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Immissioni di odori dal terrazzo del vicino: che cosa si può fare?

DOMANDA – abito al primo piano di un condominio mentre al piano terra si trova una famiglia. La signora ha deciso da qualche anno per non avere cartivi odori in casa, di fare del terrazzino una cucina all’aria aperta, tipo camping, e tutti gli odori (frittata, peperoni, carne arrostita, fritture) entrano nel mio appartamento, per non parlare delle urla da bassifondi che a tutte le ore dobbiamo subire da anni. Ad ogni ora sono costretta a chiudere le finestre per non far puzzare casa mia. Nessuno degli altri condomi prende una decisione in merito, ma io non ne posso più. Io proprietaria devo sottostare alla violenza di questa inquilina? Non posso far nulla? Posso far intervenire l’amministratore col proprietario dell’appartamento?


RISPOSTA – È un classico problema di immissioni tra immobili e rapporti tra vicinato, di cui abbiamo parlato ormai centinaia di volte, per cui ti invito anche a fare una ricerca nei vecchi post del blog, oltre che a consultare la scheda in materia di immissioni.

Il primo passo per trattare un problema del genere è quello di far inviare da un avvocato una lettera di diffida alla cessazione di comportamenti di questo genere, sotto prospettazione, in caso contrario, di ulteriori azioni legali, tra cui anche un procedimento civile e/o penale.

Dopodiché si valuta in base al riscontro ottenuto.

La diffida, nel tuo caso, può certamente essere mandata in copia all’amministratore del condominio, anche se la vertenza riguarda parti private e non comuni.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di confezionare e spedire la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è https://goo.gl/maps/sS4isyhSuYDnP3Nz5“>qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo https://youtu.be/ksoPba2DM1A“>video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.


Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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Se il vicino chiude la tua canna fumaria cosa puoi fare?

DOMANDA – Dopo l’ acquisto della casa al piano di sopra il nuovo proprietario mi ha chiuso il foro che permette la fuoriuscita dei fumi della cappa ( già presente prima del suo arrivo ) adducendo come scusa che i cattivi odori della cucina non permettono di poter stendere la biancheria . PS . Il foro si trova sotto il balcone . Cosa posso fare ? Lui può farlo ? Io non posso accedere all’ esterno perché si trova nella sua proprietà . Aiutatemi vi prego voglio solo sapere se posso attivarmi senza incorrere in cause . Lui poteva richiedere altro formalmente ma non lo ha fatto ha solo abusato della cosa chiude domi di fatto l’ areazione . Ora pretenderebbe che io aprissi una causa ma non voglio .

— RISPOSTA – Grazie al cazzo, nessuno vorrebbe mai avere problemi legali o essere addirittura costretto a fare cause o azioni legali, che non sono piacevoli per svariati motivi, tra cui dispendio di denaro, necessità di relazionarsi con avvocati, pensieri poco gradevoli, impegno mentale e così via.

Purtroppo però quando si incontra un problema legale i metodi per trattarlo sono sempre quelli, non ci sono mai soluzioni magiche neanche a pagarle milioni di euro; magari ci fossero, in questo caso sarei diventato ricco anni fa.

I modi per trattare una soluzione del genere sono quelli soliti: prima si manda una diffida, poi se la cosa non conduce ad un esito positivo, si deve valutare la mediazione civile e/o la causa.

Peraltro, ne va del valore del tuo immobile, ragione per cui ti conviene tutelarti, anche a costo probabilmente di fare una vera e propria vertenza in tribunale.

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Voglio fare una casetta per gli attrezzi: come devo procedere?

DOMANDA – Vorrei installare una casetta per gli attrezzi di altezza 1,8 m larghezza 2 m nel mio giardino privato. Quello che mi chiedo è: quanto deve distare dal balcone del piano superiore? La distanza nel caso si intende dalla parte inferiore del balcone di sopra o dalla parte superiore?

— RISPOSTA – Come sempre, on esiste una risposta diretta alla domanda, ma la situazione deve essere approfondita. Condivido con te alcune considerazioni generali che sono rilevanti per chi deve fare opere come la tua.

In situazioni come queste, appunto, c’è innanzitutto da dire che sono rilevanti due profili: quello civilistico, che riguarda i rapporti con i privati, cioè di solito i tuoi vicini, e quello urbanistico, che riguarda più in generale l’interesse pubblico al rispetto delle norme in materia di costruzioni.

