Vi scrivo a proposito di un “eventuale” servitù da usucapione non registrata. Passo a descrivervi la situazione: io e la mia compagna 11 mesi fa acquistiamo un rustico in campagna. Un tempo unica abitazione rurale, suddivisa in tre unità distinte nel 1997 e suddivise tra i fratelli. Uno di questi fratelli la vende alla persona che sarà poi il nostro venditore, il quale la abita per 4 anni; infine quest’ultimo la vende a noi 11 mesi fa. Nell’atto notarile si evidenzia una servitù di passo pedonale, a favore dei proprietari della porzione abitativa affiancata alla nostra, che transita dal fondo del nostro giardino al loro. Gli stessi vantano a voce (mancano documenti che lo dimostrino) un ulteriore diritto acquisito di passo (“da qui siamo sempre passati”) dal cancelletto di ingresso principale al loro giardino posteriore la loro abitazione. Entrambi i passaggi insistono sulla nostra proprietà per raggiungere lo stesso “orto/giardino” dei vicini. I vicini hanno altri tre passaggi fuori la nostra proprietà che gli consentono loro di accedere comunque al fondo: uno dall’interno della loro abitazione (più corto=10mt), uno dal lato est e l’altro dal lato ovest (più lunghi=100mt). Abbiamo compreso, attraverso alcuni incontri con dei legali, che è necessaria un azione giudiziaria per definire la situazione o rimuovere eventuali diritti “in esubero”. La questione che non riusciamo a capire è, visto che i parei legali sono diversi: è possibile (da subito, visto che l’eventuale azione legale durerebbe 10 anni) chiudere a chiave, senza dover per questo consegnare copia delle stesse ai vicini, l’unico cancelletto di ingresso del quale loro non detengono titolo scritto di servitù? Per l’altro passo siamo ben disposti fornire copia delle chiavi. E casomai definire in sede successiva gli eventuali diritti/doveri di entrambi?
Le situazioni di questi “borghetti” un tempo abitati da una sola famiglia e poi caduti in mani di diversi proprietari sono sempre molto complicate, con un complesso intreccio di servitù attive e passive a favore o contro l’uno o l’altro fondo che in parte spesso non hanno più ragione di essere per essere i luoghi, successivamente, mutati.
Sicuramente in questi casi, l’approccio migliore, nell’immediato, non è l’instaurazione di un contenzioso ma la negoziazione, attraverso cui si possono definire i diritti e doveri reciproci, naturalmente da consacrare dapprima in un preliminare e poi in un atto notarile da trascrivere nei registri immobiliari. Ovviamente, il buon esito della negoziazione dipende dalla situazione concreta, dalla sua complessità e dalla effettiva disponibilità e buona fede dei protagonisti che vi sono coinvolti. Non di rado, purtroppo, le trattative, pur con il massimo impegno dei legali e dei tecnici, falliscono e allora non rimane che promuovere il contenzioso che, per quanto rischia di durare a lungo, rimane comunque sicuro che … prima si comincia e prima si finisce.
Per quanto riguarda il quesito circa la chiusura immediata del cancelletto, bisogna vedere, oltre alla situazione giuridica vera e propria attinente all’esistenza di diritto di servitù, anche quella di fatto, perchè se vi fosse un passaggio, anche solo di fatto, sull’area, la chiusura potrebbe costituire spoglio possessorio, con conseguente diritto di chi è rimasto pregiudicato di agire in giudizio a sua tutela. Meglio, quindi, negoziare adeguatamente e comunque illustrare preventivamente ogni singola operazione tramite lettera raccomandata inviata alle controparti, esaminando poi gli eventuali riscontri in modo approfondito.
