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Per andare dove dobbiamo andare, dove dobbiamo andare?

abito in un condominio piano terra e il mio vicino a perforato il muro facendo uscire un tubo a 60 -70 cm dal confine dell’ aspirazione della cucina, il tubo oltre ai odori e anche antiestetico . Poi affianco al mio cancelletto anno un piccolo pezzo di giardino 2×1,5 anche esso antiestetico, come posso risolvere faccio un lettera o passo alla diffida

La situazione dei luoghi non è descritta con sufficiente chiarezza e non si capisce bene che cosa ha fatto di preciso il vicino.

Purtroppo, questo è abbastanza comune nella relazione cliente / avvocato: il cliente non è in grado di descrivere adeguatamente i fatti, specialmente quando si tratta di situazioni immobiliari, soprattutto – ed è questo il problema più grande – non si rende nemmeno conto che il suo resoconto è per lo più incomprensibile.

Lui, il cliente, ha ben presente la situazione, perché ci vive ed opera tutti i giorni, per lui è talmente chiara che non ci dovrebbe essere bisogno di spiegazioni approfondite e dettagliate.

In realtà, il cliente non considera che l’avvocato non conosce affatto i luoghi e gli immobili di cui parla, per cui è assolutamente necessario, tutto al contrario, che la spiegazione sia dettagliata ed approfondita, accompagnata, se possibile, da alcune fotografie, che oggi peraltro si possono ottenere facilmente facendo alcuni scatti col cellulare per mostrarli poi, sempre direttamente dal cellulare, senza bisogno di stamparli, dall’avvocato.

A volte, sono io ad arrangiarmi con google maps e, soprattutto, google street view, che davvero aiutano molto nella pratica odierna.

Uno dei problemi più grandi, dunque, della pratica forense oggigiorno è che le persone non sanno più parlare, nel senso di esprimersi in maniera corretta ed efficace, ma soprattutto non hanno la consapevolezza a) di tale mancanza b) dell’importanza, viceversa, di una comunicazione funzionale ed efficace perché l’avvocato possa fare un buon lavoro.

Una comunicazione funzionale, peraltro, è centrale, imprescindibile e fondamentale qualsiasi cosa si faccia oggigiorno.

Ovviamente, se uno ad esempio fa l’idraulico e ha studiato solo fino alla licenza media non si può pretendere che sappia esprimersi in modo appropriato, corretto ed efficace, così come invece una persona che ha svolto, con profitto, studi approfonditi.

Quello che il nostro idraulico invece potrebbe avere, sarebbe bello che avesse, sarebbe la consapevolezza dei suoi limiti.

Come avvocati, il compito di approfondire le situazioni dei nostri clienti, con le risorse a volte limitate dei nostri clienti, è nostro. Il nostro mestiere, la nostra bella professione forense, è fatta proprio di questo: fare da tramite tra una persona che non sa raccontare adeguamente le proprie istanze ed un altro interlocutore, che può essere la controparte o il sistema giudiziario o una pubblica amministrazione o altri ancora.

Quindi non ci può mai essere alcun rifiuto da parte nostra, nessuna chiusura ad ascoltare le storie di tutti.

Questo compito, tuttavia, ci sarebbe facilitato se il nostro cliente fosse conscio dei propri limiti linguistici, espressivi, di comunicazione.

Una volta un cliente mi ha detto «avvocato, io piego della lamiera…». È stato un momento di presa di coscienza importante, ad ognuno fare il suo mestiere. Non tutti hanno la consapevolezza dei propri limiti come questa persona.

Quelli che non ce l’hanno sono quelli che ad esempio ti interpellano dicendoti «Ho bisogno, solo 5 minuti, facciamo prestissimo» quando per esperienza ti posso assicurare che ci vogliono almeno 20 minuti, di solito mezz’ora, spesso ancora di più, solo per capire la domanda che intendono farmi.

Ecco perché la dimensione minima di una sessione legale non può mai essere, e non è mai, meno di un’ora.

Un’ora è necessaria perché si possa capire la situazione di cui si sta parlando, per capire cosa il cliente vorrebbe che cambiasse e per iniziare a fare qualche considerazione a riguardo. Se le abilità linguistiche in futuro, come appare più probabile che no, addirittura peggioreranno, questi tempi sono destinati a dilatarsi, per non dire del fatto che ultimamente le persone vengono a studio con la testa piena di cazzate raccattate in giro per la rete, così che i primi 20/30 minuti bisogna utilizzarli per spiegare che, appunto, sono cazzate.