In altri termini, chi vuole realizzare un’opera del genere, che rientra sicuramente nella nozione di «costruzione», per fare la cosa in modo legittimo deve essere in regola non solo con le disposizioni civilistiche in materia di distanze ed altro, ma anche con quelle urbanistiche.

Detto questo, c’è poi da dire che la situazione è ulteriormente complicata dal fatto che sia la legislazione civilistica, e in particolare il codice civile, sia quella urbanistica o delegano direttamente alla normativa locale o sono direttamente integrate da strumenti di natura locale.

Basta scorrere le disposizioni del codice civile in materia, ad esempio, di distanze, per vedere come ci sia un pressoché continuo rimando, e una quasi sempre presente «salvezza», alle e delle fonti locali, che poi sono i regolamenti comunali.

Il codice civile, dunque, ha un’efficacia residuale: vale solo quando non esistono regolamenti comunali, cosa abbastanza rara perché ogni municipalità preferisce adottare un suo regolamento in materia, cosa che ha anche un senso perché i comuni italiani si differenziano moltissimo tra loro, pensa solo ad un comune di montagna poco popolato e ad una località turistica di mare al contrario perennemente affollata, almeno durante i mesi estivi.

Sul versante urbanistico, le fonti applicabili sono quasi sempre costituite direttamente da fonti di ambito locale, come il celebre piano regolatore, ma anche tante altre.

Per un profano del diritto che voglia realizzare una costruzione, alla fine, diventa abbastanza difficile poter capire lo stato dell’arte in materia, alla faccia della certezza e della conoscibilità del diritto.

Se non vuoi spendere soldi in incarichi a liberi professionisti, puoi provare a prendere un appuntamento con l’ufficio tecnico del tuo comune per sottoporre loro il tuo «progetto» e sentire che cosa ne pensano.

La cosa migliore, tuttavia, sarebbe incaricare un tecnico, cioè un geometra, un architetto o un ingegnere civile, che possano assisterti e fare questo lavoro di approfondimento almeno per la parte urbanistica, mentre per la parte civilistica sarebbe opportuno sentire un avvocato.

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Quando i vicini ti spiano nonostante le persiane abbassate.

DOMANDA – Se i vicini si ostinano a guardare dentro le mie persiane chiuse la sera tardi e si mettono davanti la finestra senza contare che nella penombra si vedono benissimo le sagome e sembra di essere in un film di psicopatici, come posso intervenire legalmente?

— RISPOSTA – Il primo passo per trattare una situazione di questo genere è sempre far inviare una diffida stragiudiziale da parte di un avvocato di tua fiducia.

Ne abbiamo parlato ormai centinaia di volte nel blog, ti invito, se credi, a fare una ricerca anche nei vecchi post per avere maggiori ragguagli, oltre che a consultare la scheda di approfondimento dedicata alla diffida, che ti spiega meglio che cos’è.

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Posso tenere uno stendino e un filo sul terrazzo?

DOMANDA – dopo essermi lamentata con la padrona , sui gas che fuoriescono dal garage del vicino( di vernice, di benzina) il quale in pensione svolge lavori in nero per altri di routine..verniciando, avendo trattorini pieni di benzina, odori di pittura ecc. La stessa ha fatto eliminare al vicino la fonte di odore di benzina …e altro credo, per poi tornare dopo poco tempo a risentire odori di pittura e altro( ha messo una tenda a metà garage ,così non posso dire che cosa sta facendo).La padrona ora me la fa pagare. Dall’ inizio mi ha richiamata per ferri e i fili messi sul balcone( rimovibili) per stendere, perché diceva che se sapeva non me li faceva mettere, che danno una brutta immagine, soprattutto perché c’è vicino il suo ristorante … Ora mi minaccia continuamente di togliere categoricamente i ferri e fili per stendere! . Consideri che sia da contratto e da regole condominiali, che dal Comune non c’è scritto nulla che lo vieti e non c’è un lastrico / gocciolatoio comune

— RISPOSTA – Purtroppo, i problemi di vicinato spesso si sviluppano in questo modo con ritorsioni reciproche e con relazioni che si incattiviscono e incattiviscono sempre di più.

Per poter fare una valutazione più precisa della tua situazione, sarebbe necessario un accesso in loco o quantomeno di poter vedere alcune fotografie, per vedere quanto sono impattanti gli accessori che hai installato.

In generale, cose del genere rientrano nelle normali facoltà di godimento di un immobile concesso in locazione, però appunto bisognerebbe vederlo nel concreto.

