l’indennità per la perdita di avviamento

Buongiorno, sono titolare di un contratto d’affitto, di un mmobile ad uso commerciale, rinnovato lo scorso settembre per altri 6 anni. Il proprietario, intendendo demolire lo stabile, mi ha invitato ad abbandonare il locale entro marzo p.v. Cosiderando che per il tipo di attività che svolgo, i mesi da marzo a giugno sono i più proficui (compilazione denunce redditi anche a privati), e visto che mi hanno dato la possibilità di proporre una cifra quale buona uscita, cosa posso chiedere a norma di legge? Grazie, distinti saluti. (Francesco, mail)

In via preliminare, inquadriamo il contratto di locazione ad uso commerciale: esso è previsto dall’art. 27 della L. n. 392/78 che, in particolare, si applica ai contratti di locazione di immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ovvero ad attività di lavoro autonomo. Tale normativa prevede che la durata normale di un contratto di locazione ad uso commerciale è di sei anni, e si rinnova di sei anni in sei anni, salvo che non sopraggiunga disdetta con preavviso di 12 mesi. Alla prima scadenza contrattuale il contratto può, però, essere disdettato solo per motivi ben precisi, cioè: se il locatore intenda adibire l’immobile ad abitazione (o ad attività commerciali) propria, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado; se intenda ricostruire o ristrutturare l’immobile (salvo, in tali casi, il possesso della relativa concessione o licenza edilizia). Affinchè il contratto di locazione ad uso commerciale non si rinnovi alla prima scadenza, è necessario che, con preavviso di 12 mesi, sia inviata disdetta con l’indicazione dei motivi, tra quelli sopra indicati, per il diniego della rinnovazione. Nel caso in cui il locatore, alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso commerciale, neghi il rinnovo del contratto per una delle causali di cui all’art. 29 della L. n. 392/78 e recuperi la disponibilità dell’immobile, dovrà, entro sei mesi dall’avvenuta consegna, adibire lo stesso agli usi o effettuare i lavori per i quali è stato negato il rinnovo del contratto. In difetto, il conduttore potrà, alternativamente, chiedere il ripristino del contratto di locazione (oltre al rimborso delle spese) ovvero il risarcimento dei danni sino a concorrenza di 48 mensilità dell’ultimo canone.

In tutte le ipotesi di cessazione, per cause non ascrivibili a conduttore, di contratti di locazione ad uso commerciale (che comportino contatti diretti con il pubblico), allo stesso è dovuta un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Tale indennità, però, non spetta qualora il contratto di locazione ad uso commerciale si risolva per inadempimento (o per recesso o per disdetta) del conduttore ovvero qualora si riferisca ad attività professionali o ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico. La misura dell’indennità è pari a 18 mensilità o 21 mensilità dell’ultimo canone (rispettivamente per attività commerciali e per attività alberghiere). Tale misura è raddoppiata qualora il locatore adibisca l’immobile, entro un anno dalla cessazione del contratto, alla medesima attività o ad attività affini. La corresponsione dell’indennità per la perdita d’avviamento commerciale è condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

Alla luce di tutto questo, quindi, posso dirti che se, come intuisco, il tuo è uno studio commerciale (e quindi professionale), la tua attività non rientra tra quelle per le quali sarebbe riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento. Tuttavia, alla luce di quanto previsto dalla legge citata, il locatore avrebbe dovuto comunicarti l’intenzione di dare disdetta al contratto con un preavviso di almeno 12 mesi, questo appunto per consentirti di organizzarti. Non essendo stata rispettata tale condizione, pertanto, ritengo che tu possa agire per ottenere il ripristino del contratto di locazione, oltre al rimborso delle spese, ovvero il risarcimento dei danni, sino a concorrenza di 48 mensilità dell’ultimo canone.

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nel tuo caso.

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