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Comodato precario di fondo rustico: come avere la restituzione?

Mia madre, proprietaria di terreno agricolo, ha concesso ad un conoscente il suddetto in comodato d’uso gratuito (senza durata predeterminata!!) con regolare registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Ora, per motivi personali, mia madre vorrebbe rescindere tale contratto, come bisogna procedere? Basta una semplice raccomandata A/R inviata al comodatario (art. 1810 c.c) oppure bisogna passare per l’Agenzia delle entrate? Quanto tempo bisogna dare al comodatario per lasciare il bene? infine, se non provvede a lasciare il terreno entro il termine cosa succede con i suoi beni presenti all’interno, casetta in lamiera, gazebo, attrezzi da lavoro ma ancor peggio i suoi animali?

Il comodato fatto senza determinazione di durata è possibile e legittimo e si chiama precario.

In questo tipo di comodato, il proprietario può richiedere in qualsiasi momento la restituzione della cosa. Secondo il codice civile, non sarebbe previsto nemmeno un adeguato preavviso, dal momento che si tratta di un contratto pur sempre gratuito, ma a mio giudizio almeno tre mesi, per correttezza, è bene lasciarli, anche in considerazione della natura immobiliare ed agricola, cioè produttiva, dell’oggetto del comodato.

Il primo passo quindi è mandare la richiesta di restituzione del bene ai sensi dell’art. 1810 del codice civile che giustamente hai citato anche tu.

Volendo tutelarsi al massimo grado, si potrebbe valutare di intimare, parallelamente, anche una licenza per finita locazione, applicabile anche al comodato secondo una recente sentenza del Tribunale civile Mantova, 15 maggio 2018.

In mancanza, e qualora il comodatario non liberasse l’immobile, si dovrà poi procedere con un giudizio ex art. 447 bis cpc (rito locatizio) per riottenere la disponibilità dell’immobile, libero da persone, cose e animali.

Se avete fondati sospetti che il comodatario possa restare inottemperante alla richiesta di restituzione, vi consiglio di valutare la licenza per finita locazione.

Per quanto riguarda la lettera di «disdetta» o più propriamente la richiesta di restituzione, ti sconsiglio di farla da solo, mentre ti consiglio di farti assistere da un bravo avvocato. Il rischio di scrivere cose inesatte o addirittura per voi dannose è sempre troppo alto in contesti del genere. Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Servitù di passaggio da allargare e mantenere: come gestirla?

Da oltre 20 anni ho acconsentito il passaggio con mezzi agricoli e veicoli a motore a favore di un fondo dove esiste una malga che esercita l’alpeggio. Al conduttore di questo fondo ho anche (contestualmente alla servitù di passaggio) dato in affitto per il pascolo il terreno di mia proprietà dove esiste la strada privata di cui sopra. Le chiedo gentilmente se posso limitare il passaggio solo in dipendenza del contratto di affitto o se in futuro per mutate esigenze del titolare del fondo dominante (apertura di un agriturismo) sono costretto a concedere il transito anche ad altri? Che responsabilità mi possono essere inputate in caso di incidenti su tale strada (è in forte pendenza e priva di parapetti) come posso cautelarmi? Su un lato esiste una recinzione con filo spinato, le mucche a volte invadono la carreggiata costringendomi a soste pericolose, posso pretendere che, a sue spese, il proprietario del fondo dominante metta una identica recinzione?

La situazione riguarda aspetti relativi alla gestione di una servitù, quali il suo contenuto e la ripartizione degli oneri di manutenzione, che nel codice civile sono regolati solo in modo molto generale, tale per cui non è sempre facile calare i principi codicistici nei singoli casi cui essi devono essere applicati.

In virtù di questo, il primo approccio per la trattazione di una situazione del genere deve essere assolutamente negoziale, con l’obiettivo di tentare di raggiungere un accordo destinato a definire ogni aspetto che vi interessa. Facendolo in questo modo, peraltro, si può formalizzare l’accordo con un apposito documento, munito di valore legale, che come tale è in grado di prevenire future discussioni una volta per tutte.

