Tag: vendita

Categorie
diritto

Quando si acquista una casa senza sapere che c’è un problema di passaggio.

Sto vivendo un problema che mi mette seriamente in angoscia. Ho acquistato nel luglio 2012 una casa, libera da diritti di terzi e da servitù (come viene indicato in atto notarile) ma nel settembre 2012 un signore amministratore di sostegno di una signora d 86 anni che io non ho mai conosciuto, mi chiede le chiavi del cancello di casa mia, in virtu del fatto che questa signora ha il fondo confinante al mio e che ha sempre utilizzato per transitare, anche se detto fondo ha i suoi accessi indipendenti, carraio e pedonale (mediante una scala in ferro). Mi vengono mosse accuse che io non so, di aver recintato la mia proprieta’ e di aver chiuso a chiave il cancello sulla mia proprieta’, anche se quel cancello è li dal 1996 data di costruzione. Sui progetti non figura alcun accesso pedonale a favore della signora, ora hanno agito in possessoria, ma io continuo a capirci ancora meno. La venditrice dice che la nonna passava un po’ dappertutto, ma ora da tutto questo cosa devo aspettarmi?

Onestamente, se vivessi con seria angoscia questo problema avresti già preso un appuntamento da un avvocato e non avresti certo scritto ad un blog ;-). Ad ogni modo, premesso che, specialmente se la controparte ha già agito in possessoria, devi comunque rivolgerti al più presto ad un legale, provo a fare qualche osservazione generale che magari può essere utile.

I rogiti di acquisto non fanno testo nei confronti di terzi circa l’assenza di servitù. Se il tuo venditore te l’aveva garantito, potrai al massimo fare rivalsa sul venditore stesso, ma è evidente che una pattuizione tra tu e lui non può vincolare un terzo eventuale titolare di diritto. Per non dire del fatto che potrebbe trattarsi, come spesso avviene, di una clausola di stile (per dirlo con sicurezza, ovviamente bisognerebbe leggere il compromesso).

La nostra legge, poi, tutela, oltre che il diritto di servitù, anche il possesso corrispondente, per cui una persona potrebbe anche non essere titolare di alcuna servitù, ma tu ugualmente non puoi impedirle di esercitare un possesso corrispondente, se l’ha sempre esercitato.

Ovviamente, per tali motivi, a questo punto la questione diventa una questione di fatto, dove saranno molto importante le prove e soprattutto i testimoni che ognuno di voi porterà a dimostrazione delle rispettive tesi.

Il mio consiglio sarebbe quello di non sottovalutare affatto questa situazione e di tutelarti innanzitutto nei confronti di chi pretende di avere un diritto di passaggio. Una volta sistemato questo problema, potrai poi eventualmente valutare le iniziative da prendere nei confronti del venditore (che, comunque, andrà diffidato formalmente sin da subito).

Categorie
diritto

Come posso sapere a che titolo i miei genitori hanno dato 3 appartamenti a mio fratello?

Non parlo da 15 anni con i miei genitori e mio fratello a causa del mio divorzio: i miei sono ultra-cattolici. Al tempo mi sono trovata letteralmente per strada e in serissime difficoltà economiche: loro non mi hanno mai aiutata né si sono interessati, fino addirittura a sapermi ricoverata in ospedale per un incidente grave e ignorarmi. Io non gli ho mai chiesto nulla, ne sono uscita da sola. Ora apprendo da un conoscente che 5 anni fa hanno (non so con che formula) dato i loro 3 appartamenti e molto denaro a mio fratello, il quale potrebbe a breve metterli in un ricovero e chiedermi un contributo al loro mantenimento lì. Sono obbligata? C’è qualche modo per stabilire che non avendomi aiutato loro, non devo farlo io? E: se mio fratello non mi avviserà della loro morte, c’è qualcuno di istituzionale preposto a farlo tipo l’Agenzia delle Entrate per la successione?

Purtroppo, la prima cosa che bisognerebbe fare è invece proprio vedere con che formula sono state fatte queste cessioni, perché gli effetti giuridici sono diversissimi a seconda che si sia trattato, ad esempio, di una vendita oppure di una donazione. In casi come questi, inoltre, non è raro che si abbiano vendite simulate, con la necessità dunque di valutare anche questi aspetti.

Il primo passo che dovresti fare, dunque, è accertarti con precisione di quello che è successo, iniziando con il recuperare i contratti di cessione che, essendo stati necessariamente stipulati per atto pubblico, puoi recuperare presso i notai nei cui studi sono stati rogati.

Se non hai idea di chi possa essere stato il notaio, o i notai, devi passare prima da una visura sugli immobili presso la conservatoria. Da questa visura risulteranno le ultime vicende traslative e il nome del notaio rogante, al quale potrai chiedere copia degli atti per poi esaminarli con l’assistenza di un avvocato.

