Tag: rito locatizio

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Ritardo nei canoni locazione commerciale: che succede?

il locatore del locale commerciale dove siamo da 11 anni mi ha inviato una email intimandoci a tornare regolari al pagamento (nel contratto si paga entro il 5 del mese, noi pagheremo il canone anticipato di Novembre (scadenza contrattuale 05.11.18) il 10 Dicembre, avendo anticipato al locatore copia della contabile del bonifico)…
Ci ha scritto che se dal 5 Gennaio non torneremo regolari non ci intimerà lo sfratto, ma direttamente procederà con lo sfratto esecutivo…
Fino a quanti gg di ritardo potremmo ritardare il saldo del canone di locazione per non ricevere l’intimazione allo sfratto? E dopo l’intimazione, si potrebbe estinguere la convalida dello sfratto saldando l’arretrato con le spese legali? Infine, la carenza della sottoscrizione di una eventuale polizza obbligatoria è motivo di risoluzione del contratto? Da notare che altri inquilini non hanno sottoscritto questa polizza, e non hanno ricevuto questa lettera…

La presunta differenza tra intimazione di sfratto e sfratto esecutivo diretto non ha alcun senso, non so che cosa vi abbia scritto in effetti.

Ad ogni modo, lo sfratto può essere intimato quando la morosità supera l’importo di due mensilità di canone, mensilità che può essere dovuta anche per oneri accessori e non per il solo canone, e ciò dal giorno stesso in cui la morosità arriva ad avere questo ammontare, senza che siano previsti termini di alcun tipo.

Una volta che lo sfratto sarà stato intimato, non sarà più possibile alcuna forma di sanatoria. Nelle locazioni commerciali, non è previsto il termine di grazia. Inoltre, anzi soprattutto, vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, per cui se anche pagate tutti gli arretrati dopo la notifica dello sfratto, lo sfratto viene poi comunque convalidato e dovete rilasciare l’immobile.

In conclusione, se superate le due mensilità di morosità potete ricevere una sfratto contro cui poi potrebbe non esserci rimedio, se non negoziale.

Nel caso, invece, vi rendeste morosi ma non di due mensilità, potreste sempre ricevere un decreto ingiuntivo per il pagamento.

Per quanto riguarda la polizza, bisognerebbe esaminare il contratto. Se questa fosse prevista a pena di risoluzione, la risoluzione non potrebbe tuttavia essere richiesta con lo sfratto, ma con un procedimento per rito locatizio.

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Comodato precario di fondo rustico: come avere la restituzione?

Mia madre, proprietaria di terreno agricolo, ha concesso ad un conoscente il suddetto in comodato d’uso gratuito (senza durata predeterminata!!) con regolare registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Ora, per motivi personali, mia madre vorrebbe rescindere tale contratto, come bisogna procedere? Basta una semplice raccomandata A/R inviata al comodatario (art. 1810 c.c) oppure bisogna passare per l’Agenzia delle entrate? Quanto tempo bisogna dare al comodatario per lasciare il bene? infine, se non provvede a lasciare il terreno entro il termine cosa succede con i suoi beni presenti all’interno, casetta in lamiera, gazebo, attrezzi da lavoro ma ancor peggio i suoi animali?

Il comodato fatto senza determinazione di durata è possibile e legittimo e si chiama precario.

In questo tipo di comodato, il proprietario può richiedere in qualsiasi momento la restituzione della cosa. Secondo il codice civile, non sarebbe previsto nemmeno un adeguato preavviso, dal momento che si tratta di un contratto pur sempre gratuito, ma a mio giudizio almeno tre mesi, per correttezza, è bene lasciarli, anche in considerazione della natura immobiliare ed agricola, cioè produttiva, dell’oggetto del comodato.

Il primo passo quindi è mandare la richiesta di restituzione del bene ai sensi dell’art. 1810 del codice civile che giustamente hai citato anche tu.

