Salve avrei bisogno di un vostro consiglio in merito al seguente caso: mia madre ha avuto in donazione 2 locali commerciali dalla zia che si è riservata l’usufrutto. Dopo circa 1anno dalla donazione la zia è venuta a mancare e mia madre ha consolidato l’usufruto e ha fatto la comunicazine di subentro nei contratti all’agenzia delle entrate dove erano stati registrati i medesimi. Ha poi spedito una raccomandata A/R agli inqulini comunicando loro il suo subentro ai contratti come locatrice. Premettendo che mia madre era al corrente di quanto segue: quando la zia era ancora in vita, a contratto ancora in corso, uno dei due inquilini ha lasciato la sua attività ma non ha voluto annullare il contratto continuando a pagare il canone (le ricevute venivano fatte a suo nome) e cedendo il locale in subaffitto ad un’altra persona che ancora oggi svolge un’attivita totalmente differente dalla sua. La zia non ha voluto fare nessun tipo di comunicazione riguardo il fatto che contruattualmente non era previsto il subaffitto e sono passati cira 5anni fino ad oggi. Dopo la morte della zia il titolare del contratto ha pagato le prime 4 mensilità e poi non ha pagato più. Cortesemente vorrei sapere come deve comportarsi mia madre sia nei confronti del titolare del contratto e sia nei confronti della persona che realmente svolge la sua attività commerciale all’interno del negozio. Spero di essere stato chiaro. Distinti saluti, Francesco. (mail)
La normativa che disciplina i contratti di locazione commerciale prevede la possibilità per il conduttore di sublocare l’immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore purché venga contestualmente locata o ceduta l’azienda. Nel suo caso, quindi, mi sembra che tale trasferimento di azienda non ci sia stato, dal momento che il soggetto che è subentrato nell’occupazione dell’immobile locato esercita un’attività completamente diversa da quella che svolgeva il condttore originario. Prima di poter affermare, tuttavia, che tale ipotesi di sublocazione sia ilegittima, occorre leggere attentamente il contratto di locazione: il fatto che nulla dica in merito alla sublocazione dei locali, infatti, non significa che la sublocazione sia per ciò solo vietata.
La violazione del divieto in considerazione, condotta che integra gli estremi del grave inadempimento rispetto alle obbligazioni del conduttore, consente al locatore di domandare la risoluzione del contratto.
Per quanto riguarda, invece, il mancato pagamento dei canoni di locazione, ai sensi dell’art. 5 della Legge n. 392/1978, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri accessor, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione. In tal casosua madre potrà intimare al sublocatore lo sfratto per morosità e chiedere nello stesso atto ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Tale procedura dovrà essere instaurata per mezzo di un legale presso il Tribunale ove ha sede l’immobile locato e il mio consiglio è di sottoporre all’attenzione di un avvocato anche il contratto di locazione in questione, in modo che le posa fornire le dritte su come muoversi.
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Quindi se ho capito bene (avete riferimento di giurisprudenza da inviare al mio conduttore medico) se nel contratto non é prevista la sublocazione questa è vietata e deve essere autorizzata da me locatore (il mio conduttore studio medico ha interpretato esattamente il contrario e m'ha subaffittato i locali a più specialisti…senza una comunicazione). E' un inadempimento causa di risoluzione?
Mi confermate anche che la prelazione in caso di vendita e l'indennità non sono dovute nel caso di attività professionale come quella di medico? Come mandar via un medico che non se ne vuole andare?
Innanzitutto grazie per il tuo contributo.
Per incaricarci, nel caso, spediscimi una mail solignani@solignani.it che vediamodi organizzarci.
In bocca al lupo.
Grazie per la consulenza e per la chiarezza
Ho provveduto ad effettuare una piccola e simbolica donazione
n°conferma: 31L813232F020721W
in data 25/03/2008
Se eventualmente volessi rivolgermi ad un vostro affiliato o direttamente a voi per una consulenza più approfondita come dovrei agire?
Grazie ancora Distinti saluti, luca.