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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

Se vuoi un preventivo per queste attività, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Problemi con gli scarichi: come muoversi?

nel 2003 ho acquistato una villetta che è stata edificata nel 1975 con regolare licenza edilizia, il precedente proprietario l’ha acquistata nel 1980. La mia e altre villette erano state edificate dal medesimo costruttore. Ora i miei vicini confinanti proprietari di un’altra villetta da oltre 30anni, presumibilmente hanno tappato il nostro scarico fognario che si collega in un pozzetto all’interno della loro proprietà per poi collegarsi a quella pubblica. Premetto che è stato il costruttore a realizzare il tutto. Da circa un mese o più abbiamo notato la fuoriuscita di liquami dal nostro pozzetto collocato all’interno della nostra proprietà e abbiamo deciso di effettuare alcune verifiche per risalire alla causa del problema. Abbiamo escluso ogni problema all’interno della nostra proprietà e non ci sono problemi nemmeno sulla condotta pubblica. Ora abbiamo esposto denuncia verso ignoti ma descrivendo la situazione, abbiamo anche richiesto intervento del comune e asl.

La denuncia contro ignoti non servirà assolutamente a nulla, dal momento che in questa situazione non c’è molto probabilmente alcun reato, ma si tratta di una questione di natura civile. Quand’anche un reato ci fosse, nonostante l’obbligatorietà dell’azione penale, dubito moltissimo che una cosa del genere possa mai suscitare l’interesse delle autorità di giustizia penale.

Analogamente, credo che nemmeno comune e asl possano intervenire per fare qualcosa perché, se ho ben capito, la questione si annida nel tratto privato degli scarichi, mentre comune e asl possono intervenire, almeno di solito, solo per la parte di scarico di loro competenza, salvo che dal problema non derivi un pericolo per la salute talmente grande da richiedere un’intervento pubblico, ma direi che siamo fuori da un’ipotesi del genere.

In realtà, come ho spiegato in un post che ti invito a leggere attentamente, per la gestione dei problemi legali bisogna rassegnarsi a prendere un avvocato.

Chiarito questo, vediamo adesso cosa dovrebbe poi fare questo avvocato, almeno nella situazione attuale, per i passi successivi dipende dal modo in cui la stessa si evolverà.

Tra le villette potrebbe esserci una servitù di scarico costituita per destinazione del padre di famiglia o altrimenti.

A parte questo, però, il primo passo è molto semplicemente quello di inviare una diffida in cui si rappresenta il problema e si chiede l’accesso alla proprietà dei confinanti per poter svolgere accertamenti tecnici e cercare di capire quale è la causa del problema.

In futuro, la cosa può prendere una piega molto diversa a seconda che i confinanti acconsentano, e, in questo caso, a ciò che risulterà dagli accertamenti, ovvero no, ma in ogni caso c’è sempre qualcosa da fare, qualche mossa relativa da mettere in atto.

L’importante è passare prima possibile alla fase del fare, come spiego meglio nel post sull’approccio strategico dei problemi legali, che ugualmente ti invito a leggere attentamente, perché con rimedi fantascientifici come la denuncia contro ignoti purtroppo siete destinati a non risolvere assolutamente nulla – e credo che in fondo lo sappiate anche voi.

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Tubi di scarico nel mio fondo: posso farli rimuovere?

ho un terreno acquistato nel 94 il quale viene attraversato dalla fogna generale del paese i miei confinanti hanno costruito molte case per venderle e hanno passato la fognatura nel mio terreno raggiungendo la condotta generale a mia insaputa e senza permesso cosa devo fare considerando che sono passati 10 anni?

Come tutte le questioni di proprietà fondiaria, ovviamente, andrebbe approfondita molto di più a partire da una analisi accurata dei luoghi, della situazione di fatto e di tutta la documentazione relativa.

In generale, si possono però fare le seguenti osservazioni, che già consentono un minimo di orientamento.

Vale al momento attuale a riguardo un principio introdotto nel codice civile vigente, inaugurato nel 1942, secondo cui «il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle» (840, comma 2°).

Prima dell’introduzione di questo principio, la proprietà di un fondo era concepita come una specie di cono infinito avente il vertice al centro della terra e la base appunto nello spazio, che dunque si estendeva usque ad sidera, usque ad inferos.

Un po’ come Buzz Lightyear: «Verso l’infinito… e oltre!»

In una realtà come quella attuale, molto più complessa rispetto a quella anteriore – basti pensare ad esempio agli impianti e alle condutture di acqua, gas, luce, che prima del secondo conflitto mondiale erano poco o per niente diffusi nel nostro paese, un principio come quello anteriore della proprietà «infinita» sarebbe ovviamente stato impraticabile.

Sulla base, dunque, di queste prime osservazioni difficilmente puoi opporti a questo allaccio, sempre che non ci sia un interesse concreto che viene pregiudicato, ad esempio devi utilizzare quel terreno per coltivazioni che non si possono fare a causa della presenza delle tubazioni di scarico.