In linea generale, si può comunque dire che il contenuto di una servitù non può di solito essere allargato o aggravato. Proprio perché la servitù rappresenta un’eccezione alla pienezza della proprietà privata, ciò che la servitù consente di fare non può essere liberamente esteso perché questo determinerebbe una ulteriore, ingiusta e considerata sconveniente «compressione» della proprietà privata – del fondo servente ovviamente.

Così se la servitù è stata concessa per il passaggio a piedi, non automaticamente si estende al passaggio con veicoli e non, ulteriormente, al passaggio con mezzi agricoli.

Naturalmente, in materia il primo problema è quello di interpretare il contenuto originario della servitù, dal momento che i titoli che prevedono le servitù – e sempre che ve ne siamo, considerato che si può trattare benissimo di servitù esistenti per usucapione o destinazione del padre di famiglia, nel qual caso l’interpretazione è ancora più difficile – sono di solito abbastanza generici, limitandosi ad esempio a prevedere una vaga «servitù di passaggio» senza specificare con quali modalità.

Ugualmente, per quanto riguarda le spese il codice civile prevede una ripartizione delle stesse tra il proprietario del fondo servente e quello dominante, ma con una disposizione talmente generica e, anche in questo caso, bisognosa dell’intervento di un interprete da non costituire certo un criterio univoco e preciso. Si tratta dell’art. 1069 cod. civ., secondo cui «il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi».

Man mano che il discorso prosegue, e diventa sempre più incerto e traballante il quadro di riferimento, dunque, si conferma la bontà dell’impostazione strategica che ti ho consigliato inizialmente, cioè quella di cercare di raggiungere un accordo.

Il primo passo è quello di far spedire da un avvocato, da scegliere con cura e con una buona propensione alla mediazione, una lettera in cui si aprono le trattative sul punto, chiedendo tra l’altro la realizzazione dell’altra parte di recinzione e specificando che occorre comunque prendere alcune decisioni relativamente alla manutenzione della strada e all’eventuale sottoscrizione, in comune, di una polizza assicurativa per i danni che dovessero derivare a terzi, oltre che per tutti gli altri aspetti del caso.

Ti consiglio quindi di incaricare un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Vicino chiede di passare per raggiungere la fogna: che fare?

Sono proprietaria di un fondo e il mio vicino e anche confinante mi ha chiesto di collegarsi alla rete fognaria passando attraverso il mio terreno. Cosa mi consiglia di fare?

Come si fa a rispondere ad una domanda del genere senza conoscere lo stato dei luoghi e ogni altra circostanza?

Si possono fare solo alcune osservazioni di carattere molto generale.

Appunto in linea generale, è vero che sono previste dalla legge, in alcuni casi, servitù coattive.

Le servitù coattive sono servitù che possono essere costituite con un provvedimento del giudice in presenza di determinati presupposti. In altri termini, in determinate situazioni la legge riconoscere al proprietario di un fondo o di un bene immobile il «diritto» di imporre ad un altro proprietario la costituzione di una servitù.

Un esempio classico di servitù coattiva è quella di passaggio, che il proprietario di un fondo intercluso, cioè senza accesso, o comodo accesso, alla strada pubblica, ha «diritto» di imporre al proprietario del fondo, o dei fondi, sui quali ha la necessità di passare per accedere alla via pubblica.

È evidente che le servitù non possono sempre dipendere dal consenso dei privati, se ragionassimo in questo modo, seguendo sempre il nostro esempio, ci potrebbero essere fondi inaccessibili, cosa che ovviamente è inammissibile, dal momento che ogni terreno è giusto che possa venire sfruttato, per esigenze abitative o di produzione, non solo agricola ma anche industriale.