Se la proprietà dovesse diventare eccessivamente molesta, valuta di far inviare una diffida da un legale in cui si ribadisce che tali installazioni sono legittime, sino a prova contraria.

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Amianto nel tetto del vicino: come posso tutelare la mia salute?

DOMANDA – da circa un anno ho acquistato un’abitazione nel centro storico di un piccolo Comune (meno di tremila abitanti), nella quale risiedo insieme alla mia famiglia. Con il giardino della ns casa confina un’altra abitazione, vetusta ed in stato di totale abbandono il cui tetto presenta importanti danneggiamenti a causa delle scorse grandinate. Le lastre del tetto (danneggiate) appaiono verosimilmente composte da amianto. Rappresentando per iscritto la cosa in Comune – all’Ufficio tecnico e alla Polizia Locale (allegando documentazione fotografica) – dopo pochi giorni eseguono un sopralluogo e mi comunicano verbalmente che nel tetto in questione non vi sarebbe presenza di amianto. Successivamente quella casa viene messa in vendita e apprendo dal vicinato che i proprietari avrebbero fatto eseguire l’analisi del materiale sul tetto dal quale emerge la presenza di una percentuale di amianto. Perché il Comune non mi informa? Che posso fare?

— RISPOSTA – Al momento, considerato che la casa è stata venduta, il tuo primo interlocutore sono i nuovi proprietari.

Ti suggerirei, dunque, di inviare appena possibile una diffida alla rimozione e/o messa in sicurezza del tetto e di tutte le altre parti in cui è presente l’amianto, per la tutela del vostro diritto fondamentale e costituzionale alla salute, sotto pena, in difetto di azione giudiziaria.

La strategia successiva, poi, va ridefinita in base a quello che sarà stato il riscontro ricevuto, o non ricevuto, dalla prima diffida, che rimane comunque il primo passo per trattare un problema del genere, e può prevedere diverse iniziativa che tuttavia appunto andranno valutate solo dopo aver visto l’atteggiamento che assumeranno i proprietari.

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Vicino innalza la sua costruzione: posso fare qualcosa?

DOMANDA – abito in un centro ad alta densità in provincia di venezia. Il mio confinante possiede una costruzione accatastata come taverna, il cui muro laterale cade sul mio confine . La costruzione in oggetto in questi giorni è oggetto di lavori di rifacimento del tetto, con isolamento e conseguente aumento dell’altezza dello stesso di circa cm.20. Ciò mi provoca una diminuzione di illuminazione solare della mia abitazione. In ufficio tecnico del mio Comune, non è stata presentata nessuna domanda di autorizzazione per eseguire i lavori. In qualità di salvaguardare il mio diritto di terzi, posso oppormi all’innalzamento del tetto?

— RISPOSTA – La tua è una domanda non molto utile e sensata in questo momento, perché per rispondere alla stessa occorrerebbe un investimento consistente in approfondimento, dal momento che la proprietà fondiaria presenta aspetti non solo civilistici ma anche urbanistici che sono molto importanti e che possono essere rilevanti, se non decisivi.

Quello che è più funzionale chiedersi è qual è il tuo interesse a preservare l’amenità e la fruibilità della tua abitazione e, di conseguenza, quale potrebbe essere il primo passo da fare per passare, appunto, alla fase del fare e iniziare a trattare, concretamente, la situazione, come si conviene se si vuole tentare di raggiungere questo risultato.

Da questo punto di vista, la cosa migliore sarebbe iniziare subito una diffida stragiudiziale al tuo confinante chiedendogli di sospendere immediatamente i lavori in quanto fonte di danno per te e, probabilmente, anche non autorizzati dall’ente preposto alla «sorveglianza urbanistica», senza, almeno per il momento, inviarne copia o fare comunque alcun esposto all’ente comunale, in modo da poter trattare la situazione in piena libertà e senza «bruciarsi» uno strumento che potrebbe tornare invece più utile in seguito.

La strategia successiva, poi, va ridefinita in base all’esito che avrà avuto la diffida iniziale.

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Vicino che lascia le scarpe sul pianerottolo: cosa posso fare?

DOMANDA – il mio problema riguarda il mio vicino di casa che lascia abitualmente le scarpe da lavoro sul pianerottolo. A nulla sono valse le mie gentili richieste volte a dissuaderlo da tale comportamento e nemmeno il tentativo verbale dell’amministratore. Non so come comportarmi, di fatto tutto questo mi causa un fastidio enorme. Non so se coinvolgere il padrone di casa o agire in qualche altro modo. La ns. preoccupazione è che ad ogni azione verso di lui ne corrisponda un’altra nei nostri confronti che ne peggiori la situazione e ci renda la vita ancora più difficile. Posso chiedere un risarcimento danni x tale comportamento ?

