la servitù di passaggio nel borgo storico

Abbiamo acquistato un anno fa la ns prima casa in un borgo storico. Alla casa non c’è accesso carrabile. Per accedere alla strada pubblica, abbiamo servitù di passaggio su un terreno adiacente (che chiamo x).  Pochi giorni fa, abbiamo acquistato un garage nello stesso borgo, che è stato accorpato alla prima casa. Il garage ha una sua servitù di passaggio su un terreno (che chiamo y). I passaggi x e y ci portano alla stessa strada comunale, ma su punti diversi – anche dal punto di vista altimetrico. Per cui se per recarmi al garage dovessi seguire la strada prevista secondo i diritti acquisiti dovrei fare un percorso “passaggio x” -> “strada comunale” -> “passaggio y” lungo circa 750 mt. L’alternativa è una stradina a gradoni di solo accesso pedonale, larga circa 1,5 mt. che passa tra due case adiacenti la mia; grazie a questa scorciatoia la distanza casa – garage diventa di circa 100 mt.  Problema: la stradina a gradoni appartiene per il 95% alla casa “a”, più vicina a noi, più abitata, dove non ci fanno problemi, per il 5% (circa 2 mt) alla casa “b”. Ho scoperto ieri che il vicino della casa “b” vorrebbe farci problemi per quei 2 mt. Volevo sapere se avendo accorpato casa al garage come unica unità di prima casa posso acquisire una servitù di passaggio pedonale di “diritto” vista la differenza tra le due distanze. Altrimenti, a che cosa posso andare incontro in termini sia di stress personale sia legale (tra l’altro, sono incinta e mio marito mi fa fare questa scorciatoia anche per evitarmi stress eccessivo, anche fisico). Terzo, se è possibile acquistare il diritto di servitù di passaggio pedonale e che cosa comporta: – quanto può costarmi “al metro” – va registrato con atto notarile? o può essere un atto privato registrato in agenzia delle entrate come compromesso?

E’ una situazione molto complicata ed è impossibile dare risposte e definire strategie senza aver visto bene i luoghi ed esaminato il caso in tutti i sui dettagli. In ogni caso, se c’è interclusione, al di là delle servitù già esistenti, puoi avere diritto anche su fondi diversi ed ulteriori, rivalutando l’intera situazione anche alla luce, come hai giustamente intuito, della costituzione di un rapporto pertinenziale tra la casa di abitazione e il garage, che cambia il concetto di utilità del fondo dominante.

Per lo stress personale non saprei cosa dirti, dipende da come prendi le cose della vita, per quello legale … non è un concetto da esprimere in termini di stress, diciamo che puoi avere diversi problemi se non curi adeguatamente la situazione con un professionista molto bravo e preparato, visto che la materia è molto tecnica.

Naturalmente il diritto di passaggio può essere acquistato anche solo per il passaggio a piedi e in questi casi, visto la scarsa incisività del peso imposto sul fondo servente, le indennità sono più basse del solito, sostanzialmente trascurabili. In bocca al lupo, anche per il pupo.

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