Poi mi chiedo una cosa, se una persona non ha formazione giuridica, come fa, come può pensare di poter fare, a capire quanto tempo richiede la trattazione di un suo problema?

Sarebbe come se io andassi dal meccanico per un rumorino al motore e gli dicessi «Stai tranquillo, è una cosa da 5 minuti…». Ma come cazzo farei a saperlo se non so e non posso sapere che tipo di problema è finché lui non ci ha guardato? Magari è un giunto allentato che si avvita in 5 minuti, magari è una guarnizione che ha ceduto che richiede di smontare tutto il motore.

Io vorrei che se mai iniziassi a comportarmi in questo modo un giorno qualcuno mi chiamasse subito un’ambulanza: significherebbe che ho qualcosa di grave.

Eppure non è così raro trovare persone che si portano in questo modo.

Quanto tempo ci vuole per sistemare un rumorino al motore te lo può dire, e solo peraltro dopo aver svolto gli accertamenti del caso, solo il meccanico. Quanto tempo ci vuole per iniziare a trattare un problema legale te lo può dire solo un avvocato. Se pieghi della lamiera, o comunque ti occupi di qualsiasi altra cosa, lascia stare il computo dei minutagggi perché fai solo brutta figura.

Veniamo adesso al problema del nostro lettore.

Allora io non so che differenza ci sia tra una lettera e una diffida e, come dicevo, non ho neanche capito bene che cosa è successo.

Ugualmente il primo passo per trattare un problema di vicinato, come spiego meglio nella scheda sulle immissioni, alla cui lettura integrale rimando, è l’invio di una diffida tramite avvocato.

Se vuoi valutare ed eventualmente acquistarla puoi andare a questa pagina.

Considera che, come insegna il mio approccio strategico nella trattazione dei problemi legali è preferibile passare prima possibile alla fase del fare, specialmente in una situazione come la tua dove non c’è da approfondire granché.

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Persona disturbata in condominio: che fare?

Vivo in un condominio nel quale vive una persona con forti disturbi comportamentali. Convive con un congiunto spesso non in grado di seguire la persona e questo spesso si riversa su di noi. Per anni abbiamo costretto al figlia più grande a non utilizzare il giardino come luogo di giochi onde evitare insulti, vessazioni e quant’altro. Non abbiamo fatto mai nessuna denuncia per profondo senso civico nei confronti di chi non sta bene. Purtroppo in un paio di occasioni (alla nascita della seconda figlia) abbiamo preteso verbalmente con rispetto e senza alcuna offesa di permettere almeno alla seconda nascitura di frequentare il giardino. Oggi siamo bloccati in qualsiasi richiesta al condominio perché il congiunto blocca nelle assemblee qualsiasi possibile iniziativa e in controtendenza a tutti gli altri. Urla notturne, utilizzo spropositato dell’acqua, insulti alle figlie… entrambe le persone non lavorano, non partecipano alla raccolta differenziata. Cosa possiamo fare?

Purtroppo, non ci sono soluzioni «magiche» per problemi di questo genere, tanto che la prima decisione da prendere è proprio quella di valutare se a) trattare il problema per vedere se se ne può ricavare qualche miglioramento o addirittura risoluzione;: b) risolvere il problema in modo alternativo, rinunciando a trattarlo, come ad esempio vendendo l’immobile e trasferendosi altrove.

Ovviamente, la decisione di non trattare il problema la adotti nel momento in cui ritieni che farlo sarebbe inutile o quasi. Puoi anche adottarlo, com’è logico, dopo aver provato a trattare il problema inizialmente, valutandone gli esiti di quello che avrai fatto.

Se deciderai di trattare, o provare a trattare, il problema, il primo passo è sempre quello di una diffida tramite avvocato, per maggiori approfondimenti sulla quale ti rimando alla scheda relativa.

Questo a prescindere dalle cause del problema, che è sempre un problema di immissioni o limitazione alla facoltà di godimento di un immobile o di vicinato.

Per valutare la nostra offerta in materia di diffida, puoi consultare la pagina relativa: clcca qui.

