Buongiorno! e grazie in anticipo per la vostra attenzione! Cosa si intende per “migliorie” in un contratto di locazione commerciale? Un conduttore può chiedere una compensazione tra mensilità dovute e impianti che deve lasciare in caso di sfratto e nel caso in cui le mensilità dovute siano inferiori alle spese sostenute? Se un’attività commerciale nuova non funziona e il conduttore non si è tutelato (ma ha sottoscritto un contratto capestro), come può rispondere? Può chiedere una compensazione tra mensilità arretrate e spese sostenute (visto che erano comunque tutte a suo carico)? Nello specifico: impianto elettrico, macchina del freddo, impianto aspirazione fumi, impianto cucina tutto a carico del conduttore. Locatore accorda di posticipare i pagamenti e poi manda sfratto. Conduttore non si oppone allo sfratto (visti i problemi economici in corso), ma fa una domanda riconvenzionale. Locatore cerca accordo per non proseguire percorso legale, ma non vuole fare compensazione tra mensilità dovute e spese sostenute (che comunque incrementano il valore dell’immobile). Vostro commento… cosa è meglio fare?
Si puo’ partire da un discorso di portata generale per entrare poi nel merito della questione.
Quando due o più parti stipulano un contratto possono inserirvi clausole ad hoc, ovviamente che non siano contrarie alle legge. Questo significa che se il contratto in questione è regolare, ha piena efficacia tra le parti tutto quello che in esso è fissato.
Bisognerebbe vedere il contratto di locazione per capire se vi è scritto qualcosa sulle migliorie (che vanno intese generalmente con riferimento all’attività che viene svolta nel senso di tutto quanto risulta utile allo svolgimento della stessa), ma di solito, una volta scaduto il contratto esse restano nella disponibilità del proprietario dell’immobile.
A questo punto è necessario valutare se lo sfratto è stato regolarmente intimato. Se così fosse occorrerebbe valutare la soluzione dell’accordo conciliativo tenendo pero’ presente che se le spese sostenute erano finalizzate all’attività commerciale del conduttore difficilmente potranno essere accollate, anche solo in parte, dal locatore.
