Ho stipulato un contratto di locazione 4+4, i cui primi 4 scadono il 1.04.2009 e tacitamente rinnovato per i successivi 4. Tuttavia il conduttore nonha pagato il mese di gennaio e, con preavviso di soli 3 mesi invece che 6, mi ha inviato una disdetta, asserendo di voler imputare ai canoni di questi prossimi mesi la somma versata a titolo di deposito cauzionale di 3 mensilità, per poi liberare l’immobile il 1.04.2009. Ora, ai sensi del contratto stipulato, il ritardo anche di una sola rata mi da diritto a risolvere il contratto ma ciò che a me interessa realmente è liberare l’immobile…La domanda: è possibile far sottoscrivere una scrittura privata nella quale il conduttore dichiara di andarsene alla suindicata data del 1.04.2009? Nel caso ciò non si verificasse e dovessi intraprendere il procedimento di sfratto per morosità, che valore assume tale scrittura? Accellererebbe i tempi processuali? Impedisce al conduttore di fare opposizione ? Vale come ammissione? Insomma, vorrei cercare di cautelarmi per accellerare il più possibile un eventuale procedimento di sfratto.
Siceramente, se l’inquilino è intenzionato a lasciare l’appartamento, lo lascerei fare. A quel punto, però, non può essere l’inuqilino medesimo a stabilire a che titolo imputare il deposito cauzionale. Esiste un contratto e nel contratto viene stabilito che il deposito, secondo le disposizioni di legge, ha funzione di “assicurazione” per il proprietario nel caso in cui il conduttore non paghi uno o più canoni oppure lasci l’appartamento danneggiato.
Volendo impuntarsi Lei potrebbe fare valere la mancanza del preavviso secondo i termini di legge (6 mesi e non 3) e considerare il contratto rinnovato, ma se le Sue intenzioni sono quelle di ottenere la liberazione dell’immobile, non Le conviene di certo.
E’ chiaro che se il conduttore non lascia libero l’appartamento Le deve pagare i canoni mancanti.
Come di certo saprà il locatore può recedere dal contratto in caso di inadempimento da parte del conduttore, quando il secondo non paga il canone al primo con un ritardo di venti giorni dalla scadenza. In ogni caso è sempre opportuno, prima di procedere giudizialmente, inviare una raccomandata nella quale si chiedono gli arretrati e si minaccia la via legale.
Per quanto riguarda infine la valenza probatoria della scrittura privata, lart. 2702 c.c. dice cehe: “la scrittura privata fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta”. Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la produzione in giudizio di una scrittura privata contenente una dichiarazione negoziale al fine di farne valere gli effetti costituisce un equipollente della sua sottoscrizione.
Io, in ogni caso, farei la scrittura per tutelarmi contro ogni evenienza e, nella Sua situazione, considerando che se il conduttore se ne va puntuale, effettivamente, Lei si può tenere il deposito cazuionale, eviterei la causa o altro.