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Scala contro finestra: chi vincerà?

ho un giardino in cui ho rifatto una scala per potervi accedere 4 anni fa.
il proprietario del’appartamento di sotto si è accorto (dopo 4 anni) che la scala oscura una delle due finestrelle di una camera e mi chiede di rimuoverla.
il problema è che a parte il fatto che non posso spostare la scala perché solo lì ho accesso, il suo “appartamento” secondo me è accatastato come cantina o comunque non ad uso abitativo: cosa posso fare?

Ovviamente, per poter dire se hai diritto di mantenere questa scala o meno la situazione andrebbe approfondita molto di più, soprattutto in fatto, cioè vedendo co precisione la situazione dei luoghi, degli immobili e della scala stessa.

pexels-photo-434645Nel caso questo diritto non ci sia, chiaramente quattro anni sono troppo pochi per averlo acquistato per effetto di istituti legati al decorso del tempo, come ad esempio l’usucapione.

Può essere, forse, che si possa pensare ad un tuo diritto di ottenere un passaggio per interclusione, dal momento che non hai accesso altrimenti, ma è un aspetto che abbisogna di molto maggior approfondimento.

Per quanto riguarda l’appartamento sottostante, purtroppo con i «secondo me» non si conclude mai niente, anche qui sono necessari accertamenti puntuali da parte innanzitutto di un tecnico, quindi in seguito di un legale.

L’osservazione generale che si può fare è che la situazione assomiglia molto ad una di quelle in cui conviene cercare di negoziare e trovare se possibile un accordo con l’altro condomino o confinante.

Quando io dico «cercare di negoziare» intendo a) cercare un avvocato bravo e con spiccate capacità di relazione, uno molto diplomatico per intenderci b) chiedergli un preventivo per seguire la vostra situazione. Non intendo invece il fai da te: purtroppo oggi la gente comune, priva di una preparazione non dico giuridica, ma derivante dalla pratica forense, ha davvero molte poche speranze di riuscire ad ottenere dei risultati concreti e positivi.

Purtroppo, gli avvocati bravi a negoziare sono pochi, ed è questa la vera tragedia del ceto forense, e di conseguenza del sistema giustizia e di tutti i suoi utenti, perché un avvocato asino in diritto è sicuramente tollerabile, anzi in certi casi è persino preferibile, dal momento che solo una piccola parte – per fortuna – delle vertenze viene definita applicando il diritto, ma un avvocato che non sa relazionarsi con gli altri, mettere da parte il proprio ego, usare modi diplomatici e condurre una trattativa in modo efficace è assolutamente inammissibile – eppure di analfabeti relazionali ne vedo tutti i giorni sempre di più, non fanno che aumentare.

Se vuoi un preventivo di assistenza da parte del nostro studio, puoi chiedercelo, gratuitamente, dall’apposita voce nel menu principale del blog.

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Occlusione tubo di scarico: come agire?

Siamo in campagna, io ed i miei vicini (abitazione unica, divisa in 3 unità) abbiamo un problema con un vicino che sta al di là di un fosso. Quest’ultimo ha costruito un ponticello, sopra questo fosso appunto, per passare dalla nostra strada di accesso alle abitazioni al suo campo coltivato ad alberi di pero e nel costruire il ponticello ha occluso un tubo di scarico dell’acqua che sfogava nel fosso. Questo tubo interrato parte dal nostro casale e trasporta esclusivamente L’acqua piovana raccolta dai tetti del casale. Quindi, l’acqua, non sfogando nel fosso, nei giorni di pioggia intensa straborda sull’asfalto della strada di accesso rendendola pericolosa soprattutto l’inverno a causa di gelate. E’ possibile che questo vicino abbia fatto un abuso edilizio nel tappare questo tubo di scarico dell’acqua e nel costruire il ponticello? Tra l’altro danneggia anche l’asfalto dato che il transito dalla nostra strada al suo campo avviene con un trattore.

Potrebbe sicuramente essere un abuso edilizio, anche se non so darti sicurezza né sulla natura abusiva o meno né, soprattutto, sulla tipologia di abuso, che avrebbe sanzioni e conseguenze diverse; potrebbe trattarsi di un abuso «minore» ad esempio sanzionato solo con una multa o sanzione amministrativa, con il che non avreste risolto niente.