Ci sono, però, poi anche altri profili che potrebbero venire in rilievo a favore dei tuoi vicini. La maggior parte degli impianti, tra cui acqua, luce, gas, sistemi radiotelevisivi, cavi telefonici, è assistita da una legislazione speciale che prevede la possibilità di costituire servitù coattive nel caso in cui ci sia bisogno di far passare appunto impianti su proprietà altrui per servire case o aziende. Anche qui, non è pensabile che un’abitazione per poter godere del minimo dei servizi per essere abitata al giorno d’oggi debba dipendere dal consenso o meno al passaggio degli impianti da parte dei proprietari dei terreni confinanti, anche perché in questo modo non si riuscirebbero a urbanizzare molte zone…

Pertanto, credo che la tua pretesa alla rimozione degli impianti di scarico e quindi in sostanza tubazioni sia difficilmente coltivabile.

La presente risposta è stata redatta con il contributo dello studio legale del «volto umano» avv. Sara Mascitti di Roma – Latina, di cui ho in particolare sfruttato le approfondite ricerche sulla figura di Buzz Lightyear.

Buzz Lightyear

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Servitù di scarico: se non la concedo che succede?

i miei genitori hanno un pezzetto di terra in cui passa la tubazione di scarico acque reflue di 3 case di cui una e’ la loro, acque che da li’ vanno a finire nella fogna pubblica. al confine delcortile di questa palazzina c e’ un terreno e il proprietario vuole farci una casa per la sua famiglia. detto terreno non ha condotte per lo scarico in fogna e necessita passare o nel terreno dei miei genitori per allacciarsi alla fogna della palazzina (via piu’ facile) o in altri terreni attigue i cui proprietari hanno gia’ detto di no. ora gli altri due della palazzina concederebbero il passaggio in cambio d un opera muraria da parte del richiedente ma i miei no. vogliono stipulare un rogito per la vendita della servitu’ dietro presentazione d un progetto del passaggio della tubazione (che poi e’ quello che chiedera’ il comune per rilasciare l autorizzazione). le domande: se il richiedente non accetta il prezzo? c e’ un previsione di vendita coattiva della servitu’?

Sì, nel momento in cui non si dovesse trovare un accordo ci sarebbe probabilmente – l’avverbio è d’obbligo, perché in tema di servitù, come in tanti altri casi, non si possono fare valutazioni giuridiche senza avere prima compreso adeguatamente i fatti e la situazione dei luoghi – il diritto della persona che ha interesse a poter scaricare nella fognatura pubblica di ottenere tale servitù coattivamente.

Si tratta di una evenienza da cercare di evitare il più possibile, perché le cause in tema di servitù sono abbastanza complicate, lunghe e costose. Inoltre, potrebbe comunque esserci un intervento dell’autorità amministrativa, trattandosi di situazioni che riguardano la urbanizzazione di un’area e hanno importanti risvolti di natura sanitaria. Infine, si potrebbe anche subire un ricorso di tipo cautelare, che potrebbe avere, in caso di sconfitta, conseguenze pesantucce in ordine alle spese legali, trattandosi di un procedimento d’urgenza.

Consiglio quindi senz’altro di cercare di tenere in piedi il contesto negoziale che c’è già, vedendo se si riesce a trovare una soluzione tra proprietari interessati che eviti l’intervento o del comune (o altri enti pubblici) o della magistratura, con evidenti vantaggi per tutti.

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Come posso accedere alla proprietà altrui per ripristinare un pozzetto?

avrei necessità di un supporto legale per una problema di servitù di passaggio
e ripristino pozzetto di scarico
Ho un locale locato, che da un po’ di tempo ha ritorni di liquami, causa pozzetto
occluso, lo stesso rimane nel giardino del confinante che non vuole farmi fare nessun lavoro di ripristino
e pulitura.
Anzi visto l’interessamento al caso dell’ amministratore dello stabile confinante ha diffidato quest’ultimo e me da accampare ulteriori richieste.
come devo comportarmi, c’è una video ispezione che relaziona come il pozzetto sia collassato all’interno dell’altra proprietà.

Ti conviene far inviare subito una diffida da un legale in cui, esponendo la situazione, si chiede di consentire l’accesso per fare i lavori necessari per ripristinare la funzionalità del pozzetto.

Nel caso in cui la diffida non avesse esito risolutivo, si dovrà in seguito valutare un ricorso d’urgenza a tutela dello scarico, che potrà essere, a seconda delle circostanze, ad oggi ancora da approfondire, un possessorio per la violazione di un possesso corrispondente ad una servitù di scarico, una denuncia di danno temuto (azione di nunciazione) oppure un «700» o altro da vedere man mano approfondendo il caso.

Può infine anche darsi che, trattandosi di scarico e smaltimento di liquami, si riesca ad ottenere l’intervento di qualche ente pubblico preposto alla sanità o all’ambiente, questo è un aspetto da valutare in seno alla formulazione della diffida.