Detto questo, si può dire ulteriormente che può darsi che il tuo vicino, che al momento si è limitato a chiederti amabilmente il permesso di poter passare con le sue tubazioni, abbia, in caso di mancanza di consenso da parte tua, il diritto ad uno scarico coattivo.

Questo significa che, in caso di negazione del consenso, potresti subire una causa alla fine della quale la servitù verrebbe comunque costituita e tu potresti anche essere condannata a pagare le spese legali.

Per dire se questo è il caso, ovviamente bisognerebbe approfondire molto di più la situazione.

Ancor prima di questo, anche perché un approfondimento del genere richiederebbe un lavoro di un certo tipo e di conseguenza un certo investimento, in generale va detto che un accordo è sempre comunque preferibile, quando si può raggiungere senza troppo incomodo e anzi magari con alcuni vantaggi.

Se vuoi approfondire, come ti consiglierei, la situazione, ti suggerirei di valutare l’acquisto di una consulenza, scegliendo la relativa opzione nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Causa di rivendicazione e usucapione: che fare?

Espongo il mio problema. La rete di recinzione che divide la mia proprietà da quella dei miei vicini non è posta sul reale confine catastale ma 10mt. più dentro rispetto allo stesso, in difetto rispetto alla mia proprietà. Ho intentato una causa di rivendicazione di questo terreno perché ho costruito la mia abitazione su l’attuale confine, in difetto rispetto alle norme del mio comune che prevedono una distanza minima di mt.5. Il mio vicino dichiara di aver sanato la sua invasione per effetto di usucapione e minaccia di chiedere l’abbattimento della mia abitazione. Ora io le chiedo in caso io perda la causa davvero il mio vicino non solo diventerà proprietario del mio terreno ma può anche chiedere la demolizione di casa mia?

È una situazione che richiede un approfondimento molto, ma molto maggiore.

Mi limito a qualche breve cenno, restando inteso che conviene che tu chieda delucidazioni al legale che ti sta seguendo la posizione e che conosce il caso meglio di chiunque altro.

L’usucapione è un istituto basato sul possesso, che è una situazione di fatto, cioè un potere esercitato, anche a prescindere da qualsiasi legittimazione giuridica, su una cosa. In altri termini, un utilizzo, un uso puro e semplice.

Nelle cause in cui si verte, a titolo principale o in via di eccezione, di usucapione, dunque la prova dei fatti riguarda semplicemente l’avvenuto uso di un bene.

La prova pressoché esclusivamente utilizzata per dimostrare gli usi pregressi è quella testimoniale, questo fa sì che una vertenza in cui è coinvolto l’usucapione possa finire davvero in qualsiasi modo, perché nessuno sa cosa esattamente possano venire a dire i testimoni e come ciò che hanno riferito possa venire interpretato dal giudice.

Il secondo grosso problema di questa situazione è che sulle questioni civili si innestano quelle urbanistiche, rispetto alle quali non si può dire nulla di particolareggiato, dal momento che gli strumenti urbanistici variano a seconda della zona in cui ci si trova, anche all’interno dello stesso territorio comunale a volte.

Non so se tu abbia già instaurato la causa di rivendicazione della fetta di terreno in contestazione, ovviamente qualora tu non lo avessi già fatto sarebbe bene fare un adeguato approfondimento di tutti questi aspetti, ed altri (questi sono solo quelli principali e più problematici), che riguardano la situazione.

L’unica cosa che, in generale, si può aggiungere è che anche in situazioni come queste sicuramente una soluzione di tipo amichevole, basata sul raggiungimento di un accordo con il tuo vicino, potrebbe essere tutto sommato quella ideale. Quindi valuta anche di investire su una trattativa col tuo vicino.

Se vuoi approfondire maggiormente, tramite un secondo parere rispetto a quello del legale che ti sta già seguendo, puoi valutare di acquistare una consulenza. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani, che possono evitarti di cadere in situazioni difficili.