A mio giudizio, il riferimento all’eventuale abuso è poco funzionale in una situazione del genere.

tubazioni

Il metodo classico per trattare casi di questo tipo è naturalmente basato sul previo invio di una diffida in cui si rappresenta la illegittimità della situazione posta in essere e se ne chiede la rimozione.

Se la diffida non dovesse portare ad un riscontro congruo, quindi né rimozione né raggiungimento di un accordo sul punto – qualunque esso sia, questo lo si potrà vedere solo in corso di eventuale negoziazione – il rimedio tipicamente utilizzato per questo genere di cose è il ricorso possessorio, per turbative, anche se io di solito preferisco, come ho spiegato in tanti altri post, fare un generico «ricorso d’urgenza», mettendoci dentro anche altre azioni che potrebbero essere utili nell’ipotesi in questione e cioè, parlando generalmente senza riferimento, ora, al tuo caso, quelle di nunciazione, il 700 e così via, ovviamente tutto gradato tra loro.

Trattandosi di consistenze immobiliari, ti consiglio di non trascurare il problema ma di procedere immediatamente intanto con la diffida.

Se vuoi valutare le condizioni per una diffida presso il nostro studio, puoi consultare questa pagina. Se, in seguito, vorrai avere un preventivo per il ricorso d’urgenza, potrai chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Immissioni di odori sgradevoli: che fare?

Ho un’attivita’ a contatto col pubblico adiacente ad una pescheria. Puntualmente l’odore sgradevole che pare oltrepassi le pareti diventa insopportabile nel periodo che sta per arrivare…quello estivo. Che soluzioni posso adottare??? Sono stanco di dover sentire quasi ogni giorno lamentele dei miei clienti. Potete darmi una mano??? Ho provato qualsiasi tipo di profumazione,alcune volte riesco a risolvere,altre assolutamente NO. Ci sono dei giorni in cui la puzza e’ davvero insopportabile,altri in cui probabilmente il vicino utilizza acqua piu’ pulita o lava meglio di altri giorni…o semplicemente lava a differenza di altri giorni.

È un problema di immissioni, su cui innanzitutto ti invito a leggere la relativa scheda di approfondimento.

Dal lato tecnico, non sono in grado di individuare le possibili soluzioni di una situazione del genere, bisognerebbe, sul punto, sentire il parere di un esperto in edilizia.

Dal punto di vista, invece, legale, se le immissioni di odori sgradevoli sono gravi e tali da compromettere l’andamento della tua attività, il primo passo per la trattazione del problema è l’invio di una diffida tramite avvocato, per maggiori dettagli sulla quale ugualmente ti rimando alla lettura della relativa scheda di approfondimento.

Mancano alcuni dettagli importanti, che sarebbe bene chiarire in sede di formulazione della diffida, ad esempio chi è tra voi due che ha iniziato l’attività per primo e che tipo di attività svolgi.

Se vuoi acquistare la diffida, puoi farlo dalla pagina relativa.

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Cane che abbaia e disturba: che cosa si può fare?

Il cane dei miei vicini abbaia  continuamente, è divenuto impossibile riposare o fare una qualsiasi attività in casa. C’è qualcosa che posso fare?

La Corte di Cassazione stabilisce la condanna nei riguardi del padrone, in quanto è un vero e proprio reato: disturbo della quiete pubblica (previsto all’art. 659 del codice penale).

A quanto dichiarato dagli Ermellini la responsabilità è imputabile al proprietario, il quale dovrebbe impedire il latrato costante del proprio cane quantomeno nelle ore notturne, e consentire il riposo al vicinato.

La Corte con sentenza n. 48460/2015 ha peraltro stabilito “attesa la natura di reato di pericolo presunto, la prova dell’effettivo disturbo di più persone non va necessariamente accertata mediante perizia oppure consulenza tecnica. Il giudice ben può fondare il proprio convincimento su elementi probatori di diversa natura, quali le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti, sì che risulti oggettivamente superata la soglia della normale tollerabilità“.

Per ulteriori dettagli, puoi consultare comunque la scheda sulle immissioni.

