del definitivo, chiamato rogito, che diventerai proprietaria.

In generale, si può solo osservare che la mancanza di parti importanti come gli infissi, ma soprattutto dei provvedimenti e delle certificazioni necessarie per poter abitare legittimamente e con sicurezza l’immobile di solito impedisce che si possa parlare di adempimento da parte del venditore.

Peraltro, sono situazioni che si verificano anche abbastanza spesso e che di solito si risolvono con un accordo bonario, non so però ovviamente dirvi cosa convenga maggiormente nel vostro caso.