come accertare l’esistenza di una servitù

Ho acquistato 5 anni fa un terreno su cui ho costruito una casa. Per entrare nel mio terreno ho acquistato la servitù di passaggio dal mio vicino. E fin qui tutto bene. Oltre il mio terreno esistono due lotti agricoli e i titolare di questi lotti passano continuamente sulla mia proprietà sostenendo che loro hanno diritto di passaggio. Tengo a precisare che loro hanno un altro accesso tramite una strada molto comoda. In che modo posso accertare se effettivamente esiste questa servitù? (Roberta, via mail)

Domanda semplice, risposta molto difficile e in alcuni casi addirittura impossibile sulla carta finchè non si promuove una causa o un accertamento.

La prima cosa da fare per vedere se esiste una servitù o meno è guardare i titoli, cioè innanzitutto i contratti di acquisto, ma anche gli eventuali testamenti, sentenze di usucapione, non solo attuali ma anche risalendo nel tempo. Per cercare di fare prima, meglio andare alla conservatoria dei Registri Immobiliari e vedere se – la ricerca si può fare anche telematicamente – risulta iscritta sul fondo una servitù a sfavore. Se non risulta, tuttavia, la servitù potrebbe esistere ugualmente in forza di un titolo, che poi bisogna vedere se ti è opponibile, cioè se si può far valere contro di te, o meno.

Una volta visti i titoli e fatti gli accertamenti in conservatoria, anche se non risulta niente in questi contesti non si può comunque escludere per ciò stesso l’esistenza della servitù, che potrebbe infatti esistere in virtù di usucapione, magari in forza di un possesso iniziato dagli ascendenti degli attuali utilizzatori, considerato che il possesso “si eredita”, oppure dell’istituto della destinazione del buon padre di famiglia, che è un particolare modo di acquisto delle servitù che opera più spesso di quanto si possa pensare, specialmente nelle zone e nei borghi dove i fondi, un tempo, appartenevano tutti alla medesima famiglia.

Per questo motivo, non è sempre facile accertare definitivamente la situazione di una servitù ed è spesso necessario, in mancanza di accordo delle parti, promuovere una causa di accertamento che in gergo si chiama actio negatoria – contrapposta all’actio confessoria, che è quella diretta al contrario a far accertare che una servitù esiste – per arrivare, se non altro, ad un punto fermo sulla situazione, cosa che, quando si tratta di immobili, che sono un valore da tutelare di per sè, è comunque un valore positivo, basti pensare al caso in cui ad esempio sia necessario vendere e ci sia ancora l’incertezza sull’esistenza della servitù o meno.

Le questioni di servitù, proprio per la loro difficoltà e la necessità di svolgere ricerche sia presso gli uffici che sul campo, a volte andando a ricostruire situazioni di molti anni fa,  per poi cercare di farsi venire qualche buona idea di inquadramente e ricostruzione della situazione, sono tra le mie preferite, anche se è una passione un po’ strana per un legale come me che di solito è affascinato dalle questioni legate al mondo di internet e delle nuove tecnologie, mentre le servitù sono istituti antichi e per lo più legati ad un mondo, quello agricolo e rurale, dell’Italia di molti anni fa – almeno come tradizione, considerato che le servitù sono un istituto ancora oggi di grande attualità e utilità.

Ti è piaciuto il post? Usa qualche secondo per supportare Tiziano Solignani su Patreon!