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Come posso gestire il rapporto degenerato con un mio vicino di casa che è anche mio parente?

ho un problema con il mio vicino di casa, fratello di mio padre. Mio zio ha intentato una causa di usucapione su dei terreni e una stalla. Da circa 2 anni abbiamo vinto il ricorso contro l’usucapione riportando la situazione di eredità come in origine dopo la morte dei nonni tra i quattro fratelli. Il problema è che non è cambiato niente, mio zio continua ad utilizzare questi terreni a suo piacimento, non chiedendo nessun tipo di autorizzazione. Da parecchio tempo utilizza i terreni per pascolo di cavalli, mettendo recinzioni che non mi permettono di accedere ad altri terreni di ns. proprietà, unico passaggio questo terreno. Se i due fratelli di mio papà concedono il permesso allo zio che ha effettuato il tentativo di usucapione al pascolo e noi no (unici contrari), quest’ultimo è autorizzato? Bisogna essere tutti d’accordo? Sempre lo zio, manesco e arrogante, mi aggredito per questi motivi. E’ in atto un procedimento penale da fine gennaio

È una situazione molto confusa e complessa, descritta in modo probabilmente non completo.

Questo comporta che ti posso lasciare solo qualche spunto generico da valutare e approfondire adeguatamente, con un legale di fiducia che credo per te sia meglio nominare al più presto.

La prima cosa da fare è mettere in esecuzione la sentenza. Per fare questo, bisognerebbe vedere cosa prescrive e valutare in che modo si possa mettere in esecuzione.

Questo è importante anche per rispondere al tuo quesito specifico: occorre studiare la situazione proprietaria in relazione a come è intervenuta la sentenza sulla stessa.

Sul procedimento penale, naturalmente, ancora a maggior ragione devi far riferimento ad un difensore di fiducia, per la definizione della strategia difensiva più opportuna.

Un approccio alternativo, sempre possibile anche in situazioni molto degenerate come questa, dove addirittura si è arrivati alle denunce penali, potrebbe essere quello di tentare, visto il contesto familiare, alcune sedute di mediazione.

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Che fare se la mia attività di birreria disturba i vicini?

Dal 2000 ho una birreria in centro storico, per cui gli edifici son molto vecchi: il mio vicino, lì da un anno, ha ristrutturato e da 6 mesi ha aperto un B&B, ponendo una stanza da letto proprio al confine, unica protezione una lastra nel muro; il mio proprietario nel contratto d’affitto s’è tutelato in merito.
Da 2 anni, a causa degli esposti dei miei 2 nuovi vicini, subisco controlli di ogni tipo quasi quotidianamente, ciò nonostante, m’han sempre trovata in regola su tutto,tanto da non aver MAI subito sanzioni.
Dato che siam in causa, vivo nel terrore: lavoro senza musica, nonostante l’autorizzazione, che essendo datata,dice chiaramente che il normale svolgimento del mio lavoro con musica di sottofondo, non è ritenuto potenzialmente disturbante. I miei avventori sono tanti, ma molto educati: i vicini però lamentano vocio e rumore di piatti e bicchieri. E’ uscita ARPA a sorpresa, ed ora anche per il CTU e la Polizia in confidenza, dice che vogliono farmi chiudere. Che fare?

È un problema per il quale non esiste una soluzione precisa, ma che va gestito di volta in volta a seconda della situazione del momento.

Non so se tu ti sia già rivolta ad un avvocato, in mancanza ovviamente sarebbe la prima cosa da fare.

Proprio perché non esiste una soluzione di riferimento, è fondamentale infatti disporre di un soggetto in grado di sostenere la negoziazione costante che sarà necessaria per portare avanti la situazione, accedere agli atti delle autorità pubbliche interessate e fare tutte quelle attività necessarie per la gestione del problema.

Ovviamente, dipende anche dalla portata del tuo progetto e della tua attività, perché è evidente che purtroppo difficilmente riuscirai a raggiungere un chiarimento definitivo ma tutt’al più qualche tregua.

Si possono comunque valutare tante cose, una volta che si è riusciti a stabilire un dialogo serio ed effettivo sulla vertenza: progetti di insonorizzazione, best practices e così via. Già tu spontaneamente hai fatto una piccola concessione alle tue controparti, rinunciando a suonare musica nonostante la titolarità di una regolare concessione che ti permetterebbe di farlo: anche questa è una disponibilità da valorizzare.

Per il resto, ti rimando alla mia scheda pratica sulle immissioni.