La questione degli alimenti, poi, è regolata nel senso che se c’è un donatario questi è tenuto prima degli altri obbligati a prestare il mantenimento, però prima di arrivare a questo bisogna fare tutti gli accertamenti di cui sopra.

Categorie
diritto

Che fare se il cliente ordina un ricambio e poi non lo vuole più?

volevo sapere se dopo che l’officina ordina il pezzo di ricambio per un’autovettura il cliente cambia idea dicendo che ha trovato un pezzo vecchio di ricambio, il meccanico può comunque chiedere il pagamento del prezzo dell’ordine già fatto?

Se al momento dell’«ordine» del pezzo di ricambio da parte del cliente, che è un vero e proprio contratto, probabilmente di compravendita di cosa altrui, il cliente non si è riservato una facoltà di recesso, cioè appunto la possibilità di reperire il bene oggetto del contratto in altro modo, il cliente è obbligato a prendersi il pezzo e a pagarne il corrispettivo. Ovviamente, poi ci sono valutazioni di politica commerciale da fare: qui in Italia, non è ancora molto diffuso, ma all’estero un cliente di quasi tutti i settori del commercio può non solo dire che non vuole più un bene ordinato, ma anche, quasi sempre, restituirlo dopo averlo avuto in consegna.
Diciamo che l’officina potrebbe costringere il cliente a prendersi ugualmente il pezzo, ma occorre valutarne la convenienza.
Naturalmente, bisogna poi in concreto valutare i fatti e le circostanze del caso, se uno volesse davvero farne una questione.

Categorie
diritto

Cosa posso fare se la mia casa nuova presenta problemi di infiltrazioni e umidità?

Ho comperato un appartamento nuovo, dopo che ci sono entrato con la mia famiglia si sono verificati problemi di infiltrazioni e macchie di umidità sui muri e soffitti, come posso tutelarmi?

La cosa migliore è inviare subito alla sede legale del costruttore una raccomanda a ricevuta di ritorno o pec in cui si denunciano i vizi presenti nell’appartamento e se ne richiede l’eliminazione entro 7 giorni dal ricevimento della stessa, prospettando, in mancanza, il ricorso alle vie legali. La sede legale dell’impresa costruttrice è necessariamente indicata nel rogito di acquisto, in mancanza si può comunque rintracciarla con una visura presso la camera di commercio o una semplice ricerca sul sito infoimprese, dove è pubblicato anche l’indirizzo pec.

Se, a seguito del ricevimento della raccomandata, il venditore non interviene entro una settimana o due sistemando il problema, è meglio non attendere oltre, anche di fronte a promesse di futuri interventi, e procedere con un procedimento di accertamento tecnico o, ancora meglio, con il nuovo metodo, entrato da poco in vigore, della Consulenza Tecnica Preventiva al fine della composizione della lite, prevista dall’art. 696 bis del codice di procedura civile. Con questo sistema, si può ottenere subito una Consulenza Tecnica d’Ufficio valida a tutti gli effetti, senza bisogno di iniziare prima il giudizio ordinario. Si tratta di un risparmio di tempo valutabile in diversi anni, se si considera che la durata media di una causa, in Tribunale a Modena, è di 7-8 anni e che, prima che venga nominato un tecnico in seno ad una causa già iniziata, devono solitamente trascorrere almeno 4 anni.

Praticamente, dunque, il danneggiato può chiedere che venga immediatamente nominato un tecnico (solitamente un geometra o un ingegnere civile) da parte del giudice. Il tecnico prescelto, dopo aver effettuato un sopralluogo, farà, entro poco tempo, una propria relazione che servirà ad accertare ufficialmente la presenza dei problemi all’interno dell’appartamento e, soprattutto, le loro cause, senza che poi, relativamente agli stessi e soprattutto alla loro origine, possano insorgere contestazioni.

Dopo il deposito della relazione possono poi succedere due cose: o le parti non si accordano, oppure, all’opposto, raggiungono un accordo. Nel primo caso, il danneggiato resterà comunque libero di procedere giudizialmente nei confronti del costruttore, con il vantaggio di avere velocizzato moltissimo la causa, avendo già “in mano” l’accertamento fondamentale alla base della stessa e cioè la consulenza tecnica. Nel secondo caso, invece, il problema sarà in fatto risolto. Al riguardo c’è da dire che molto spesso, in effetti, i costruttori, se le loro responsabilità vengono accertate, preferiscono raggiungere un accordo piuttosto che subire un giudizio civile, cui comunque si può dar luogo se tramite l’accertamento preventivo non si è riusciti ad ottenere nulla di concreto. Lo stesso tecnico incaricato dal giudice ha, per legge, il dovere di tentare la conciliazione tra le parti, che sarà comunque molto stimolata dalle conclusioni del tecnico stesso, destinate come tali ad avere importanza fondamentale.