— RISPOSTA – Si tratta, per quanto da te percepita come fastidiosa, di una microviolazione delle regole sull’uso delle parti comuni, nel novero delle quali rientra certamente il pianerottolo.

Il passo successivo per trattare una situazione di questo genere sarebbe l’invio di una diffida tramite un avvocato, cosa che comporta un certo impegno sia economico che emotivo, che va poi commisurato ad una valutazione di convenienza generale dell’iniziativa, anche perché così facendo i rapporti personali verrebbero non dico definitivamente compromessi, ma sicuramente toccati da un gesto del genere, per quanto legittimo.

Ad ogni modo le ipotesi percorribili sono due, non credo ce ne sia una terza: o valuti, tutto sommato, di accettare un comportamento del genere o fai quello che è previsto per tentare di farlo cessare, iniziando dalla diffida. Restare nella «terra di mezzo» in cui ci se ne lamenta e basta è invece sicuramente la cosa da evitare.

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Strada in comune ma l’altro paga le spese: che fare?

DOMANDA – Sono proprietario di una casa indipendente collegata alla via principale tramite una strada in comune al 50 per cento con il confinante ( che non usa perché ha uno sbocco direttamente sulla strada provinciale) il quale non vuole adempiere ad i suoi doveri per la manutenzione. La strada è larga 4 metri di cui due sono sulla mia proprietà e due di sua proprietà. Su questa strada insiste un diritto di servitù di passaggio di entrambi i proprietari. Posso agire legalmente anche se lui non usa questa strada? (che si rifiuta anche di cedere alla mia proprietà)

— RISPOSTA – La cosa della servitù di passaggio non è chiara, una servitù, se la situazione dominicale della strada è quella di una comproprietà al 50% pro indiviso non servirebbe a niente. Per questo, o si tratta di un diritto esistente in passato e che ormai si è estinto, diciamo un po’ grossolanamente per «confusione», oppure la strada non è oggetto di comunione pro indiviso ma ciascuno di voi due è proprietario in via esclusiva di una metà, separata dall’altra, di cui è proprietario il confinante, da una linea che corre in mezzo alla strada.

Ad ogni modo, prendendo per comodità di riferimento la situazione più semplice, e cioè la proprietà in comune, anche se da valutare se pro indiviso o come bene già diviso giuridicamente, ma non fattualmente, è ovvio che entrambi i proprietari devono provvedere alla manutenzione.

La strategia per trattare una situazione come questa è ovviamente inviare all’altro proprietario una diffida tramite avvocato in cui lo si intima a provvedere alla manutenzione, offrendosi di nuovo di acquistare la ulteriore parte della strada in modo da diventare proprietario esclusivo.

Poi si valuta per il prosieguo in base al riscontro che sarà venuto dopo la diffida.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di formare e spedire la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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avvocato risponde

Immissioni di fumo da fuochi al confine: quando sono legittime?

DOMANDA – ho un terreno in campagna ed il mio vicino si lamenta perché vuole che accenda il fuoco più lontano possibile dalla sua casa dicendo che altrimenti si sporca ed ha appena finito di ristrutturare, premetto che il fuoco viene acceso (saltuariamente ed in base a dove stò pulendo )all interno di bidoni in acciaio quindi piccole quantità di verde , vorrei sapere se ci sono distanze minime in campagna da rispettare visto che il campo è in collina ed è fatto di piane il trasporto del verde alla piana più lontana è faticoso

— RISPOSTA – Il criterio previsto in questi casi, a livello civilistico e fatta salva eventuale legislazione ambientale in materia, è quella della normale tollerabilità, posto dall’art. 844 del codice civile, che vale appunto per tutte le forme di immissioni.

Direi che la questione centrale, comunque, sia quella di accertare se è vero la casa si sporca o meno e, in caso positivo, di quanto, per vedere se si tratta, in questa seconda ipotesi, di una sporcizia tutto sommato tollerabile per ciò che è comunque esposto all’aria aperta o meno.

Ti suggerirei di farti seguire da un avvocato, al fine di instaurare una trattativa sul punto che possa condurre a trovare un punto di incontro, prima che la problematica assuma altri connotati più difficili da gestire.

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