Stiamo acquistando un appartamento con giardino esclusivo, abbiamo stipulato il preliminare nel mese di settembre 2007. Ci siamo accorti, che circa due mesi fa, il comune ha fatto passare l’acquedotto e la fognatura comunale sotto il nostro giardino, inoltre su tale fognatura viene a scaricare un fabbricato che dovrà costruirsi accanto. Pertanto si è costituita una servitù sia nei confronti del comune che nei confronti del vicino. Tralasciando quali siano i vantaggi del comune a passare su un suolo privato anziché sulla strada comunale confinante col giardino e atteso che ancora dobbiamo rogitare, possiamo chiedere un ribasso sul prezzo di cessione (dato che nel preliminare non sono indicate servitù, ne siamo stati avvisati dal costruttore delle servitù che si sono costituite), e se si in che percentuale del prezzo medesimo? La situazione può essere oggetto di recesso dal contratto senza perdita della caparra? Grazie
Non è facile, proprio tecnicamente e in diritto, dare una risposta a questa domanda e un inquadramento a questa situazione. Da un lato, si potrebbe sostenere che con la avvenuta costituzione di una servitù coattiva di acquedotto si è determinato un factum principis che legittimerebbe la risoluzione del contratto preliminare e il giusto rifiuto di addivenire alla stipula del definitivo.
Dall’altro, tuttavia, esiste pur sempre l’art. 840 cod. civ. secondo cui “il proprietario del suolo non può opporsi ad attività … che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo … che gli non abbia interesse ad escluderle“. In virtù di tale disposizione, la proprietà non si estende più come avveniva in passato usque ad sidera et usque ad infera ma viene limitata dal criterio dell’interesse. Ragione per cui si potrebbe anche dire che sostanzialmente il passaggio di condutture nel vostro giardino è tale da non recarvi danno e quindi, in definitiva, siete tenuti alla stipulazione del definitivo.
Come sempre, la situazione va vista in concreto, anche perchè queste condutture potrebbero esservi di qualche danno, ma in qualche caso va adeguatamente dimostrato. Per il momento il consiglio migliore è sempre quello di negoziare.