Volendo tutelarsi al massimo grado, si potrebbe valutare di intimare, parallelamente, anche una licenza per finita locazione, applicabile anche al comodato secondo una recente sentenza del Tribunale civile Mantova, 15 maggio 2018.

In mancanza, e qualora il comodatario non liberasse l’immobile, si dovrà poi procedere con un giudizio ex art. 447 bis cpc (rito locatizio) per riottenere la disponibilità dell’immobile, libero da persone, cose e animali.

Se avete fondati sospetti che il comodatario possa restare inottemperante alla richiesta di restituzione, vi consiglio di valutare la licenza per finita locazione.

Per quanto riguarda la lettera di «disdetta» o più propriamente la richiesta di restituzione, ti sconsiglio di farla da solo, mentre ti consiglio di farti assistere da un bravo avvocato. Il rischio di scrivere cose inesatte o addirittura per voi dannose è sempre troppo alto in contesti del genere. Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Locazione terminata ma l’inquilino resta: che si può fare?

ho un inquilino che gestisce una vineria nel mio locale. Contratto di affitto regolarissimo, a norma di legge. L’inquilino, convinto che trasformando la sua attività da bar a circolo ricreativo possa spendere meno di tasse, ha di sua spontanea volontà annullato il contratto di locazione in essere all’Agenzia delle Entrate. Nel frattempo era convinto di poterne stipulare uno nuovo con me ma non dandomi le dovute garanzie economiche mi sono rifiutato (attualmente il contratto in essere era con la sua fidanzata, la quale mi dava le garanzie economiche che pretendo). Lui, nonostante questo, sta continuando a lavorare: ha preso partita iva a nome suo, registrato la nuova attività etc…
La domanda è: puo’ continuare a tenere aperto nonostante di fatto non abbia un contratto di locazione?
Cosa devo fare per tutelarmi?

Nella tua situazione, sembra in linea di principio che attualmente ci sia una occupazione sine titolo dell’immobile, che, purtroppo, se fosse confermata, andrebbe gestita con un rito o procedimento meno veloce di quello previsto per lo sfratto e la licenza per finita locazione.

Bisognerebbe però capire meglio come è avvenuta la cessazione della locazione precedente, esaminando la documentazione relativa, per vedere se possibile intimare una licenza per finita locazione che, come tale, sarebbe una procedura molto più veloce.

Quindi il primo passo è fare questo accertamento, con l’aiuto di un bravo avvocato.

Qualora non fosse possibile intimare la licenza per finita locazione, non ti rimarrebbe che il procedimento per occupazione sine titulo, con il più lungo rito locatizio.

Prima di fare qualsiasi cosa, tuttavia, ti suggerirei di inviare una diffida al tuo conduttore, chiedendo il rilascio. Può darsi che si inneschi una negoziazione che, se ben condotta e in presenza di adeguati presupposti, potrebbe portare ad un accordo o alla risoluzione del problema.

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Posso avere copia della relazione di servizio dei Carabinieri?

Previa mia richiesta, i carabinieri sono intervenuti presso un mio immobile locato ove hanno accertato una sublocazione, ma alla mia richiesta di una copia della loro relazione, mi hanno risposto che mi sarei dovuta rivolgere ad un legale. E’ esatto ciò che mi hanno riferito i carabinieri o posso pretendere che rilascino copia a me personalmente?

I documenti e gli atti di un processo penale sono soggetti al segreto delle indagini preliminari e di solito non sono ostensibili nemmeno con l’intervento di un legale.

Il legale, tuttavia, può presentare una istanza di accesso al fascicolo al pubblico ministero, che valuterà in base alle motivazioni, che non possono evidentemente essere di semplice curiosità.

Per dire di più, sarebbe necessario conoscere il caso più in dettaglio.

Se lo scopo è quello di risolvere il contratto per violazione della clausola con divieto di sublocazione, ti conviene incaricare subito un legale, anche perché questo tipo di cosa si cura con un ricorso ex art. 417 bis cod. proc. civ. (rito locatizio) che in molti tribunali hai dei tempi piuttosto lunghi.